Эксперты рынка жилой недвижимости были на редкость единодушны в оценке прошедшего месяца: август был очень удачен. Расходятся они только в эпитетах: кто-то называет его "феноменальным", кто-то — "неожиданно активным". И это — на фоне сообщений о грядущей новой волне кризиса. Тем не менее в будущее они смотрят с осторожным оптимизмом.
Показательные проценты
По данным Аналитического консалтингового центра "Миэль", в августе 2011 года на рынке жилья Москвы наблюдался рост средней цены предложения квартир как на вторичном, так и на первичном рынке. Средняя цена предложения новостроек выросла на 1,2% и составила 201,2 тыс. руб. за кв. м. Уровень цен предложения вторичного рынка достиг 173,8 тыс. руб. за кв. м, то есть вырос на 1,5%.
На рынке жилья Московской области ценовая ситуация за август практически не изменилась: цена предложения квартир на вторичном и первичном рынках сохранилась на уровне июльских показателей.
Впрочем, Вера Удачина, генеральный директор компании "Адресъ-Недвижимость", оценивает вторичный рынок менее оптимистично: цены на вторичном рынке, по ее данным, подросли менее чем на 1%.
Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра корпорации ИНКОМ, рассматривает ценовую ситуацию по сегментам. За прошедший месяц средняя рублевая цена предложения в столице незначительно снизилась на 0,4% до показателя 201,1 тыс. руб. за кв. м. Средние цены, выраженные в долларах, опустились на 3,3% до уровня $7 тыс. за кв. м. В Московской области средняя рублевая цена предложения уменьшилась на 0,3%, до 72,1 тыс. руб. за кв. м, стоимость предложения в долларах опустилась на 3,2% и составила $2,5 тыс. за кв. м. Зато на наиболее дешевое жилье в Москве рублевые цены предложения выросли на 2,4%, до 146,5 тыс. руб. за кв. м, средняя рублевая стоимость качественных недорогих квартир увеличилась на 0,8%, до 160,3 тыс. руб. за кв. м. В Подмосковье средние рублевые цены в сегменте экономкласса опустились на 0,5% до отметки в 71,8 тыс. руб. за кв. м.
"Обычно сезон деловой активности начинается в сентябре, однако в этом году участники рынка жилья стали энергично себя проявлять уже в августе. Если мировая экономика в дальнейшем не принесет никаких сюрпризов, то за год прирост цен может составить порядка 6-8%",— резюмирует Дмитрий Таганов.
Провокации извне
О чем говорят эти цифры? Во-первых, о том, что, несмотря на многочисленные прогнозы насчет новой волны мирового экономического кризиса, московский и подмосковный рынок не только стабилен, но и развивается. Для традиционно "мертвого" августа даже рост на доли процента — уже показатель неплохой активности.
При этом вполне понятно, что несколько упали в цене квартиры на вторичном рынке: летом здесь меньше объем предложения и меньше выбор, соответственно, покупатели, нацеленные именно на этот рынок, откладывают покупку до осени или же соглашаются на действительно выгодные по цене предложения. Более показателен рост цен на новостройки: здесь продавцы не уходят "на каникулы", а активно продвигают продажи. Именно первичный рынок в конце концов и формирует ценовую динамику, в первую очередь — его массовый сегмент, на который приходится наиболее активный спрос.
И наконец, небольшой спад в Подмосковье вполне объясним растущим объемом предложения: здесь строится вчетверо больше жилья, чем в Москве, и, несмотря на это, цены стабильны, а если падают, то незначительно, в пределах статистической погрешности.
Интересное наблюдение высказала Вера Удачина: "Такая ситуация прежде всего характеризует новый, послекризисный рынок жилья. И главная его черта — отсутствие реакции участников на "провокации извне". Ни паника, связанная с ожиданием очередного кризиса, ни сообщения о грядущем изменении границ Москвы, ни предвыборная кампания не вызывают ажиотажа на рынке недвижимости. Люди перестали принимать спонтанные решения о покупке или продаже квартир в зависимости от прогнозов аналитиков или сообщений СМИ. Они решают вопросы с недвижимой собственностью постепенно, методично".
Впрочем, у Олега Самойлова, генерального директора "Релайт-Недвижимость", на этот счет другое мнение, и всплеск августовского рынка он объясняет как раз теми самыми "провокациями извне": "Под влиянием происшедшей в августе корректировки фондового и валютного рынков некоторые частные инвесторы поддались влиянию паники и начали экстренно переводить свои активы в недвижимость. Не могу сказать, что их число оказалось велико, но они были. В частности, наша компания приняла примерно полтора десятка подобных обращений. Правда, спустя несколько дней примерно половина обратившихся, что называется, одумалась. Однако несколько сделок с покупателями, единственным мотивом которых к приобретению жилья явилось стремление быстро вложить деньги, мы тем не менее закрыли или будем закрывать в ближайшее время".
Малоэтажная застройка успела подорожать после присоединения к Москве, а девелоперов элитных поселков эта перспектива совсем не радует
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
Тревожное расширение
Самое обсуждаемое событие прошедшего месяца — это, конечно, присоединение к Москве новых территорий. На волне этого обсуждения некоторые застройщики уже скорректировали прайс-листы на 2-5% вверх, а некоторые частные продавцы — особенно земельных участков — и вовсе задрали цены. Другое дело, что покупатели не спешат слишком уж много доплачивать за московскую прописку.
А вот девелоперы не слишком вдохновлены перспективой освоения новых московских районов. "Присоединение к Москве новых территорий на юго-западе, люберецких полей аэрации, несомненно, создает хороший задел на масштабное увеличение нового строительства в Москве. Правда, речь идет только об экспансивном развитии и застройке территорий бывшей Московской области, но не о строительстве в границах старой Москвы",— комментирует Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер".
Для элитчиков новые московские территории и вовсе не представляют интереса. "Рынок в августе находился в тревожном ожидании обозначения точных границ новой Москвы,— констатирует Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба".— С момента объявления о расширении эти границы менялись уже дважды, а знать, к какому субъекту федерации относится земля, необходимо. Для продавцов изменения чреваты тем, что изменятся условия и цены на подключение коммуникации, а для покупателей возникает общая неясность ситуации, им непонятно, как поступать с объектом недвижимости — покупать или нет. Вообще, для владельцев недвижимости бизнес- и премиум-класса московская прописка не является необходимостью. А вот высокие налоги и прочие риски, связанные с чрезмерно долгим освоением земли, ростом тарифов на энергию, вполне осязаемы".
Тем же застройщикам жилья экономкласса, у которых проекты находятся в активной стадии, новый статус подмосковных территорий на руку. "Активность покупателей новостроек в радиусе до 15 км от МКАД в августе фиксировалась на уровне показателей весны этого года, а точнее — марта-апреля, когда продажи били все рекорды, превышая докризисный уровень. В целом, общая картина продаж в последний месяц лета настраивает на весьма активную осень. Одним из факторов роста спроса стало вхождение в состав Москвы крупных территорий юга и юго-запада Подмосковья. В фокусе покупательского спроса оказались квартиры во "вчерашних" подмосковных проектах, которые сегодня стали столичными. Желая купить квартиру на максимально выгодных условиях, покупатели активно выбирали и приобретали квартиры в проектах "новой Москвы". Несмотря на уже начавшееся повышение стоимости квадратного метра, цена на квартиры здесь по-прежнему крайне привлекательна и потенциал ее роста сегодня высок",— говорит Антон Скорик, генеральный директор компании "Мортон-Инвест".
Фото: Григорий Собченко, Коммерсантъ
Загород тоже активен
Пожалуй, впервые с начала года загородный рынок был не менее активен, чем городской. "Нашу компанию август приятно порадовал. Обычно в августе все наши клиенты находятся в отпусках, и никто не думает о покупке загородной недвижимости. Но на этот раз контрактов было много, не меньше чем в июле",— рассказывает Александр Дубовенко, директор по развитию компании "Гуд Вуд".
"Август был нетипичным для рынка,— соглашается Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании "Миэль-Загородная недвижимость". Май, июнь, июль показали довольно ощутимое снижение спроса, и риэлторы всерьез опасались, что август станет провальным. На самом деле он показал практически немотивированное увеличение числа заявок, просмотров и покупок и опроверг все сезонные прогнозы и тенденции. Активность выросла во всех сегментах. Вообще, август стал одним из лучших месяцев в году по спросу и количеству сделок, отмечено практически трехкратное увеличение спроса и количества сделок по сравнению с июнем".
Особенно ощутимым оказался рост спроса в самом низшем ценовом сегменте — участков без подряда. "На первичном розничном рынке мы зафиксировали 100%-ый рост сделок с участками без подряда по сравнению с июлем,— утверждает Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию УК "Абсолют Менеджмент".— Август только завершился, и пока сложно сказать, был ли это традиционный предосенний всплеск продаж, или люди решили вложить свои сбережения в землю".
При таком росте спроса, однако, цены практически не повысились, отмечает Александр Дубовенко. По его мнению, это связано не столько с кризисными явлениями, сколько с системными проблемами в отрасли малоэтажной недвижимости: транспортной ситуацией в Московской области, высокой административной рентой на этом рынке, которая в итоге бьет по покупателю, высокими рисками для девелопера и, соответственно, трудностями с кредитованием.
И, наконец, после кризиса возросла требовательность покупателей. "Мы уверены в том, что, если бы мы строили так же, как сейчас, в 2007-м году, продажи были бы в десять раз больше. Другое дело, что вопрос — а стали бы мы делать продукт такого качества, когда рынок "хавал" все подряд — остается риторическим",— самокритично заявляет Александр Дубовенко.