В январе, как и положено, рынок жилой недвижимости постепенно приходил в себя после новогодних праздников. И все же по числу звонков от потенциальных покупателей и количеству сделок первый месяц 2011 года оказался более результативным, чем январь 2010-го. Спрос восстанавливается, цены продолжат расти, единодушны в оценках риэлторы.
Постновогодний синдром
Традиционно по сравнению со всеми остальными месяцами года покупательская активность в январе наименьшая: многие москвичи стараются вырваться из мегаполиса на большие новогодние праздники, другие предпочитают в это время не заниматься делами. Расслабленное настроение у покупателей сохраняется и после официального окончания каникул. Так, по словам директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александра Зиминского, с 10 по 20 января спрос был ниже, чем обычно, на 30%, с 20 по 31 января — примерно на 10%.
Подобная ситуация характерна не только для сегмента элитной недвижимости, но и для жилья эконом- и бизнеса-класса. Впрочем, несмотря на предсказуемое спокойное поведение покупателей, январь 2011 года продемонстрировал лучшие результаты, чем январь 2010-го, когда на рынке только стали появляться первые предпосылки к восстановлению. В первый месяц нового года активизацию потенциальных клиентов особенно ощутили девелоперы, строящие в Подмосковье. Так, по данным ГК "Мортон", поток клиентов на объекты группы в январе увеличился на 80% по сравнению с предыдущим годом и утроился по сравнению с 2009-м. "Существенно вырос и объем продаж квартир. По этому показателю январь 2011 года превзошел прошлый год на 40%. По сравнению с январем 2009-го квартир в компании было продано в три с лишним раза больше",— говорит генеральный директор "Мортон-Инвест" Антон Скорик.
Директор департамента новостроек компании "Инком-недвижимость" Юлиан Гутман добавляет, что в январе получила продолжение тенденция перемещения спроса на ближайшее Подмосковье. "Многие покупатели предпочитают такие квартиры вторичному жилью в Москве, ведь за те же деньги они получают квартиру гораздо большую площадь в новом жилом комплексе со всей сопутствующей инфраструктурой",— отмечает эксперт. По его словам, покупатели смотрят не только на близлежащие города-спутники — Балашиха, Лобня, Раменское, но и более удаленные населенные пункты, такие как Пыхтино, Островцы, Звенигород, Солнечногорск.
Увеличение спроса в январе продемонстрировал не только сегмент подмосковных новостроек, но и вторичный рынок. По данным аналитической службы МИАН, если в Москве в прошедший месяц продавцы практически не предлагали новые квартиры, а покупательский спрос заморозился на декабрьской отметке, на вторичном рынке Подмосковья количество сделок по итогам января возросло на 15-20%. Среди покупателей, ориентированных исключительно на московский рынок, по словам Юлиана Гутмана, повышенным спросом пользовались объекты бизнес-класса, расположенные в наиболее престижных районах столицы, например Северном административном округе, где цены составляют около 150-170 тыс. руб. за 1 кв. м.
Без колебаний
В январе цены на жилье росли и падали в зависимости от сегмента скорее символически. Так, по данным агентства МИАН, за прошедший месяц на первичном рынке Москвы средняя стоимость квадратного метра уменьшилась на 1,0% и составила 164,6 тыс. руб. Снижение цен произошло во всех сегментах, за исключением экономкласса, где стоимость квадратного метра, как и в декабре 2010 года, составила 105,7 тыс. руб. Александр Зиминский из Penny Lane Realty отмечает, что и в сегменте экономкласса цены на новостройки несколько опустились — на 0,7%. до 107,6 тыс. руб. за 1 кв. м. "Это связано с тем, что на некоторые объекты застройщики немного снизили цену предложения для стимулирования спроса после новогоднего затишья",— объясняет эксперт. Генеральный директор "Миэль-Новостроек" Мария Литинецкая добавляет, что, в отличие от Подмосковья, на рынке новостроек Москвы пока не появляется новых объемов экономкласса и поэтому происходит вымывание наиболее дешевых предложений, а на рынке остаются менее ликвидные и более дорогие предложения.
Ее слова подтверждают данные агентства МИАН, согласно которым в январе на первичном рынке Москвы новые объекты на продажу практически не выставлялись, количество предложений лишь слегка увеличилось за счет вывода на рынок дополнительных квартир в имеющихся новостройках — на 1,9%. При этом количество новых объектов в Подмосковье возросло на 7,7%, а число предлагаемых покупателям квартир увеличилось на 3,5%. По данным Penny Lane Realty, на первичном рынке Москвы в сегменте бизнес-класса средние цены понизились на 0,5%, до 251,3 тыс. руб. за 1 кв. м. "Это благодаря тому, что на некоторые объекты продолжали действовать новогодние скидки в размере 3-5%",— поясняет Александр Зиминский.
Согласно отчету IntermarkSavills, в этом сегменте большинство совершенных сделок в январе — около 80% — приходилось на квартиры стоимостью до $600 тыс., а средневзвешенный бюджет сделки составлял около $500 тыс. В отличие от Москвы, где почти все сегменты продемонстрировали отрицательную коррекцию цен, средняя стоимость нового жилья в Подмосковье, по данным агентства МИАН, несколько увеличилась — рост составил 0,08%, средняя стоимость достигла 77,3 тыс. руб. за 1 кв. м.
На вторичном рынке недвижимости Москвы, отмечают аналитики МИАН, во всех сегментах наблюдалась позитивная динамика. Средняя стоимость квадратного метра возросла на 0,3% — со 155,3 тыс. руб. за 1 кв. м до 155,8 тыс. руб. Жилье экономкласса в первый месяц года подорожало на 0,27%, до 167,9 тыс. руб. за 1 кв. м, квартиры бизнес-класса выросли в цене на 0,37%, до 215,2 тыс. руб. По словам Александра Зиминского, элитные квартиры на вторичке в январе все же подешевели на 0,4%, до $26,1 тыс. за 1 кв. м, тогда как цены на новостройки в этом сегменте остались без изменений на уровне $22,5 тыс. за 1 кв. м. "Это снижение вызвано тем, что на несколько объектов, которые находились на реализации в течение нескольких месяцев, владельцы сбавили цены на 2-5%",— говорит эксперт. Согласно отчету IntermarkSavills, наибольшее количество сделок с элитными квартирами — около 55% — в январе 2011 года было совершено по ценам до $15 тыс. за 1 кв. м и в бюджетах до $3 млн (около 60%).По данным МИАН, цены на квартиры на вторичном рынке жилья Подмосковья в январе также продемонстрировали рост на 0,1% и составили 71,9 тыс. руб. за 1 кв. м по сравнению с 71,8 тыс. руб. за 1 кв. м в декабре.
В заданном темпе
Риэлторы не ждут от грядущих месяцев сюрпризов. По словам Марии Литинецкой, февраль, март и апрель обычно являются самыми насыщенными по покупательской активности и по этому показателю, как правило, превосходят даже осенние месяцы. "В этот период потенциальные покупатели возвращаются после новогодних каникул, получают годовые бонусы, планируют бюджеты на год, оценивают перспективы развития рынка, принимают решение о вложении средств или улучшении жилищных условий",— напоминает она. В целом руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ-недвижимость" Ольга Новикова не прогнозирует значительных изменений в тенденциях, взятых рынком еще в 2010 году: в ближайшем будущем, по ее мнению, продолжится умеренный рост стоимости квадратного метра. Так, в прошлом году, по оценкам группы ПИК, в среднем рост цен в Москве и Московской области составил соответственно 12,9% и 7,0%. "В первом квартале 2011 года структура первичного рынка ближнего Подмосковья продолжит меняться в сторону увеличения объема предложения новостроек на начальной стадии строительства",— полагает Антон Скорик. Изменение структуры предложения, по его мнению, будет способствовать тому, что средние цены квадратного метра по рынку в целом будут расти в пределах 0,5-1% в месяц, тогда как строящееся жилье будет дорожать более высокими темпами — до 1,5% в месяц, прежде всего за счет роста стадии готовности.
Одной из положительных тенденций, обозначившихся на московском рынке в январе 2011 года, директор департамента жилой недвижимости Chesterton Екатерина Тейн называет оживление интереса в сегменте объектов с бюджетом менее $1,5 млн. "Потенциальные клиенты в этом сегменте — высокооплачиваемые менеджеры крупных российских компаний и банков, которые хорошо закрыли ушедший финансовый год и впервые с кризиса получат высокие бонусы",— говорит госпожа Тейн. Впрочем, по ее словам, реально покупатели активизируются не ранее весны. Еще одним хорошим знаком, говорящем о восстановлении рынка, генеральный директор "Релайт-Недвижимости" Олег Самойлов считает увеличение как минимум на 20% числа покупателей, желающих приобрести квартиры с использованием средств ипотечного кредита. С ним соглашается Александр Зиминский: "Прошедший месяц подтвердил устойчивый тренд на рост популярности ипотеки — в январе стартовали ипотечные программы на покупку квартир в жилых комплексах "Лазаревское" (девелопер — ГК "Пионер".— "Ъ"), "Аэробус" и "Триколор" (Capital Group.— "Ъ")".
Прогноз роста
индекс
После новогодних каникул рынок недвижимости пробуждается достаточно активно. Именно эти изменения и зарегистрировал WinNER-индекс своим падением на 100 пунктов в период с 12 по 31 января 2011 года.
За три рабочие недели объем предложений вырос на 18% — с 71 852 пунктов в первой половине месяца до 87 702 — в последний день января. Скорее всего, этот ожидаемый рост, который наблюдается каждый раз после длительных праздников, продолжится и в последующие дни.
Динамика WinNER-индекса показывает и рост цен на жилье в Москве. Показатель цены составил небывалое за два года значение — 6833 пункта. Это стало результатом довольно резкого роста цен с начала декабря 2010 года, когда был достигнут сезонный минимум в 6429 пунктов.
Таким образом, по сравнению с декабрьским значением к концу января показатель цены увеличился на 6,3%. Если сопоставлять цены за вторую и третью декаду первого месяца 2011 года, то видно, что средняя цена выросла на 1,1%. Впервые после экономического кризиса год начинается с роста цен, а не с падения, как было в 2009 году, или стагнацией — в 2010 году. Вероятно, эти изменения можно объяснить дальнейшим восстановлением рынка недвижимости.
