В "Москва-Сити", который задумывался как комплекс сугубо делового формата, все больше места отводится формату жилому. В конце прошлого года о появлении на 20-м участке нового комплекса, состоящего главным образом из апартаментов, сообщила управляющая компания "Сити". Стартовало строительство и еще одной частично жилой новинки — комплекса на 16-м участке, который в ближайшее время собирается анонсировать компания Capital Group. Не перебор ли?
Полмиллиона в небесах
Много ли апартаментов в "Москва-Сити"? В "Городе столиц" (застройщик Capital Group) они занимают около 101,5 тыс. кв. м, в башнях комплекса "Федерация" от Mirax Group — 78,5 тыс., в Imperia Tower, которую возводила компания Mos City Group,— примерно 44,5 тыс. Из ныне строящихся объектов в "Меркурий Сити Тауэр" (проект ведет компания с тем же названием) — 24 тыс. кв. м, в "Евразии" (Mos City Group) — около 27 тыс. кв. м. То есть в уже построенных или еще возводимых комплексах суммарная площадь апартаментов превышает 275 тыс. кв. м.
Теперь об объектах, которые еще предстоит построить. Немалый вклад в увеличение жилого пространства "Москва-Сити" внесет новый комплекс на 20-м участке делового центра, в концепцию которого компания-застройщик ("Сити") в конце прошлого года внесла существенные коррективы. Первоначально здесь планировалось возвести выставочно-деловой комплекс, доля апартаментов в составе которого должна была составить 29 тыс. кв. м. Однако теперь под апартаменты решили отдать практически все здание площадью 180 тыс. кв. м. И, наконец, еще один проект в ближайшее время собирается анонсировать компания Capital Group, полностью завершившая в 2010 году работы над "Городом столиц". В новом комплексе, к возведению которого компания уже приступила, под апартаменты отведут более 100 тыс. кв. м.
Таким образом, благодаря двум "новичкам" жилая составляющая "Москва-Сити" удвоится и составит более полумиллиона квадратных метров. Переведем эти данные в количество апартаментов. Если принять, что средняя площадь апартаментов в "Москва-Сити" составляет 150 кв. м, то суммарное количество жилых квартир без права регистрации превысит 3,6 тыс. При таких масштабах, несмотря на всю специфику делового центра, впору говорить не об эксклюзивности, а о массовости предложений. Сумеет ли рынок их поглотить?
Большие запросы
Прежде чем задумываться о будущем, стоит обратить внимание на степень реализации нынешних проектов. Оценивать ситуацию с комплексом "Федерация" можно лишь очень приблизительно: в корпорации Mirax Group предпочитают говорить об этом в самом общем виде. "Апартаменты в башне "Запад" (зона с 49-го по 60-й этажи) уже практически все реализованы, есть несколько предложений, которые предусматривают как площади с ремонтом "под ключ", так и с возможностью для покупателя воплотить собственную идею дизайна интерьера",— рассказывает заместитель руководителя департамента недвижимости корпорации Mirax Group Дмитрий Железнов. И совсем нет информации о реализации апартаментов в башне "Восток", вопрос с достройкой которой в полном объеме уже можно считать решенным, а продажи открыты вновь (апартаменты в ней займут 63-86-й этажи).
Впрочем, чтобы представить общую картину по "Москва-Сити", достаточно сведений и о двух других объектах делового центра, где сейчас ведутся продажи ("Город столиц" и Imperia Tower). Статистику продаж в них не скрывают. Так, в "Городе столиц" с его самыми большими на сегодня объемами апартаментов в "Сити" (более 450 единиц, которые располагаются начиная с 19-го этажа), по данным Capital Group, продано более 70% помещений. Еще позитивнее статистика комплекса Imperia Tower, где под апартаменты отвели с 43-го по 59-й этажи. Как информирует руководитель отдела маркетинга и PR компании Mos City Group Екатерина Марьянова, сейчас в продаже имеется единственная резиденция. Конечно, этот результат достигнут за несколько лет продаж, но о высоком интересе к апартаментам он говорит вполне красноречиво.
"Апартаменты — это тот формат, который, появившись в "Москва-Сити", в буквальном смысле выстрелил,— говорит директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева.— Покупатели приходят в восторг от того, что можно жить на такой высоте, видеть перед собой город как на ладони, и от рациональных преимуществ, которые обеспечивает формат МФК: современного инженерного оснащения, удобного паркинга, повышения качества жизни, экономии времени на перемещениях по городу. Что касается планов строительства в ММДЦ, то, как девелоперы, мы видим в развитии "Москва-Сити" рост инвестиционного потенциала, который затронет и данную территорию в целом, и каждый отдельно взятый проект. По мере завершения проекта преимущества жизни в международном деловом центре, каким уже сегодня становится "Сити", будут все более очевидными. И учитывая то, что спрос на качественную жилую недвижимость в Москве не насыщен, мы прогнозируем высокую востребованность апартаментов в "Сити" при условии грамотной концепции предложения".
Апартаменты в «Городе столиц» продаются с отделкой по цене от $7,5 тыс. за кв. м
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
И сходная цена
Грамотная концепция предложения — понятие довольно сложное. Его формируют не только отличные видовые характеристики, не только удачные архитектурные, планировочные и инженерные решения, но и правильная ценовая политика. А ситуация с ценами на апартаменты в "Москва-Сити" неоднозначная.
Чтобы ее проследить, отступим на пять лет назад, в докризисные времена, когда в будущее смотрели с большим оптимизмом и строительство основных "вкладчиков" в нынешний фонд апартаментов делового центра велось весьма активно. Так, летом 2006 года в комплексе "Федерация" ценовой разброс составлял $11--15,5 тыс. за 1 кв. м (см. "Дом" от 7 сентября 2006 года), и, по прогнозам специалистов, основанном на мировом опыте, к моменту окончания строительства цены должны были дорасти до $30-35 тыс. за 1 кв. м, а уж до отметки $25 тыс.— наверняка. На сегодня подкорректированная кризисом реальность такова, что в достроенной башне "Запад" цены апартаментов в "бетоне" стартуют с отметки $15 тыс. за 1 кв. м, а помещений с отделкой — с $20 тыс. В строящейся башне "Восток", как сообщают в Mirax Group, предложения по продаже начинаются от $10 тыс. за 1 кв. м. Таким образом, несмотря на некоторую корректировку, уровень цен остается довольно высоким, а пятилетняя динамика — в целом положительной.
Однако стоит взглянуть на данные по другим комплексам "Москва-Сити", и начинаешь сомневаться в реальности названных цен. Так, в комплексе "Город столиц" (застройщик — Capital Group) в середине 2006 года минимальные цены на апартаменты составляли $10 тыс. за 1 кв. м, однако на сегодня они опустились до 220 тыс. руб. (то есть менее $7,5 тыс.). И это при том, что башня полностью достроена и введена в эксплуатацию, а апартаменты продаются вместе с отделкой "под ключ", импортной сантехникой и кухней Miele.
В Imperia Tower цены выше, чем в "Городе столиц", хотя до официально заявляемого уровня "Федерации" и они не дотягивают. Как утверждают в Mos City Group, они составляют $12 тыс. за 1 кв. м. Что выглядит вполне обоснованно, если вспомнить, что в продаже в этом комплексе имеется лишь одно предложение. А начинались здесь продажи с $12,5 тыс. за 1 кв. м (см. "Дом" от 29 марта 2007 года).
Таким образом, если не брать в расчет сомнительные данные по "Федерации", в целом в "Москва-Сити" цены на апартаменты снизились довольно существенно. Говорить об инвестиционной привлекательности новых покупок с такими данными на руках не получится, чем бы ни объяснялось ценовое падение. Застройщикам новых комплексов остается два пути. Первый — выдать что-то действительно очень нестандартное даже по меркам "Москва-Сити" (кстати, детально о своих проектах ни Capital Group, ни "Сити" пока не распространяются, так что такое вполне возможно. И второй путь — очень лояльное ценообразование. То, что Capital Group умеет сдерживать свои аппетиты, видно по ситуации с "Городом столиц". А какую ценовую стратегию изберет "Сити" для своего глобально переосмысленного проекта, покажет время.