Рынок загородной недвижимости в 2010 году так и не вышел из кризиса, его восстановление происходило медленнее, чем городского сегмента. Впрочем, первые признаки выздоровления, проявляющиеся в постепенной переориентации спроса и предложения с участков без подряда на готовые дома, а также росте цен на наиболее ликвидные объекты, внушают участникам рынка осторожный оптимизм.
"Полуфабрикаты" не берут
Аналитики отмечают рост интереса к готовым домам, предложение которых на рынке неумолимо снижается. "Наиболее востребованными в 2010 году оказались два формата загородной недвижимости: готовые объекты в готовых поселках и земельные участки нижнего ценового сегмента (до $4 тыс. за сотку) или существенно подешевевшие в сравнении с докризисным предложением",— констатирует коммерческий директор Mozaik Development Татьяна Капланова. По ее словам, также проявился заметный интерес покупателей и застройщиков к быстровозводимым домам высокой степени готовности.
По мнению экспертов компании "Земер", одна из основных тенденций 2010 года состоит в том, что "покупатель стал требовать более качественный продукт: даже если он покупает участки без подряда, он требует с продавца максимум опций". "Число участков без подряда в 30-километровой зоне Подмосковья неуклонно снижается. На первичном рынке пока очень мало предложений готовых домов, а те, что есть, стремительно вымываются",— соглашается управляющий партнер "Миэль-Загородной недвижимости" Владимир Яхонтов.
По прогнозам "Земера", в дальнейшем доля готовых домов будет расти: если в 2011 году соотношение составит 45% к 55% в пользу готовых домов, то в 2012-м — уже 40% к 60%. "В связи с критическим снижением количества готового продукта с весны следующего года следует ожидать возникновения его дефицита и переориентации основного количества клиентов на поселки средней и высокой стадии готовности",— прогнозирует директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group Игорь Заугольников. Особенно заметна переориентация интереса покупателей в элитном сегменте. "Смещение покупательских предпочтений в сторону готовых объектов способствовало тому, что ряд готовых поселков (представленных последним предложениями) ушел с первичного рынка элитной недвижимости, что усугубило дефицит готовых домов",— отмечает директор департамента загородной недвижимости компании Kalinka Realty Алексей Артемьев. При этом, по его словам, в 2010 году была начата реализация всего лишь пяти новых проектов, а еще в двух разморожены продажи.
Такие разные цены
Цены на загородные проекты вели себя неодинаково на протяжении года. Так, в начале года на рынке было представлено множество проектов, а спрос все еще был низким, что вело к дальнейшему снижению цен. Однако лето стало переломным периодом: со второй половины года в сегменте загородных домов был отмечен отложенный в кризисные годы спрос, что привело к некоторому росту цен. По подсчетам гендиректора компании "Терра-Недвижимость" Людмилы Ежовой, в среднем рост цен в 2010 году на загородном рынке составил порядка 6%. А в поселках, пользующихся высоким спросом, рост цен превысил средние показатели и составил 10-15%.
"Год прошел под девизом "Кто не успел, тот опоздал",— иронизирует управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац.— Те, кто не купил недвижимость по низким ценам в 2009 году, ожидали, что цены упадут еще ниже. Однако этого не случилось, и "выжидающие" были вынуждены совершать покупки на новом витке цен".
"За год рынок стабилизировался",— говорит руководитель офиса "Сретенский" департамента загородной недвижимости компании "Инком-недвижимость" Антон Архипов. По его словам, большая часть спроса сосредоточена в эконом- и премиум-сегментах. Постепенно с рынка ушли горячие предложения по максимально низким ценам, появившиеся для того, чтобы залатать финансовые дыры застройщиков.
Декабрь 2010 года традиционно стал временем распродаж. В результате цены в этом месяце были в среднем на 10% ниже, чем в предыдущие. "В декабре цены в целом по рынку не изменились, даже можно сказать, что с учетом новогодних скидок демонстрировалась отрицательная динамика. Скидки на домовладения варьировались от 10 до 30%",— говорит Людмила Ежова. В результате декабрь оказался удачным месяцем для продавцов. "Многие поселки ввели скидки и спецпредложения (10-30% от ноябрьских цен). С учетом этих изменений снижение средней цены предложения составило до 10%, что практически нивелировало рост цен на загородном рынке с начала года", — добавляет Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Chesterton.
Осторожный оптимизм
В 2011 году эксперты ожидают дальнейшего развития наметившихся во втором полугодии 2010 года тенденций. 2011 год станет годом дальнейшего восстановления и развития загородного рынка недвижимости.
Специалисты "Земера" выделяют несколько основных векторов развития рынка. Во-первых, во втором-третьем кварталах будущего года, очевидно, выйдут на рынок качественно новые концептуальные коттеджные поселки. Уже сейчас ведется активная подготовка ряда проектов. Рынок середины "нулевых" вернется, обогащенный опытом работы в кризисной ситуации, отчего покупатель только выиграет. Во-вторых, на рынке произойдет стабилизация цен: значительных скачков ни в ту, ни в другую сторону ждать не стоит.
"Оптимизм внушает то, что на рынке загородной недвижимости сложились все предпосылки для всплеска отложенного спроса, который ожидается в 2011 году,— говорит коммерческий директор компании 11 Invest Самир Джафаров.— Поскольку ликвидного предложения на рынке становится все меньше, а цены на загородную недвижимость в посткризисное время выросли незначительно, покупательская активность, ограничиваемая дефицитом предложения, обеспечит устойчивый рост цен на качественные объекты".