До начала кризиса жилье в Москве дорожало равномерно и почти все проекты приносили частным инвесторам доход за счет ажиотажного спроса. Однако эти времена закончились, и сегодня на рынке появились как удачные проекты, которые активно строятся и дорожают быстрее рынка, так и явно провальные. Как определить, в какую категорию попадет тот или иной проект?
Кризисная диверсификация
Квартиры в Москве всегда были, есть и будут одним из наиболее ликвидных инструментов, позволяющих частным инвесторам сохранить, а то и преумножить свои капиталы. Как свидетельствует недавнее исследование Центра макроэкономических исследований и стратегических разработок группы компаний БДО в России, в 2010 году уберечь от инфляции и помочь преумножить личные сбережения смогли только три инструмента — вложения в ПИФы, золото и московскую недвижимость, доходность которой составила 4,2%.
Впрочем, несмотря на это, кризис привел к серьезной диверсификации рынка недвижимости: проекты, которые строились без продуманной, грамотной концепции и продавались без учета текущих реалий рынка, не пользовались спросом, зато те дома, где девелоперы не пожалели денег на детальную проработку (или даже реконцепцию) проекта и готовы были идти на уступки в цене, пользовались стабильно высоким спросом.
"В кризис успешными были проекты с высокими потребительскими качествами — интересной архитектурой, высоким качеством строительства и отделки, удобными планировками и разумными площадями. Если раньше покупатели особо не присматривались к нюансам (ведь одинаково быстро дорожало все), то в кризис в выигрыше остались лучшие жилые комплексы",— рассказывает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. Что ж, такой встряски рынок жилья ждал давно, и она пойдет ему явно на пользу. Остается только разобраться в том, как отличить по-настоящему перспективный проект от бутафории.
Главное — цена
Разумеется, наибольшим спросом во времена кризиса пользовались проекты экономкласса. "Сейчас явно выражена тенденция поддержки государством застройщиков, которые ведут строительство жилья экономкласса. Наибольшая часть покупателей ориентирована на приобретение жилья этого сегмента даже на начальном этапе",— отмечает гендиректор компании "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая. Среди наиболее удачных проектов экономкласса, реализация которых началась во время кризиса, эксперты называют жилые комплексы "Лазаревское" (ГК "Пионер"), "Холмогоры" (ЗАО "ЮИТ Ситистрой"), "Мичурино", "Марфино" и "Нахимово" (ЗАО "Ведис-Групп") и мкр. "Царицыно" (ГК "Настюша"), "Солнцево" (ДСК-1).
В Подмосковье же наиболее успешными были ЖК "Ярославский" и "Подольские просторы". Эти проекты, как утверждает Мария Литинецкая, бьют все рекорды по темпам продаж: "В Москве темпы продаж в подобных проектах достигают 490 квартир за месяц, в Подмосковье же в домах экономкласса продается 100-200 квартир в месяц".
Именно поэтому одним из основных трендов кризисного рынка стала реконцепция проектов, предусматривающая снижение их заявленной классности. "Очень многие проекты, позиционировавшиеся ранее как бизнес-класс, перекочевали в эконом- и комфорт-классы. Причем основным результатом такого репозиционирования становилась новая ценовая политика",— рассказывает гендиректор "НДВ-Недвижимости" Александр Хрусталев. На такой шаг вынуждены были пойти многие девелоперы, и, похоже, они не прогадали.
В большинстве случаев успешность проектов экономкласса определялась низкой ценой. Примером тому может служить ЖК "Марфино", который реализовывался в самом начале кризиса компаниями "Ведис-Групп" и "НДВ-Недвижимость". Пока у других игроков, которые вели консервативную ценовую политику и не спешили снижать цены, продажи стояли, квартиры в ЖК "Марфино" разлетались как горячие пирожки, поскольку стоили гораздо дешевле рыночного уровня.
"Новые экономические условия изменили не столько список требований, выдвигаемых покупателями к недвижимости, сколько по-иному расставили приоритеты в этом списке,— полагает Александр Хрусталев.— Например, согласно нашим маркетинговым исследованиям, после кризиса главным требованием покупателей к объекту недвижимости стала адекватная цена. Хотя, безусловно, важны также и местоположение, качество строительства, грамотные планировочные решения, достаточное количество объектов инфраструктуры как в районе, так и в самом проекте".
"Скай Форт": этот жилой комплекс бизнес-класса начал строиться в кризис и, один из немногих в своем сегменте, оказался успешным
Фото: Григорий Собченко, Коммерсантъ
"Успех жилого проекта определяется следующими факторами: соответствием конъюнктуре спроса, высокими темпами и качеством строительства, грамотной концепцией расположения и характеристик проекта, известностью и открытостью застройщика, наличием корректной юридической документации, наличием совместных с крупными банками ипотечных программ",— добавляет гендиректор агентства МИАН Василий Митько.
По словам Марии Литинецкой, в экономклассе успешные проекты, как правило, выходят на рынок с чуть более низкими ценами, чем среднерыночные. "Это позволяет привлечь покупателей, сразу оттянуть на себя спрос и получить активные продажи на ранних стадиях. По мере строительства цены выравниваются до рыночного уровня, но к этому времени проект уже раскручен, внимание привлечено, покупатели видят, что объект хорошо продается, а застройщик имеет средства на дальнейшее развитие проекта",— поясняет эксперт.
Премиальные сложности
Несколько иначе обстоят дела с проектами бизнес- и элит-классов. Эти сегменты рынка наиболее тяжело переживали кризис, поскольку в сложные времена люди не готовы были рисковать своими деньгами и вкладывать их в начинающиеся стройки. Именно поэтому основной объем замороженных проектов пришелся как раз на сегмент премиум-жилья. Кроме того, именно в верхнем ценовом сегменте произошла наиболее явная диверсификация проектов на удачные и неудачные.
Однако постепенно девелоперы находили способы вдохнуть в свои проекты новую жизнь. Некоторые застройщики вынуждены были прибегнуть к реконцепции проектов и снижению их класса, но нашлись и те, кому удалось удержать набранную высоту. "Успешность проектов на элитном рынке обеспечивали прежде всего уникальность самих объектов с точки зрения концепции, удачное расположение и правильное ценообразование. В большинстве случаев в сегментах "премиум" и "элит" в кризис выигрывали те, кто первым начал снижать цены",— рассказывает гендиректор компании "Элит Центр" Александр Дьяченко. "Успешность престижного проекта определялась гибкой ценовой политикой. Если до 2008 года ни о каких уступках и скидках и речи не шло, то в кризисный период удержать покупателей смогли те компании, которые снизили цены на 10% и более",— добавляет Александр Зиминский.
Наиболее удачными проектами в элитном сегменте эксперты считают "Итальянский квартал", "Четыре солнца", "Трилогию" и Four Winds. В сегменте бизнес-класса Василий Митько выделяет следующие проекты: ЖК "Зодиак" (ФСК "Лидер"), ЖК "Академия-Люкс" (ЗАО "Проминдустрия АГ"), ЖК "Светлый город" (ООО "Рантект") и ЖК "Виноградные пруды" (ЗАО "Прима-мех"), а также "Скай Форт" (компания "Столица").
Во многом успех этих проектов определялся адекватным уровнем цен. "Например, в кризис инвесторы комплекса Four Winds вели правильную ценовую политику. В то время как некоторые девелоперы выбрали тактику позиционной войны, уверяя всех участников рынка, что им "кризис нипочем", застройщики Four Winds снизили цены на 10-15% и обеспечили стабильный спрос на объект",— говорит Александр Зиминский.
По схожему пути пошли инвесторы комплекса "Четыре солнца", которые также снизили цены на квартиры, что позволило им распродать проект еще в самом начале кризиса.
Несколько иной путь выбрал девелопер проекта "Итальянский квартал" "Гута-Девелопмент". "Итальянский квартал" удержал покупателей за счет действительно оригинальной архитектурной концепции и быстрого реагирования на изменившиеся требования клиентов. "Изначально концепция "Итальянского квартала" предполагала очень большие площади квартир — в основном по 200-300 кв. м. Однако в кризис в проект был внесены изменения: площади многих квартир были уменьшены, предусмотрены даже студии меньше 100 кв. м. В результате своевременного внесения изменений получился проект, полностью удовлетворяющий требованиям целевой аудитории и не потерявший в качестве",— рассказывает Александр Зиминский.
Среди проектов, которые пока еще нельзя назвать безусловно удачными, но все факторы свидетельствуют об их будущей успешности, эксперты также называют "Английский квартал" группы ПИК.
Зерна от плевел
Остальные проекты верхнего ценового сегмента пока пользуются куда меньшим спросом. "Многие проекты испытание кризисом выдерживали с трудом — строительство велось с перебоями, продажи то приостанавливались, то снова возобновлялись",— признает Александр Зиминский. В элитном сегменте это связано с изменением конъюнктуры рынка. "Если до кризиса большая часть элитных новостроек распродавалась еще на стадии котлована, то сейчас ситуация диаметрально противоположная,— говорит Александр Дьяченко.— В разгар кризиса спроса на квартиры на начальной стадии строительства практически не стало. Это привело к тому, что на рынке в этом году появилось очень много уже построенных и сданных госкомиссии элитных объектов с большим объемом нереализованных квартир".
ЖК «Четыре солнца»: в начале кризиса здесь можно было купить элитную квартиру по цене, близкой к демпинговой
Фото: Григорий Собченко, Коммерсантъ
Не очень успешными были и некоторые объекты бизнес-класса, многие из них заморожены. Например, в начале кризиса планировались к выходу на рынок, но сейчас остаются замороженными такие проекты, как ЖК "Мирный" на проспекте Мира, "Дом на Мосфильмовской", "Лосиный остров". Основными проблемами этих проектов являются несоответствие заявленного класса реальному качеству строительства, высокие цены, большая кредитная нагрузка застройщиков, не позволяющая привлекать новые кредиты, неудачная концепция, а также высокая конкуренция. Многие эксперты убеждены, что рано или поздно девелоперам удастся вдохнуть новую жизнь и в эти проекты, но произойдет это не раньше, чем рынок жилья полностью восстановится.
Таким образом, желающим приобретать жилье в "кризисных" проектах следует быть предельно осторожными. "Успешность или провал проекта в кризис если и не во всем, то во многом зависит от профессионализма команды. Образно говоря, у двух девелоперов может быть одинаковая сумма собственных средств, только один из них сумеет использовать ее с максимальным эффектом, а другой растратит по принципу "КПД паровоза",— рассуждает Александр Зиминский.— Кризис наглядно показал, что не все команды одинаково профессиональны — в первую очередь остановились городские и загородные стройки пресловутых непрофильных участников. У организаций, которые рассматривали сферу девелопмента как простой способ быстро разбогатеть, не было шансов удержаться на плаву".
По мнению же Александра Дьяченко, основными критериями успешности проекта являются реализация квартир в рамках 214-ФЗ, непрекращающаяся стройка, большой дисконт от докризисных цен, а также принадлежность проекта некрупному девелоперу с собственными деньгами, а не "монстру" с огромной кредитной нагрузкой. "Один из критериев, на которые следует обращать внимание,— соотношение в проекте собственных средств застройщика и заемных. Преобладание доли собственных средств застройщика над заемными говорит о большей вероятности успешной реализации проекта",— соглашается Мария Литинецкая. "Обращать внимание в любом случае стоит на темпы строительства: даже при стагнации на рынке цена за квадратный метр растет по мере готовности объекта",— добавляет Александр Хрусталев.