Дом под залог
Как ограничения на выдачу ипотеки в сегменте частных домов сказываются на рынке
Центробанк ограничил кредитные организации в выдаче ипотечных ссуд на строительство и покупку частных домов рискованной группе заемщиков. Это в совокупности с высокими ставками по таким займам привело к значительному сокращению объемов выдач в сегменте. Но в будущем рынок будет расти в том числе за счет малых городов, где многоквартирное строительство ограниченно.
Фото: Александр Вайнштейн / Коммерсантъ
Фото: Александр Вайнштейн / Коммерсантъ
Регуляторные ограничения
В октябре 2025 года Центробанк ввел макропруденциальные лимиты для кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). После нововведений рассчитывать на получение кредитов на ИЖС могли не все заемщики, у которых 80% доходов и более уходило на погашение ранее выданных ссуд, а лишь 25% таковых. Мера вводилась с целью снижения доли рискованного кредитования.
В этом году регулятор решил смягчить меры. В первом квартале 2026 года до 20% «рискованных» заемщиков, во втором — до 10%, а с июля — до 3%.
При этом ЦБ ввел ограничение по предельной доле кредитов заемщикам с показателем долговой нагрузки выше 50%.
Теперь она составляет не более 28% от общего объема выдач. В Банке России подчеркивали, что ограничительные меры означали не запрет кредитования каждого заемщика с таким показателем, а ограничение доли подобных кредитов в совокупных выдачах банков.
Тем не менее новые правила не могли не повлиять на объем выдач. Если в 2024 году на приобретение и создание объектов ИЖС в России было выдано 384,7 тыс. кредитов, то в 2025-м уже более чем в 2,7 раза меньше — 140,2 тыс. кредитов, следует из данных Центробанка. В январе—июне 2026 года показатель составил 50,8 тыс.
Нововведения помогли рынку устоять в условиях сложной экономической конъюнктуры, сопряженной с сокращениями на рынке труда и дорогими кредитами. «Задача нововведений заключалась не в ужесточении требований к заемщикам, а в плавном оздоровлении рынка. И цифры подтверждают результативность подхода: в июле—сентябре 2025 года доля новых рискованных ссуд снизилась до 29%, а по итогам октября—декабря — до 13%»,— отмечает директор портала «Всеостройке.РФ» Светлана Опрышко.
Рынок снижается
Строительная активность в стране заметно сократилась. По данным Росстата, в январе—июне 2026 года объем ввода жилья по всей стране упал на 18% год к году, до 42,8 млн кв. м. «Это минимальный объем за последние пять лет. Основная причина снижения — динамика в сегменте ИЖС, объем ввода в котором сократился на 29%, до 26,6 млн кв. м»,— отмечает в рамках выставки Open Village ответственный секретарь Общественного совета при Минстрое России Светлана Кузьменко.
При этом доля ипотеки в объеме продаж продолжает снижаться. Если в 2020 году 40% частного строительства в России велось за счет ипотечных средств, то к 2026 году этот показатель сократился до 30% из-за удорожания кредитов, говорят в ДОМ.РФ.
По данным госкомпании, на неделе с 13 по 19 июля средневзвешенная ставка по ипотеке на покупку готового дома составляла 19,19%, на строительство жилого дома — 19,08%.
Насколько эффективно ограничения ЦБ отразятся на практике и выиграет ли от этого рынок ИЖС, будет ясно не раньше чем через пару лет, считают эксперты из ТПП РФ. «Государство должно следить за надежностью заемщиков и не допускать массовые просрочки по кредитным выплатам, поэтому такая мера была нужна рынку ИЖС и она стала для него поддерживающей. ИЖС поможет развитию территорий в России, особенно в малых городах. За рынком ИЖС будущее: он поможет решить жилищный вопрос многим россиянам»,— уверен председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин. Отрасль частного домовладения шагнула далеко вперед за истекшее десятилетие, в будущем она масштабируется за счет освоения и развития загородных территорий, соглашается основатель Open Village Владислав Копица.