Ближе к земле
Рынок офисов во встроенных помещениях находит своих арендаторов
Рынок офисов во встроенных помещениях переживает не лучшие времена — с увеличением предложений по площадям в бизнес-центрах арендатор перетекает туда. Впрочем, как указывают эксперты, у помещений, расположенных на первых этажах зданий оживленных улиц, всегда найдутся свои арендаторы, а потому вряд ли стоит ожидать вытеснения офисов с главных магистралей города.
Ольга Корнилова, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) подчеркивает, что спрос на помещения в бизнес-центрах сегодня выше, чем на офисы во встроенных помещениях. И на это есть ряд причин. Во-первых, в бизнес-центрах арендатор лишен необходимости обслуживать помещение. В бизнес-центре есть управляющая компания, которая берет все проблемы по обслуживанию здания на себя: так, в его ведении находятся охрана, пропускная система, уборка, телефонные линии, Интернет, наличие столовой или кафе для сотрудников бизнес-центра, парковка. Арендатор встроенного помещения сталкивается с множеством проблем по оснащению помещения, как то: установка дополнительных телефонных линий, наличие Интернета и подключения к нему, охрана, уборка. Т. е. он вынужден обслуживать свой офис самостоятельно. И если вдруг арендатор не обеспечил вовремя свой офис охраной, то в случае кражи вся ответственность лежит только на нем. Собственник помещения никакой ответственности за это не несет. Поэтому в данном сегменте особенно распространена страховка помещения.
Второе преимущество бизнес-центров перед встроенными помещениями — наличие паркинга. Большинство новых офисных центров имеют в своем составе подземные или закрытые охраняемые парковки. А поскольку наиболее ликвидные встроенные помещения расположены на основных улицах, вдоль которых большинство дворовых помещений закрыты жильцами, арендаторы вынуждены ежедневно решать проблемы с паркингом. Немного легче с этим обстоят дела у арендаторов встроенных помещений, которые расположены во дворах. Но и там, особенно если офис расположен в центре города, вряд ли можно будет поставить более пяти машин.
Сейчас встроенно-пристроенные помещения более интересны для потребителей торговой недвижимости. Офисные помещения в жилых домах ранее были востребованы малым и средним бизнесом в силу недостатка предложения в бизнес-центрах. С преодолением дефицита на этом рынке арендаторы перетекают в бизнес-центры, получая качественные условия для ведения бизнеса без головной боли, сопровождающей эксплуатацию отдельного офиса. "При этом ставки на встроенно-пристроенные помещения сравнимы со ставками в бизнес-центрах, и вряд ли будут падать, что связано с высокими ценами на недвижимость. Поэтому я скептически отношусь к проектам встраивания офисных помещений в жилые здания", — отмечает Алексей Федоров, директор отдела офисных помещений компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis.
Константин Костин, директор по развитию London Consulting & Management Company (LCMC) уточняет, что бизнес-центры, после введения в эксплуатацию качественных проектов А- и B-класса, предпочитают представители следующих сфер бизнеса: нефть и газ, страхование, бухгалтерия, недвижимость, металлургия, реклама и т. д. "Не стоит забывать и об имиджевой составляющей, которая тоже очень важна", — говорит он. Однако, по словам господина Костина, далеко не для всех компаний важно быть в бизнес-центре. Некоторые виды бизнеса, напротив, остро нуждаются именно в зоне street retail. "Арендатором на первом этаже может стать туристическая фирма, нотариальная контора или банк, то есть структуры бизнеса, для которых самым важным показателем является наличие высокой проходимости в конкретном месте", — отметил господин Костин.
"Кроме того, размещая свой офис во встроенном помещении, компания имеет возможность повесить свой рекламный щит над помещением, что является хорошей рекламой. Арендаторам бизнес-центров это делать во многих случаях запрещено", — резюмирует Ольга Корнилова.
Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга считает, что реклама на дверях, окнах, вывески в некоторых случаях способны привлекать на 40% клиентов больше.
Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group Spb к еще одному плюсу встроенных помещений относит приватность: "При желании собственников выдерживать полную конфиденциальность ведения бизнеса офисы во встроенных помещениях могут стать наиболее предпочтительным вариантом".
Исполнительный директор Гильдии управляющих и девелоперов Павел Гончаров считает, что отсутствие управляющей компании может быть как минусом для целого ряда компаний, так и плюсом для фирм, потребности в перепланировке, ремонте, наборе и качестве услуг которых не могут быть удовлетворены стандартизированными действиями управленцев. "Другим важным преимуществом встроенных офисов является их цена — как аренды, так и продажи, которая, как правило, на 20-30 процентов ниже, чем в качественных бизнес-центрах с аналогичным местоположением. В центре города разница цен между встроенными офисами и офисами в бизнес-центрах классов А и В еще более ощутима и может доходить до 50 процентов", — рассуждает Павел Гончаров.
"В целом спрос на готовые офисы во встроенных помещениях в среднесрочной перспективе может даже увеличиваться за счет перехода в более низкий сегмент части арендаторов высококлассных бизнес-центров с целью снизить свои операционные расходы из-за финансовых сложностей", — прогнозирует господин Гончаров.
Впрочем, маркетолог-аналитик департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев с такой точкой зрения не согласен: "Потенциальные арендаторы встроенных офисных помещений предпочитают арендовать офис в бизнес-центрах, пусть и невысокого класса. Тем более что арендные ставки в офисных центрах класса С ниже, чем для встроенных помещений. Предполагаю, что даже в условиях финансового кризиса спрос не будет перераспределяться из офисных центров во встроенные помещения", — говорит господин Фадеев.