В новом году для девелоперов, владеющих землями в Москве, повысится плата за изменение их целевого назначения. Соответствующее постановление приняла мэрия. Теперь затраты компаний на эту процедуру могут увеличиться на 50–70%, что приведет к росту цен на недвижимость, опасаются участники рынка. Они уверены, что чиновники таким образом пытаются хотя бы частично закрыть дефицит в столичном бюджете.
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ
Власти Москвы изменили для девелоперов, в чьей собственности находятся участки, правила расчета платежей за смену вида их разрешенного использования (ВРИ), обнаружил “Ъ” в тексте постановления мэрии №2226-ПП от 28 декабря 2021 года. Из него следует, что теперь для них вырастут платежи при изменении назначения площадок с промышленного или административно-делового на жилое. В департаменте городского имущества Москвы комментарии не предоставили.
Впервые чиновники существенно увеличили платежи за смену ВРИ участков в конце 2020 года. Но тогда это коснулось только площадок, арендованных застройщиками у города. Для них затраты выросли в два раза в старых границах города и в восемь раз в Новой Москве (см. “Ъ” от 24 ноября 2020 года).
В последнем постановлении мэрии не указаны конкретные размеры платежей по смене ВРИ земель для их владельцев. Там приводится формула с большим набором коэффициентов, включая кадастровую стоимость участка, чье назначение меняется, будущие объемы строительства на этой площадке и затраты на него.
Это говорит о том, что в каждом конкретном случае сумма платежей за смену ВРИ участка будет гибкой.
Новшество коснется в основном девелоперов, строящих в Новой Москве, так как в этом районе большая часть земель находится в собственности, в то время как в старых границах города застройщики арендуют землю у города, отмечает директор департамента жилья и девелопмента земли Colliers Тимур Рывкин. Почти 98% площадок в Новой Москве — в частной собственности, подтверждает партнер ILM Андрей Лукашев. Так, ГК «А101» и Sezar Group все площадки в Новой Москве принадлежат на праве собственности, сообщили “Ъ” в компаниях.
Господин Лукашев не исключает, что только за счет фактора удорожания смены ВРИ за год цены в новостройках Новой Москвы могут вырасти минимум на 10%. В конце 2021 года, по данным Dataflat.ru, средняя стоимость жилья в новостройках в этом районе достигла 190 тыс. руб. за 1 кв. м.
Опрошенные “Ъ” девелоперы уверены, что новые правила приведут к росту затрат и при смене ВРИ участков в старых границах Москвы.
В зависимости от коэффициентов, которые будет применять мэрия, расходы застройщиков на эту процедуру могут вырасти на 50–70%, считает вице-президент «Страны Девелопмент» Андрей Басов. «Это значительно увеличит затраты при строительстве»,— соглашается руководитель блока девелопмента ГК «Интеко» Станислав Фролов. Теперь девелопер будет начинать проект с одними расчетами, а к завершению проекта прогнозные суммы в смете могут сильно измениться, говорит источник “Ъ” из числа крупных застройщиков.
Кроме того, в новом постановлении мэрия пытается простимулировать выкуп в собственность арендованных у города участков. Компании, которые успеют сделать это до 1 апреля 2022 года, смогут зачесть стоимость выкупа участков в счет платы за изменение вида их разрешенного использования. Но учитывая, что существенно возрастают платежи за смену ВРИ частных земель, девелоперам станет выгоднее строить на арендованных площадках, считает Станислав Фролов.
Владимир Ефимов, вице-мэр Москвы, в интервью «Известиям» в сентябре 2021 года:
«Если бы я был застройщиком, наверное, тоже жаловался бы на рост платежей в пользу города».
Впрочем, новый документ вводит ряд новшеств и для арендаторов. Так, для них меняется механизм расчета ставок — они будут расти по мере увеличения доходности проекта строительства. Таким образом мэрия хочет косвенно поучаствовать в сверхприбыли застройщиков, считает Андрей Лукашев. По подсчетам ЦИАН, в 2021 году совокупная выручка девелоперов жилья в Москве и Подмосковье выросла на 42%, до 1,86 трлн руб. Так, чистая прибыль ГК ПИК в первом полугодии 2021 года выросла в 3,9 раза, до 69,4 млрд руб., ЛСР — в 2,2 раза, до 5,7 млрд руб., ГК «Самолет» — в 4,6 раза, до 3,2 млрд руб.
Кроме того, для арендаторов городских земель вырастут ставки при задержке строительства. Если раньше в первый год просрочки девелоперы платили дополнительно 1,5% от кадастровой стоимости земли, то теперь — 20%, отмечает управляющий партнер Nova Consulting Павел Желновод.
Все новшества с увеличением платежей для девелоперов связаны с попыткой мэрии сократить нехватку средств в бюджете, уверен другой собеседник “Ъ”. Из проекта бюджета столицы на 2022 год следует, что дефицит в этом году составит около 372 млрд руб.