В первом полугодии на загородном рынке недвижимости высокого ценового класса эксперты отмечают тенденцию увеличения количества загородных коттеджных поселков. Какие из них можно отнести к "настоящей элите", оценивают участники рынка.
По цели приобретения лидируют дома, рассчитанные на постоянное проживание: их доля в запросах покупателей составляет 80 процентов
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
По итогам первого полугодия 2013 года, по данным Knight Frank St. Petersburg, в продаже находится 19 коттеджных поселков класса А. По сравнению с таким же периодом прошлого года объем предложения в поселках высшего ценового сегмента увеличился на 55% за счет выхода в продажу шести новых проектов. По мнению Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость", к элитным поселкам можно отнести большее количество объектов" "Сейчас к этому классу можно отнести 30 поселков. Объем предложения на рынке — 1100 объектов. Также в предложении шесть проектов элитных таунхаусов — всего 150 объектов". А вот по мнению директора департамента новостроек NAI Becar Полины Яковлевой, на сегодняшний день рынок по-настоящему элитных объектов загородной недвижимости достаточно мал: количество таких объектов не превышает пятнадцати.
Минимальная стоимость элитного проекта составляет около 50 млн рублей и верхней границы в этом сегменте не существует. К самым дорогим объектам можно отнести коттеджные поселки "Северный Версаль"; "Медовое" и "Горки СПб" компании "Петростиль"; "Репинская усадьба" компании "Олимп-2000"; "Русская красавица"; Patrikki Club и Liikola Club компании Freedom; Honka Family Club, Honka Nova Concept Residenсe и "Медное озеро" компании Honka; а также клубный поселок "Дачи Мариньи" компании "Петромар Девелопмент".
По словам аналитиков рынка, важнейшими критериями при выборе коттеджа являются местоположение и качество строительства. "Одним из обязательных требований для покупателей недвижимости в сегменте премиум-класса является красивое с точки зрения природного окружения местоположение дома, также крайне важна однородная социальная среда, — утверждает Беслан Берсиров, совладелец ЗАО "Строительный трест", заместитель генерального директора компании. — Покупатели высоко ценят эксклюзивность проекта. Например, в коттеджном поселке "Озерный край", который возводится на полуострове у озера Вероярви в Токсово, фасад каждого из 14 домовладений будет обращен к воде, благодаря чему из всех окон открываются панорамные виды. Площадь домовладений варьируется от 335 до 455 кв. м, с участками от 18 до 41 сотки. Все коттеджи в поселке строятся из кирпича в едином архитектурном стиле, проект комплекса создан эстонской архитектурной мастерской ARS Projekt. Западная архитектура и традиционное качество кирпичного домостроения привлекают к нашему поселку дополнительное внимание потенциальных покупателей".
"Отличительная особенность проданных объектов класса А состоит в том, что наибольшая доля приходится на готовые коттеджи в уже построенных или находящихся на высоких стадиях готовности коттеджных поселках. По цели приобретения лидируют дома, рассчитанные на постоянное проживание: их доля в запросах увеличилась и составила 80 процентов", — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге.
"Тенденция одна — чем лучше место, тем быстрее покупаются дома в поселке. Есть несколько правил качественного поселка — место (например, первая линия Финского залива), готовность (покупатель, готовый заплатить большие деньги, хочет "пощупать" дом, увидеть, как там будет внутри), транспортная доступность — с вводом северного участка ЗСД ликвидность поселков "золотой мили" еще больше увеличится", — полагает Тарас Кручинин, генеральный директор ИСК "Сфера".
Расположены элитные объекты должны быть в уникальном месте или в сложившейся зоне элитной застройки. Традиционные районы — Курортный, Петродворцовый, Пушкинский, а также некоторые зоны Всеволожского района. "В целом анализ запросов показывает, что имеющееся предложение в большей степени удовлетворяет потребности покупателей, однако практика продаж подтверждает важность гибкого подхода собственника в отношении коммерческих условий. Около трети всего предложения сосредоточено в Курортном районе. На сегодняшний день у Курортного района сформировался прочный имидж, позволяющий удерживать высокий уровень цен на рынке", — утверждает Елизавета Конвей.
Площадь элитного коттеджа должна быть более 220 кв. м, участок — 20-30 соток. Поблизости обязательно — водоем, лесной массив или лесопарковая зона. Коммуникации — все центральные, газоснабжение, высокоскоростной интернет, городской телефон (лучше на два номера), наличие системы бесперебойного электроснабжения, дополнительной системы водоснабжения из артезианской скважины. Архитектура — индивидуальные проекты. Инфраструктура — либо на территории, либо в шаговой доступности: фитнес-центр с бассейном, салоны красоты, мини-маркет, аптека, школа, детсад. Кроме того, должны быть детские и спортивные площадки, гостевая парковка, высококачественный ландшафтный дизайн. "Излишней инфраструктуры сегодня не делают, — констатирует Ольга Трошева. — Традиционно в стандартный пакет инфраструктуры дорогого коттеджного поселка входит: охрана, профессиональная служба эксплуатации, детские и спортивные площадки, гостевой паркинг, организованные зоны общественных мест пребывания, реже автомойка. Если есть водоем — организованная прибрежная зона отдыха, причалы и эллинги для стоянок лодок или яхт. Если водоема природного происхождения нет, то девелоперы создают искусственный".
Дома обычно строятся из дерева и кирпича, (гораздо реже в качестве стройматериалов выступает газобетон) имеют панорамное остекление. "Во внутреннем оснащении домовладений традиционно востребованы просторные гостиные, светлые кухни, уютные спальни, открытые террасы и другие жилые и хозяйственные помещения, — рассказывает Беслан Берсиров. — Важно, чтобы в проекте оставался простор для творчества будущих собственников. При свободных планировках застройщики с помощью профессиональных дизайнеров могут предложить будущим владельцам коттеджей абсолютно неповторимое пространство: оборудовать в коттедже каминный зал, финскую сауну, бильярдную комнату, тренажерный зал".
Есть и отдельная категория жилья — клубные поселки. "Это небольшие элитные поселки с однородной социальной средой, где проживают люди одинакового достатка и статуса. При покупке дома иногда возможен "фейсконтроль". Но основа такого поселка (как, в принципе, любого клуба) — объединение людей на основе общих интересов. Обеспеченных людей со схожими увлечениями и стилем жизни много быть не может, поэтому и количество домовладений в клубных поселках небольшое. Оптимально — до 15-20 домовладений, чтобы обеспечить приватность и закрытость, но есть и более масштабные — от 50 и более объектов", — говорит Ольга Трошева.
Сегодня в наиболее выгодном положении находятся девелоперы с готовыми предложениями, что соответствует предпочтениям покупателей. В связи с этим основное количество сделок будет по-прежнему сосредоточено в поселках с высокой стадией готовности, имеющих развитую инфраструктуру. Эксперты Knight Frank отмечают усиление интереса покупателей к поселкам на берегах естественных водоемов. При этом выделяется ряд клиентов, заинтересованных в приобретении домовладения именно на "большой воде", и, вероятно, это происходит, в том числе и по причине популяризации яхтинга.
Возраст покупателя элитного жилья не моложе 37 лет. "Большой процент покупателей элитной недвижимости — люди с большими семьями, в которых не менее двух детей. Это семьи с высоким уровнем дохода. В большинстве своем дом выбирают женщины, мужчины подключаются в момент согласования цены. Покупатели предъявляют высокие требования к качеству жилья и начинке дома. Внешние параметры объекта также очень важны", — резюмирует Андрей Вересов, генеральный директор АН "Новый Петербург".