Ставка на прощание

Рынок ипотеки Черноземья в первом полугодии показал резкий рост после слабого начала 2025 года. Жители макрорегиона оформили кредитов на 88,8 млрд руб., что на 50% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Основной спрос пришелся на январь и июнь — месяцы, когда заемщики стремились успеть воспользоваться действующими условиями льготных программ до возможного ужесточения правил, отмечают эксперты. При этом объем ипотечной задолженности продолжает расти, а средний срок кредитования сокращается.

По данным Банка России, актуальным на 21 августа, объем новых ипотечных выдач в Черноземье за первое полугодие 2026-го составил 88,8 млрд руб., что на 50% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Наиболее заметный рост зафиксирован в Белгородской области, где объем выдач увеличился на 60,5%, до 19,6 млрд руб. В Тамбовской области показатель вырос на 55%, до 9 млрд руб., в Липецкой — на 51%, до 11,5 млрд руб., в Воронежской — на 50%, до 27,3 млрд руб. В Курской области банки выдали ипотечных кредитов на 14,5 млрд руб. (+48%), а в Орловской — на 6,9 млрд руб. (+24%).

«Самые большие объемы выдач пришлись на январь и июнь. В первый месяц года повышенный спрос был связан с тем, что люди спешили оформить сделки до того, как в феврале вступит в силу правило "один льготный кредит на семью", а в июне — с ожиданием дальнейших изменений условий семейной ипотеки, которые в итоге перенесли на более поздний срок»,— рассказали «Ъ-Черноземье» в ЦБ.

Средний размер ипотечного кредита в макрорегионе составил 3,9 млн руб.

Вместе с тем средний срок кредитования сократился до 24 лет, ранее он достигал 26 лет. Продолжает расти интерес к индивидуальному жилищному строительству: каждый седьмой ипотечный заем в макрорегионе оформлялся на покупку или строительство частного дома. За январь—июнь такие кредиты получили 3,3 тыс. жителей Черноземья против 2,2 тыс. годом ранее.

На фоне роста выдач увеличивается и общий объем ипотечной задолженности. К началу июля он достиг 782,9 млрд руб., что на 11% превышает прошлогодний показатель. Самый крупный ипотечный портфель сформирован в Воронежской области — 259,4 млрд руб. (+10%). В Белгородской области задолженность выросла на 14%, до 165,2 млрд руб., в Курской — на 15%, до 114,3 млрд руб. В Липецкой области показатель достиг 98,9 млрд руб. (+10%), в Тамбовской — 75,8 млрд руб. (+9%), в Орловской — 69,3 млрд руб. (+6%).

• По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) за июнь, лидером по объему ипотечных выдач осталась Воронежская область. За месяц здесь было выдано 1,6 тыс. кредитов на 6,6 млрд руб., что соответственно на 60% и 61% больше показателей июня прошлого года. Средневзвешенная ставка составила 8,76%, увеличившись за год на 1,6 процентного пункта (п. п.). При этом она остается ниже средней по Центральному федеральному округу, которая достигла 9,65%.

По данным «Поиска Яндекса по финансам», в июне число запросов пользователей, связанных с расчетом семейной ипотеки в Воронеже, выросло на 40% по сравнению с маем. По темпам роста город вошел в тройку лидеров, где пользователи активнее всего реагировали на обсуждение возможной корректировки условий программы. На неделе, начавшейся 15 июня, интерес к семейной ипотеке достиг максимального уровня с февраля 2026 года — на нее пришлось 36% всех запросов об ипотеке.

• Второе место по объему выдач заняла Белгородская область. В июне жители региона оформили 1 тыс. кредитов на 4,3 млрд руб. Количество сделок выросло на 42,9%, а объем выдач — на 53,6%. Средневзвешенная ставка составила 8,62% — это один из самых низких показателей в Черноземье. Ее годовой рост оказался минимальным среди регионов макрорегиона — 1,34 п. п.
• Наиболее доступной ипотека остается в Курской области, где средневзвешенная ставка составляет 8,3% (+1,5 п. п. за год). В июне в регионе было выдано 700 кредитов на 3,1 млрд руб. Количество сделок увеличилось на 16,7%, а объем выдач — на 47,6%.
• Самые высокие темпы роста объема выдач продемонстрировала Липецкая область. За месяц банки выдали ипотечных кредитов на 2,7 млрд руб., что на 68,8% больше прошлогоднего уровня. Количество кредитов выросло на 40%, до 700. Вместе с тем именно в регионе зафиксирована самая высокая средневзвешенная ставка в Черноземье — 9,7%, что превышает даже средний показатель по ЦФО.
• В Тамбовской области количество и объем выдач выросли одинаковыми темпами — на 66,7%. В июне жители региона оформили 500 кредитов на 2 млрд руб. Средневзвешенная ставка составила 9,34%.
• Замкнула рейтинг Орловская область, где банки выдали около 400 ипотечных кредитов на 1,5 млрд руб. По сравнению с июнем прошлого года количество сделок увеличилось на 33,3%, а объем выдач — на 36,4%. Средневзвешенная ставка достигла 9,09%, оставаясь выше показателей Белгородской, Воронежской и Курской областей, но ниже уровня Липецкой и Тамбовской областей.

Директор агентства недвижимости «Мегаметр» Катерина Князева отмечает, что во втором полугодии спрос пока не увеличился, несмотря на последовательное снижение ключевой ставки: «Возможное изменение условий льготной ипотеки с 1 октября может подтолкнуть покупателей воспользоваться последним шансом взять семейную ипотеку под 6%. После 1 октября, скорее всего, ставки будут разными: от 6% до 12%. Поэтому в сентябре ожидаем незначительный рост продаж новостроек».

Она добавила, что ожидается «умеренный» рост спроса на ипотеку на вторичное жилье из-за снижения ключевой ставки до 13–14% и привлекательных цен на квартиры.

Директор агентства недвижимости и инвестиций «1983» Марина Коротова в беседе с «Ъ-Черноземье» отметила, что такой же ажиотажный спрос, как в июне, наблюдался в январе этого года. По ее словам, перед вступлением в силу с февраля правила «один льготный кредит на семью» многие стремились оформить кредиты по старым условиям.

Госпожа Коротова также привела статистику своей компании: с начала 2026 года доля ипотечных сделок составила 51%, остальные 49% пришлись на покупки за наличные средства.

По ее словам, покупатели снимают деньги с депозитов и вкладывают их в недвижимость. При этом среди покупателей появилась новая категория — получатели выплат за погибших или раненых военных, которые приобретают в основном малогабаритные квартиры. Сделки по улучшению жилищных условий с использованием программ трейд-ин — продажи прежней квартиры в зачет покупки новой — составляют около 17% всех сделок в портфеле агентства. Но, по мнению эксперта, этого недостаточно, чтобы компенсировать возможное падение спроса, если льготная ипотека будет отменена.

По предварительным данным застройщика «Инстеп», в Воронежской, Курской и Липецкой областях средняя доля ипотечных сделок в продажах компании в июле-августе 2026 года составляет 70%, что ниже среднего показателя прошлого года. Доля сделок с рыночной ипотекой, напротив, выросла до 19%: «По итогам прошлого года ни разу не было месяца с показателем выше 5%. Соответственно, тенденция по увеличению доли рыночной ипотеки, очевидно, присутствует. Наиболее эффективная программа — с субсидированием ставки за счет застройщика».

Анна Швечикова