Инвесторы не парятся
В Сочи не нашлось концессионера для реконструкции городской бани
Городская баня №1 на улице Роз в Сочи, для которой власти курорта искали частного инвестора, пока не заинтересовала ни одного потенциального концессионера. Бывшее МУП «Бодрость», в ведении которого находился объект, ликвидировано еще 23 мая 2025 года, а сам комплекс сейчас эксплуатируется МУП «Сочитеплоэнерго». По экспертной оценке, инвесторы игнорируют проект реконструкции городской бани №1 из-за заведомо убыточной финансовой модели.
Фото: Алексей Мальгавко / Коммерсантъ
Фото: Алексей Мальгавко / Коммерсантъ
Городская баня №1 в Сочи, для которой власти курорта уже не первый год ищут частного инвестора, пока не заинтересовала ни одного потенциального концессионера. Как следует из ответа департамента экономики администрации курорта на запрос «Ъ-Сочи», объект включен в перечень имущества, в отношении которого планируется заключение концессионного соглашения. Однако после официальной публикации списка на сайте администрации Сочи заявок и обращений от инвесторов так и не поступило.
Попытки привлечь частный капитал в модернизацию объекта предпринимаются регулярно. В сентябре 2024 года заместитель главы города-курорта Петр Северов рассказал, что один из потенциальных инвесторов отказался от подписания концессионного соглашения из-за отсутствия интереса к реализации проекта. В январе 2026 года МУП «Сочитеплоэнерго», которому передали эксплуатацию бани, направило в департамент экономики перечень объектов для концессии, куда вошел и банный комплекс на улице Роз.
Ранее за объект отвечало МУП «Бодрость», однако 23 мая 2025 года предприятие было ликвидировано, а баню перепоручили теплоэнергетикам. Формат концессии власти считают приоритетным, поскольку он позволяет обновить инфраструктуру за счет частных средств, сохранив сам объект в муниципальной собственности. Как сообщал глава курорта Андрей Прошунин, в ходе личного приема к нему обратились местные жители с просьбой сохранить объект социального обслуживания.
«Поменять форму собственности предприятия мы обязаны по федеральному закону. Продлили этот срок до конца года, чтобы найти инвестора. Здесь требуется модернизировать оборудование, сделать современными интерьеры»,— заявлял господин Прошунин осенью 2024 года.
Мэр также заверил, что власти сохранят приемлемую для горожан стоимость услуг и основные технические характеристики здания. При этом, по оценкам экспертов банной отрасли, объем необходимых инвестиций в полную реконструкцию здания превысит 130 млн руб.
Городская баня Сочи работает с 1960 года. Комплекс площадью 906,8 кв. м на участке 1,05 тыс. кв. м обслуживает жителей и туристов ежедневно, кроме понедельника. Власти курорта признают, что здание давно требует масштабной реконструкции, но закрывать его пока не планируют. В 2026 году здесь проводят лишь текущий ремонт парных — меняют полки, каркасы и деревянные панели. Однако эти меры не решают проблему комплексного износа здания.
У объекта есть стабильный трафик. По данным администрации Сочи, за 2025 год баню посетили 78 тыс. человек, а за первое полугодие 2026 года услугами комплекса воспользовались еще 38,4 тыс. посетителей.
Кроме того, согласно данным мэрии, в 2025 году объект получил 25,96 млн руб. дохода без учета НДС. Тарифы на услуги сохраняются с учетом их социальной доступности: помывка в банном отделении стоит 480 руб., в душевом — 250 руб.
Администрация курорта рассматривает концессию как основной механизм модернизации муниципальной бани. Этот формат предполагает привлечение частных средств при сохранении объекта в собственности города. Инвестор получает право эксплуатировать баню и возвращать вложения согласно условиям соглашения, тогда как муниципалитет сохраняет контроль над имуществом и качеством услуг.
Потенциальному концессионеру необходимо подтвердить экономическую состоятельность проекта: представить финансовую модель с прогнозом денежных потоков на весь срок концессии, указать источники финансирования, привести расчет финансово-экономических показателей и сценарии развития. Помимо этого, потребуется обосновать тарифную политику и механизм возврата вложений.
Передать объект напрямую муниципалитет не вправе: заключение концессионного соглашения требует проведения конкурса или аукциона. При нарушении условий сделки город вправе применять предусмотренные соглашением меры ответственности, вплоть до его расторжения.
Президент Национальной банной ассоциации Марат Хаиров считает, что главный барьер для инвесторов — экономическая нежизнеспособность текущей модели. По его оценкам, показанный администрацией доход примерно 26 млн руб. в год при среднем чеке 330 руб. с учетом реалий рынка и масштабов Сочи является по сути прямым убытком для бизнеса, так как такой уровень чека соответствует показателям начала нулевых годов.
«Сегодня даже в непростых макроэкономических условиях банный сектор способен удерживать рентабельность на уровне 25%+, однако для этого средний чек должен исчисляться тысячами рублей. Попытка мэрии обязать концессионера сохранить жесткие тарифные ограничения на уровне 250–480 руб. лишает проект коммерческого смысла, а реальная социальная нагрузка в отрасли всегда регулируется иначе: выделением льготных часов и дней»,— поясняет господин Хаиров.
По оценке эксперта, реконструкция советского объекта «под ключ» в Сочи сегодня потребует вложений от 150 тыс. руб. за 1 кв. м после детальной экспертизы.
Обновление комплекса площадью порядка 900 кв. м обойдется инвестору минимум в 135 млн руб. В условиях, когда бизнесу необходимо вложить столь крупную сумму, жесткое регулирование цен блокирует заход частного капитала, резюмирует Марат Хаиров.