Стройки как водой смыло
Полмиллиона участков на Кубани могут стать непригодными для строительства из-за нового закона
Депутаты ЗСК готовят обращение в правительство РФ с просьбой смягчить новые ограничения на строительство в зонах затопления и подтопления. Под запрет попали более полумиллиона участков в различных районах Кубани, а также линейные объекты, которые возводятся в рамках нацпроектов. По словам юристов, после принятия новой нормы уже участились обращения граждан: имея действующие разрешения на строительство жилых домов, люди не могут зарегистрировать права на них. С трудностями при реализации проектов также столкнулись застройщики и инвесторы крупных турпроектов. Эксперты полагают, что ситуация приведет к росту числа судебных разбирательств, так как процесс внесения изменений в федеральный закон, который предлагают кубанские парламентарии, длительный.
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
Свыше 500 тыс. земельных участков в населенных пунктах Краснодарского края могут стать непригодными для освоения из-за законодательных ограничений на строительство в зонах затопления и подтопления. Об этом на заседании профильного комитета Законодательного собрания Краснодарского края (ЗСК) 1 октября сообщил его председатель Александр Джеус.
Проблема вызвана вступлением в силу 4 августа 2026 года Федерального закона №301-ФЗ, изменившего статью 67.1 Водного кодекса РФ. Если ранее в зонах подтопления допускалось возведение объектов капитального строительства при условии их инженерной защиты, то теперь такие стройки запрещены полностью. Исключение сделано лишь для сооружений инженерной защиты от негативного воздействия вод.
По данным ЕГРН, в границах населенных пунктов края в таких зонах находится более полумиллиона участков.
Более того, под запрет нового строительства и реконструкции попали линейные объекты: дороги, водо-, газо- и трубопроводы, линии электропередачи. По словам господина Джеуса, эти объекты проходят через зоны затопления и зачастую возводятся в рамках национальных проектов. В связи с этим профильный комитет ЗСК подготовил проекты обращений к правительству РФ. Депутаты предлагают разграничить правовое регулирование, предусмотрев возможность возведения и реконструкции объектов при условии реализации мероприятий по защите от негативного воздействия вод и водоотведению.
Председатель Темрюкского отделения при Краснодарском региональном отделении Ассоциации юристов России, председатель комитета по правовой поддержке бизнеса Торгово-промышленной палаты Темрюкского района Евгения Фандеева отмечает, что с момента вступления в силу нового закона участились обращения граждан, имеющих на руках действующие разрешения на строительство жилых домов в границах земельных участков, входящих в зону подтопления, в связи с чем постановка на кадастровый учет и регистрация прав на такие дома становятся невозможными.
«Введенные ограничения также не позволят гражданам получить разрешение на реконструкцию старого жилого фонда, что существенно ограничит права жителей Темрюкского района на улучшение своих жилищных условий»,— отмечает госпожа Фандеева.
По ее словам, Темрюкский район находится в зоне риска из-за большого количества водоемов на его территории: Азовского и Черного морей, реки Кубань, лиманов Курчанский и Ахтанизовский.
Что касается инициативы депутатов Заксобрания, Евгения Фандеева отмечает, что процесс внесения таких изменений весьма длительный и включает в себя в том числе подготовку поправок в федеральный закон, прохождение нескольких чтений в Госдуме, экспертизу, согласование с ведомствами, подписание президентом РФ и публикацию.
Как считает эксперт, при рассмотрении возможности внесения поправок в закон, возможно, будет учитываться тот факт, что разработка системы инженерной защиты для отдельного объекта не будет выполнять задачу защиты от подтопления, поскольку обеспечение защиты от негативного воздействия вод рассматривается как целостная система, которая объединяет все локальные защиты участков и объектов. При этом она должна быть согласована с генеральными планами и территориальными схемами градостроительного планирования, что также предполагает достаточно долгий и затратный процесс.
«По моему мнению, данная новелла несет с собой целый ряд трудноразрешимых задач как для жителей Темрюкского района, так и для его властей, в связи с чем не раз еще будет являться предметом рассмотрения.
Пока граждане могут пользоваться тем, что границы таких зон не внесены в ЕГРН в установленном законом порядке, в связи с чем не могут распространять свое действие в силу прямого указания на это в законе.
Однако как это будет применяться на практике — тоже вопрос, поскольку зачастую органы власти ссылаются не на отсутствие установленных границ в ЕГРН, а на саму норму закона, устанавливающую запрет на ведение хозяйственной деятельности. Скорее всего, данная ситуация повлечет за собой увеличение числа обращений граждан в суд с целью защиты своих прав»,— отмечает Евгения Фандеева.
Владелец семейного курорта «Казачий берег» (станица Должанская, Ейский район) Дмитрий Даньшов положительно оценил инициативу ЗСК. «Вопрос острый. Застройщики, чьи проекты попали в зону подтопления в Краснодаре и других локациях, оказались в очень непростой ситуации. Начатые проекты они не останавливают. Но не потому, что хотят нарушить закон, а потому что остановка стройки, за которую люди уже заплатили, вызовет панику. Паника ударит по банковской сфере. Застройщики и так сейчас в шатком положении. Существующие стройки продолжаются, но новые начинать нет возможности»,— подчеркнул господин Даньшов.
По его мнению, федеральный закон был принят «широкими мазками», а официальные разъяснения до сих пор не опубликованы, что породило правовой вакуум. По данным предпринимателя, в Краснодарском крае как в равнинном и прибрежном регионе в зону подтопления попало огромное количество территорий.
«Должанская коса попала вся, станица Должанская — наполовину. Дальше Темрюк — большая часть, Белореченск — практически весь»,— заключил он.
Говоря о собственном проекте строительства термального комплекса на Должанской косе, бизнесмен отметил, что проектирование не приостановлено, но даже при готовности проекта начинать стройку сейчас невозможно. «Несмотря на все трудности и барьеры, мы полны решимости построить что-то масштабное на Должанской косе, которая является самым недооцененным и недоинвестированным объектом в крае. Средств размещения мало, коммуникаций практически нет. А ведь Азовское море могло бы стать хорошим бюджетным дополнением к Анапе и Сочи. В России на каждого жителя приходится не более 5 мм береговой линии теплого моря, пригодного под пляж. Не использовать 20 км золотых пляжей Должанской косы и 200 км пляжей Ейского района — слишком расточительно»,— заявил он.
Предприниматель выразил надежду, что разум возобладает и появятся разъяснения к новому закону. «Тотальный запрет невозможен — это будет очень сильный удар по экономике. Ограничения должны быть детализированы»,— резюмировал Дмитрий Даньшов.