«Спутник» не дождался инвестора
Центр культуры и кино Сочи обвиняет инвестора в срыве строительства кинотеатра
Арбитражный и апелляционный суды расторгли договор инвестирования между ООО «ИнтерКом» и МУП «Центр культуры и кино Сочи», заключенный для строительства на Курортном проспекте многофункционального комплекса с кинотеатром «Спутник». Проект, рассчитанный на 41,7 тыс. кв. м и 25 этажей, за два десятилетия так и не был реализован. При этом связанные с ним права инвестора на земельный участок были признаны недействительными, а действующие градостроительные правила сделали исходную концепцию строительства невыполнимой.
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа рассмотрит иск Центра культуры и кино Сочи к ООО «ИнтерКом» с требованием расторгнуть договор инвестирования. Ранее нижестоящие инстанции удовлетворили исковое заявление.
Как следует из материалов дела, инвестиционный договор стороны заключили в 2004 году. Проект предполагал строительство здания кинотеатра с подземной автостоянкой и офисными помещениями делового центра на Курортном проспекте, 5 в Сочи. По условиям соглашения вклад инвестора оценивался в 100% инвестиционной стоимости объекта.
После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию помещения кинотеатра «Спутник» площадью не менее 2,2 тыс. кв. м должны были перейти в муниципальную собственность.
Речь шла о кинотеатре на 550 зрительских мест с технологическим оборудованием и инвентарем, а многофункциональный деловой центр и подземная автостоянка должны были остаться инвестору. Срок реализации инвестиционного проекта составлял ориентировочно 36 месяцев с момента вступления договора в силу.
В феврале 2006 года МУКВЗП «Спутник» уступило ООО «ИнтерКом» права и обязанности по договору аренды этого участка. В 2017 году суды пришли к выводу о ничтожности договора аренды, поскольку на момент его заключения земельный участок находился в пределах особо охраняемой природной территории федерального значения и относился к федеральной собственности. Поэтому договор уступки суд также расценил как недействительный.
К этому времени в Сочи изменились правила землепользования и застройки, теперь не позволяющие реализовать объект в параметрах, предусмотренных инвестиционным договором. После этого городская администрация подала и выиграла иск с требованием аннулировать право аренды и освободить земельный участок на Курортном проспекте.
В итоге истцом по спору о расторжении инвестиционного договора выступил Центр культуры и кино Сочи. Его позиция сводится к тому, что инвестиционный договор в существующем виде не способен привести стороны к результату, ради которого он заключался.
Арбитражный суд Краснодарского края с этой позицией согласился. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения.
По словам генерального директора юридической компании Enterprise Legal Solutions Анны Барабаш, апелляция как раз и обосновала расторжение договора сразу по двум независимым и юридически самодостаточным основаниям — существенному нарушению договора инвестором и существенному изменению обстоятельств.
«Договор аренды земельного участка, который был признан в судебном порядке еще в 2017 году ничтожным, так как этот участок находился в границах особо охраняемой территории и администрация Сочи в принципе не имела полномочий им распоряжаться,— это та причина, которая уж точно не зависела от действий инвестора. Еще одно обстоятельство — реальное внешнее изменение регуляторной среды: генплан 2009 года и утвержденные тогда же ПЗЗ отнесли участок к зоне ОЦ-1 с предельными параметрами застройки, категорически несовместимыми с изначально задуманным зданием, и этот регуляторный сдвиг также никак не связан с действиями инвестора»,— отмечает юрист.
Однако, по ее словам, вина инвестора как раз в том, что у него было как минимум три года, чтобы начать реализовывать проект (с 2006 по 2009), но он почему-то дождался 2009 года и только и сделал, что снес кинотеатр, а потом правила изменились.
Юрист считает, что перспективы в кассации у «ИнтерКома» слабые, так как практически все фактические предпосылки, на которых строится решение, уже установлены не в рамках текущего спора, а в отдельных, самостоятельных и уже окончательно вступивших в силу судебных актах, которые не подлежат переоценке. Даже если кассационный суд согласится с каким-либо отдельным доводом «ИнтерКома» — например, по вопросу толкования момента начала течения срока на строительство четвертого этапа,— это не изменит исход дела, так как решение опирается на несколько независимых, самодостаточных оснований одновременно.