Малые метры

Сегмент купли-продажи долей в квартирах в последние годы сжимается. Объем такого предложения не превышает 2% от общей экспозиции жилья. Эти лоты привлекают тех, кто желает получить постоянную регистрацию, не имея средств на покупку объекта целиком. Но в процессе покупки долей немало рисков, в которых разобрался «Ъ-Недвижимость».

Рынок продажи долей в квартирах сейчас невелик. По подсчетам ЦИАН, больше всего таких объявлений в Тольятти, где на сегмент приходится 1,7% от общего числа объявлений о продаже жилья. В топ-5 таких городов также входят Мытищи с долей 1,5%, Москва и Санкт-Петербург (по 1,3%) и Красноярск (1,2%). Официальной статистики о количестве сделок по купле-продаже долей в квартирах на российском рынке недвижимости не ведется.

Рынок долей в квартирах пользовался большим спросом еще пять лет назад. Эксперты рынка всегда называли такие лоты «доля под прописку». Покупатель мог приобрести даже 1/100 доли в праве собственности в квартире, чтоб получить постоянную регистрацию. Это подогревало спрос на такие лоты, говорят в Est-a-Tet.

Причиной спада спроса на доли в квартирах стала борьба федеральных властей с владельцами так называемых резиновых квартир, в которые прописывали десятки людей. Широкий резонанс, например, вызвал случай, когда через договоры дарения «микродолей» правообладателями одной квартиры стали 14 человек, в результате чего в квартире площадью 56 кв. м смогли зарегистрироваться 60 человек.

Владельцам квартир и комнат не удастся выделить долю в праве собственности, если она составит менее 6 кв. м на одного человека. Это ограничение не распространили на доли, образовавшиеся в результате наследования, приватизации или выделенные по материнскому капиталу детям.

Собственник жилого помещения вправе зарегистрировать по месту жительства своих супруга и ребенка независимо от площади жилого помещения. Отказ в такой регистрации будет незаконным.

Самый распространенный подводный камень, встречающийся в процессе покупки доли в квартире,— это получение согласия всех собственников квартиры на регистрацию в ней нового жильца, если это не сам собственник доли, которому такого согласия не требуется, говорят юристы.

В каждом регионе есть учетная норма жилья, которую обычно учитывают при регистрации посторонних покупателей долей в квартире. В Москве, к примеру, она составляет 10 кв. м. Чтобы не иметь сложностей с регистрацией, доля в квартире должна быть как минимум не меньше площади минимальной изолированной комнаты в этой квартире, отмечают в сети агентств «Этажи». Могут отказать в регистрации в доме, официально признанном аварийным или переведенным в нежилой фонд или если у ведомства возникнут подозрения, что регистрация фиктивная и человек не собирается фактически жить по этому адресу.

При этом владение долей не дает автоматического права на вселение. Органы власти при рассмотрении заявления могут оценить, позволяют ли размер доли и планировка квартиры реально вселиться и жить, не нарушая прав других. Порядок пользования жильем определяют все владельцы по общему соглашению, напоминают в московской коллегии адвокатов «Аронов и партнеры».

Но есть и неудачные примеры. «Например, в одном из дел собственник 1/40 доли в квартире площадью 37,4 кв. м подал иск к собственнику с 1/2 доли в этой же квартире о вселении и передаче ключей. Суд отказал в удовлетворении иска: доля истца слишком незначительная (0,9 кв. м), а его вселение нарушит права собственника 1/2 доли»,— делится советник практики корпоративного права московской коллегии адвокатов «Аронов и партнеры» Антон Новосельцев.

Полноценно распоряжаться квартирой и проживать в ней без конфликтов с другими собственниками часто бывает крайне затруднительно. Поэтому доля в квартире не гарантирует возможность комфортного проживания и редко является окончательным решением жилищной проблемы, резюмирует директор портала «Всеостройке.РФ» Светлана Опрышко.