Заборный лот
В Краснодаре на торги выставили комплекс водозабора за 91,7 млн рублей
В Краснодаре 28 апреля на электронных торгах продадут имущественный комплекс водозабора с начальной ценой 91,7 млн руб. В состав лота входит движимое и недвижимое имущество, земельный участок относится к категории земель населенных пунктов. По мнению экспертов, потенциальными интересантами лота могут быть агропредприятия, тепличные проекты, пищевые производства, логистические и складские комплексы, девелоперы крупных площадок.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
В Краснодаре 28 апреля на электронных торгах будут продавать имущественный комплекс водозабора с начальной ценой 91, 7 млн руб. Продажа пройдет в формате английского аукциона.
В состав лота входит недвижимое имущество: насосная станция площадью 52 кв. м, хлораторная 10,9 кв. м и электрощитовая 8,9 кв. м. Также в комплекс включено движимое имущество — резервуары, четыре скважины с общей зоной санитарной охраны третьего пояса, насосы, частотный преобразователь на центробежный насос и ограждения.
Объект расположен по адресу: улица Кореновская, дом 111. Целевое назначение определено для сельскохозяйственного использования.
Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, огорожен бетонным забором и полностью находится в зоне санитарной охраны третьего пояса. Территория не имеет прохода через нее, а объекты не обслуживают имущество других лиц или смежных участков.
Аренда земельного участка действует до 2058 года. Права покупателя на участок будут оформлены согласно российскому законодательству, при этом действуют ограничения, указанные в выписке из ЕГРН.
По словам экономиста, доцента Финансового университета при Правительстве РФ Кырлана Марчела, этот лот может быть интересен не массовому инвестору, а узкому кругу профильных покупателей. «Прежде всего это компании, которым важен не столько сам набор небольших зданий, сколько доступ к готовому водозаборному узлу со скважинами, резервуарами и уже сформированной инфраструктурой. Потенциальные интересанты — агропредприятия, тепличные проекты, пищевые производства, логистические и складские комплексы, девелоперы крупных площадок, а также операторы, которым нужен собственный или резервный источник воды. Сам по себе объект находится на земле населенных пунктов, но вид разрешенного использования указан как сельскохозяйственный, а весь участок расположен в третьем поясе зоны санитарной охраны. Это сразу сужает круг покупателей до тех, кто понимает, как работать с такими ограничениями»,— говорит эксперт.
По его словам, самое интересное в лоте — это именно сочетание инженерной функции и земельно-правовой специфики. «С одной стороны, покупатель получает не "голую" площадку, а имущественный комплекс с действующей логикой водоснабжения, включая скважины и вспомогательные объекты. С другой стороны, это не универсальный коммерческий актив, который можно быстро перепрофилировать под что угодно. Третий пояс зоны санитарной охраны не столь жесток, как первый, но он все равно накладывает серьезные ограничения на хозяйственное использование.
В таких зонах запрещено, в частности, размещение складов ГСМ, ядохимикатов, минеральных удобрений, накопителей промстоков и других потенциально опасных объектов. Поэтому ценность лота определяется не квадратными метрами построек, а тем, насколько покупатель способен встроить этот водозабор в собственную технологическую цепочку.
Для случайного инвестора он слишком сложный, для профильного игрока — потенциально очень полезный»,— пояснил господин Марчел.
Он добавил, что начальная цена в 91,7 млн руб. для объекта такого типа выглядит как цена входа для профильного покупателя, а не для широкого рынка. Если на торги выйдет один реальный стратегический интересант, лот может уйти близко к старту. Если появятся два-три участника с понятной прикладной мотивацией, например из агробизнеса или промышленной логистики, тогда рост на 10–20% выглядит вполне возможным. Значительного перегрева не стоит ждать именно из-за ограничений по использованию и специфики самого актива.
Эксперт по недвижимости, специалист по новостройкам и ипотечному кредитованию Анна Зеленская говорит, что лот представляет собой готовый к эксплуатации объект водоснабжения. Она также считает, что данный лот будет интересен в первую очередь крупным сельскохозяйственным предприятиям и агрохолдингам, которым требуется независимый и стабильный источник воды для орошения или нужд животноводства. Также потенциальными приобретателями могут стать предприятия пищевой промышленности, производители напитков или другие промышленные объекты, чья деятельность критически зависит от больших объемов воды и кто стремится к автономии в водоснабжении. Для них приобретение готового водозабора с действующими скважинами и зоной санитарной охраны может быть значительно выгоднее и быстрее, чем строительство аналогичной инфраструктуры с нуля.
По мнению госпожи Зеленской, начальная цена в 91,7 млн руб. за полностью укомплектованный и функциональный водозабор, расположенный в активно развивающемся регионе, выглядит обоснованной, однако существенное повышение цены маловероятно. Ключевым фактором, сдерживающим ажиотажный спрос, является юридическая неоднозначность, так как земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, но его целевое назначение определено как сельскохозяйственное использование.
Это создает потенциальные сложности с эксплуатацией и развитием объекта, и потребует от нового собственника дополнительных усилий и затрат на приведение документации в соответствие с фактическим использованием.
«Наличие зоны санитарной охраны третьего пояса накладывает строгие ограничения на любую деятельность вблизи скважин, а долгосрочная аренда земли до 2058 года, а не ее собственность, также добавляет элемент неопределенности. Таким образом, цена, скорее всего, будет колебаться в пределах умеренного повышения от стартовой, если найдется один-два стратегически заинтересованных покупателя, готовых к работе с существующими ограничениями»,— считает эксперт.
Наиболее интересным в данном лоте, по мнению госпожи Зеленской, является его полная функциональность и стратегическая ценность, и это не просто набор зданий, а действующая система водоснабжения, что является редкостью на открытых торгах. Возможность получить готовый, автономный источник воды, минуя длительные и дорогостоящие этапы проектирования, бурения скважин, получения разрешений и строительства инфраструктуры, представляет собой значительное преимущество для целевого покупателя. В условиях растущего дефицита водных ресурсов и ужесточения экологических требований обладание собственным водозабором становится важным конкурентным преимуществом для водоемких производств.