Москва локальная

«Ъ-Недвижимость» продолжает серию обзоров локальных рынков недвижимости Москвы гидом по Измайлово — исторической локации Москвы, половину которой занимает Измайловский парк. Несмотря на природное окружение, новых домов здесь практически не строят. Это не мешает дорожать старому жилому фонду на фоне стабильного спроса на инфраструктурные и ценовые преимущества локации. Квартиры на вторичном рынке в Измайлово за прошедшие пять лет подорожали на 43%.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Измайлово — макролокация на востоке Москвы. Административно это три района: Измайлово, Северное Измайлово и Восточное Измайлово. Из Измайлово можно дойти до Северного Измайлово за час, а попасть в Восточное — за полчаса. Но географическая близость не делает районы похожими, поскольку интенсивное развитие каждого пришлось на разное время.

На месте современного Измайлово было одноименное село. Единого мнения о том, когда оно появилось, нет: в одних источниках это XIV век, в других — XVI век. С конца XVI века здесь располагалась загородная усадьба семьи Романовых, а затем загородная резиденция царя Алексея Михайловича. Усадьба, построенная на Измайловском острове, с конца XX века несколько раз реставрировалась и с 2007 года стала частью Московского государственного объединенного музея-заповедника. Также рядом с ней в начале 2000-х годов по чертежам царской резиденции XVI–XVII веков был построен Измайловский кремль, сегодня одна из достопримечательностей локации.

Крупные промышленные предприятия появились здесь в XIX веке, а в 1924 году был построен рабочий городок имени Баумана со своей школой, детским садом, амбулаторией и библиотекой. Активная застройка Измайлово жильем началась после Великой Отечественной войны: первые дома в Восточном Измайлово строили румынские и немецкие военнопленные. Кварталы между 14-й и 15-й Парковыми улицами были застроены по проекту известного советского архитектора Ивана Жолтовского, поэтому у района узнаваемый архитектурный облик. В Северном Измайлово жилье стали активно строить позже — здесь больше панельных и блочных многоэтажек.

«В Измайлово сочетаются регулярная планировка — прямоугольные кварталы с разветвленной сеткой пешеходных маршрутов и локальных центров — и принципы микрорайонирования, ориентированные на максимум доступности социально-бытовых учреждений в отсутствие сквозного автотранзита через жилые дворы»,— описывает район генеральный директор архитектурно-градостроительного бюро Master’s Plan Юлия Зубарик.

В списке плюсов Измайлово — озеленение, чистый воздух и развитая разнообразная инфраструктура для семей и самостоятельно проживающих разных возрастов. Благодаря метро из Измайлово можно за 20–30 минут добраться до центра Москвы. «Район отличается атмосферой спокойствия и паркового уюта, особенно вблизи природных зон»,— подчеркивает госпожа Зубарик.

Среди минусов: неравномерное качество благоустройства и большая загрязненность воздуха в восточной части, где высокая плотность улично-дорожной сети.

«Макролокация обладает множеством преимуществ, но здесь крайне мало свободных участков под застройку. В основном власти возводят здесь реновационные корпуса на месте снесенных советских панельных домов»,— говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Как выглядит первичный рынок жилья в Измайлово

Квадратный метр на первичном рынке в Измайлово резко подскочил в цене в 2021 году: на 34,7% (287 тыс. руб.) по сравнению с 2020 годом. «С 2021 года в Измайлово, Северном и Восточном Измайлово практически не появлялось новых проектов, поэтому предложение на первичном рынке сохранялось на минимальном уровне. Это означает, что ценовая динамика здесь определяется ограниченным предложением прошлых лет и активностью на вторичном рынке»,— следует из материалов «Яндекс Недвижимости». Средняя цена квадратного метра на первичном рынке в Восточном административном округе в целом в 2025 году составляла 397 тыс. руб.

За прошедшие пять лет на первичном рынке Измайлово коммерческие застройщики реализовывали всего пять комплексов, два из них — проекты реконструкции старых зданий. «Кроме того, ни одна из новостроек не выделяется действительно существенным масштабом. В самом крупном из комплексов, появившихся здесь за последние годы, запроектировано 870 квартир, а в наиболее компактном — 54 квартиры»,— говорит Руслан Сырцов.

По словам руководителя направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерины Ломтевой, исторически восточное направление проигрывало другим административным округам Москвы в цене и популярности. «В связи с этим под прицел девелопмента в первую очередь попадали более имиджевые локации, а жилищный фонд востока с 2021 года обновлялся за счет реновации — по программе здесь введено 11 жилых комплексов общей площадью квартир 221 тыс. кв. м»,— поясняет она.

Свыше 3 тыс. семей переехали в новые квартиры в рамках программы реновации во всех трех районах Измайлово в 2025 году. «В этих домах практически отсутствует коммерческое предложение от города. Но многие переселенцы, среди которых немало инвесторов, перепродают полученное жилье на вторичном рынке. Сейчас собственники выставили на продажу здесь более 600 квартир, тогда как застройщики — ни одного лота с июля 2024 года»,— рассказал Руслан Сырцов.

Он отмечает, что в 2024–2025 годах в Измайлово не было ни одной сделки по ДДУ.

«Девелоперы распродавали остатки квартир и апартаментов в введенных ранее комплексах по ДКП. Всплеска стартов коммерческих новостроек в ближайшие годы здесь ждать не следует. Сейчас в макролокации расположен всего один участок с ГПЗУ»,— отмечает господин Сырцов.

По данным «Яндекс Недвижимости», новые проекты в Измайлово выходили на рынок точечно и доступные квартиры быстро находили покупателей. «Из-за высокого спроса часть лотов реализовывалась на этапе предварительных продаж и зачастую не успевала попасть на классифайды»,— поясняют в «Яндекс Недвижимости». Это были проекты комфорт- и бизнес-классов. «Предложений в классе “элит” в районах Измайлово в 2020–2025 годах не было, что отражает специфику района и ориентацию девелоперов на массовый и средний сегменты жилья»,— говорится в материалах «Яндекс Недвижимости».

Из-за того что предложение на рынке строящегося жилья формируют квартиры в домах по программе реновации, которые не всегда попадают в классифайды недвижимости, анализ покомнатности представленных квартир затруднен. В «Яндекс Недвижимости» заметили, что структура предложения в Измайлово за два года сместилась в сторону крайних форматов: выросла доля как небольших однокомнатных, так и крупных квартир от четырех комнат, а двух- и трехкомнатных лотов стало меньше.

Активный рынок готовой недвижимости

Стоимость вторичного жилья в районах Измайлово, Северное и Восточное Измайлово находится на уровне, близком к среднему по округу (это 303 тыс. руб. за 1 кв. м.). Они относятся к самым недорогим в округе. Дешевле только Гольяново (285,8 тыс. руб. за 1 кв. м), Перово (296,4 тыс. руб.) и Новокосино (272,5 тыс. руб.).

Рынок готового жилья в районах Измайлово, Северное и Восточное Измайлово в основном формируется предложением в среднем сегменте и бизнес-классе. Динамика цен подтверждает стабильный спрос на жилье в этой локации. Медианная стоимость 1 кв. м квартир комфорт-класса с 2020 по 2025 год выросла на 45%, с 222 тыс. до 322 тыс. руб. Цены увеличивались поступательно, наибольшей динамика была в 2021 (+12%) и 2023 (+8%) годах.

В бизнес-классе ситуация неоднородная. После незначительного снижения в 2021 году (–1%), в 2022 и 2023 годах цены выросли до 371 тыс. руб. за 1 кв. м. Затем, в 2024 году, снова упали, но уже на 8%. А в 2025 году резко подскочили на 25%, до 429 тыс. руб. за 1 кв. м.

Рынок жилья в Измайлово привлекателен доступностью. В «Яндекс Недвижимости» отмечают, что на это указывает почти пятикратный рост доли студий в предложении — в 2020 году на них приходилось 2,4%, а сейчас — 11,1%. Компактные форматы укладываются в меньший бюджет. Доля однокомнатных и двухкомнатных квартир относительно стабильна. Но интерес к однокомнатным квартирам постепенно снижается в пользу более просторных. Так, однокомнатных всегда было 25–29% от предложения, сейчас 23,4%. Это минимум с 2020 года.

Двухкомнатные квартиры — наиболее стабильный и доминирующий в предложении формат: в прошлом году на них пришлось 37,8% продающегося в Измайлово жилья.

Доля трехкомнатных квартир сократилась с 26,4% в 2020 году до 17,8% в 2024 году, но в 2025 году вновь подросла до 24,1%. Квартир с четырьмя комнатами и больше в Измайлово тоже становится меньше: было 9,4% в 2020 году, а сейчас 5,6%.

Аренда

Аренда в Измайлово пользуется спросом из-за невысокой стоимости: здесь преобладает предложение в старых домах, что влияет на размер средней ставки. В ВАО на Измайлово, Северное Измайлово и Восточное Измайлово суммарно приходится 14,4% предложения квартир на рынке долгосрочной аренды округа и 17,7% всех просмотров объявлений в январе—октябре прошлого года. В октябре количество квартир под сдачу здесь сократилось на 20,2%. Но за год выросло на 2,9%.

По данным сервиса «Яндекс Аренда», медианная стоимость долгосрочной аренды всех квартир осенью 2025 года составляла 68,7 тыс. руб. (+0,3% за месяц, –3,6% за год). В целом три района показывают средний уровень медианной ставки и даже ниже, чем в целом по восточному округу (75,2 тыс. руб.). Для сравнения: самая дорогая аренда в ВАО (указана медианная ставка) — в Сокольниках (87,6 тыс. руб.), Метрогородке (84,9 тыс. руб.) и Преображенском (84,3 тыс. руб.). Самая низкая — в Косино-Ухтомском (57,4 тыс. руб.), Ивановском (64,7 тыс. руб.) и Перово (65,1 тыс. руб.).

Средняя доходность от сдачи квартиры в Измайлово, Измайлово Восточном и Северном при покупке квартиры на вторичном рынке составляет около 5,4% годовых. «Для рынка аренды недвижимости Москвы это стандартный, ожидаемый уровень доходности. Типичный диапазон составляет 4–6%. Чистый годовой доход составляет 623,8 тыс. руб. при сдаче в долгосрочную аренду купленной первичной недвижимости»,— резюмируют в «Яндекс Аренде».

Екатерина Геращенко