Москва локальная

«Ъ-Недвижимость» запускает серию обзоров локальных рынков недвижимости Москвы — первый из них посвящен району Преображенское. Активное развития локации началось более 300 лет назад, сегодня это современный район с глубокой исторической составляющей. По уровню цен на первичное жилье Преображенское находится на втором месте среди всех районов Восточного административного округа, а на смену новостройкам комфорт- и бизнес-классов приходят премиальные проекты.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Район Преображенское начал динамично развиваться после Стрелецкого бунта 1682 года — именно сюда перебрались малолетний Петр I с матерью, пока Москву контролировал клан Милославских. Здесь же для потешного полка будущего императора построили крепость Прешбург с конюшнями и казармами, а сам Петр I уже в 1720-х годах начал масштабную перестройку дворца своего отца Алексея Михайловича. С тех времен в районе сохранились названия улиц — Потешная, Девятая Рота, Барабанный переулок, Бухвостова.

Сегодня в Преображенском расположены десятки научных организаций и промышленных предприятий, чье присутствие почти незаметно для городской среды — например, здание Электрозавода скорее напоминает готическую крепость, чем объект бывшей промышленной зоны. Близость к паркам — Измайловскому, «Лосиному острову», Черкизовскому — определяет привлекательность района, а в жилом фонде сочетаются дореволюционные здания, дома советского периода и пока еще ограниченное количество новостроек.

По данным девелопера Stone, за прошедшие пять лет Восточный административный округ (ВАО), к которому относится Преображенское, стал лидером по росту предложения на первичном рынке.

Число доступных к покупке квартир и апартаментов в новостройках увеличилось с начала 2020 года в 3,3 раза, тогда как ближайший конкурент Северо-Западный административный округ показал рост в 2,4 раза. Доля ВАО на московском рынке новостроек увеличилась с 3% до 8%. Сейчас здесь реализуется почти 4 тыс. лотов всех классов.

Структура первичного предложения округа заметно изменилась и с качественной точки зрения. Если в начале 2020 года 85% экспозиции ВАО приходилось на массовое жилье, то к началу 2025 года доля сегмента снизилась до 59%. Одновременно доля бизнес-класса выросла с 14% до 28%, а премиум-класс, ранее отсутствовавший, занял 12%. На текущий момент на первичном рынке представлено 14 проектов массового сегмента, 9 бизнес-класса и 2 премиум-класса. В основном проекты высокого ценового сегмента реализуются ближе к Центральному административному округу, в поясе между Северо-Восточной хордой и Третьим транспортным кольцом.

Вслед за округом заметно трансформировался за последние пять лет и район Преображенское. Из территории с преимущественно устаревшим жилым фондом он превратился в развивающуюся локацию с современными городскими пространствами, улучшенной инфраструктурой, новыми проектами и растущим интересом со стороны покупателей и инвесторов»,— отмечает директор федеральной компании «Этажи Прайм» в Москве Ригина Гордеева.

Пять лет назад на первичном рынке Преображенского была представлена только недвижимость бизнес-класса. «Сегодня в экспозиции преобладают премиальные новостройки (78%). В первую очередь это связано с успешным частно-государственным партнерством в данной локации»,— обращает внимание управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Так, компания Regions Development в рамках обновления нерационально используемой территории у метро «Преображенская площадь», помимо высокобюджетного жилья, строит детский сад и школу, городской променад с коммерческой инфраструктурой. «Также в районе активно модернизируются спортивная инфраструктура (академия “Локомотив”, Олимпийский центр имени братьев Знаменских) и рекреационные объекты (парк “Сокольники”, набережная реки Яуза). Все это делает данный район наиболее привлекательным для жизни в Восточном административном округе»,— добавил господин Сырцов.

Сегодня Преображенское находится на втором месте среди районов ВАО по ценам на жилье, которые здесь на 22% выше, чем в среднем по округу.

Еще одно преимущество Преображенского — транспортная доступность. Помимо станции метро «Преображенская площадь», здесь заработали пересадки на МЦК (станция «Белокаменная»), а также улучшено трамвайное сообщение с центром. В будущем возможно включение района и в состав маршрутов МСД. Также обновляются общественные пространства — например, проведено благоустройство парка «Преображенский», аллей вдоль Краснобогатырской улицы и берегов Яузы.

Однако смешанный жилой фонд остается слабым звеном Преображенского. В ВАО сосредоточена почти половина устаревшего фонда, расселение которого запланировано в рамках программы реновации — в округе предполагается снести 1,1 тыс. домов.

«Местами доминируют устаревшие здания и индустриальные объекты (например, на востоке у границы с Богородским), что сдерживает общий уровень развития. Несмотря на шаги в сторону бизнес-класса, район остается в основном территорией “комфорт плюс”, а качественных комплексных проектов немного»,— отмечает Ригина Гордеева.

Инвестиционная привлекательность

Один из сигналов изменения статуса района — динамика цен на жилье. В «Яндекс Недвижимости» посчитали, что за прошедшие пять лет средняя стоимость 1 кв. м в новостройках практически удвоилась (до 484 тыс. руб.). Цены на первичное жилье в бизнес-классе увеличились за этот период почти на 40%, до 354 тыс. руб. за 1 кв. м. Сегмент элитного жилья начал развиваться в локации с 2023 года, за этот период предложение подорожало на 18%, до 522 тыс. руб.

На вторичном рынке рост за пять лет составил более 50%, цены достигли 338 тыс. руб. за 1 кв. м. Показатель на 11,6% превышает среднюю стоимость вторичного жилья по ВАО в целом.

Параллельно происходит изменение структуры предложения: и на первичном, и на вторичном рынках за пять лет заметно снизилась доля крупногабаритных квартир. Студии и однокомнатные лоты укрепили свои позиции, особенно в новостройках, где с 2024 года они стали полноценной частью экспозиции.

По словам Ригины Гордеевой, район обладает видимым потенциалом роста цен. «С развитием транспортной и социальной инфраструктуры, строительством новых ЖК локация может прибавить до 20–25% в цене в течение ближайших трех-пяти лет»,— считает эксперт. До 2027 года в локации ожидается ввод в эксплуатацию около 121 тыс. кв. м жилья, по объему нового строительства Преображенское находится на четвертом месте среди всех районов ВАО.

Арендный спрос здесь тоже заметен: район интересен молодым специалистам и семьям благодаря близости к центру и зеленым зонам. Среди всех районов ВАО он занимает четвертое место по количеству просмотров объявлений, уточняют в «Яндекс Аренде». Доходность от сдачи жилья находится на уровне 5,5–6% годовых.

В «Яндекс Аренде» оценивают медианную стоимость долгосрочной аренды в Преображенском в 72 тыс. руб., за год показатель вырос на 13,5%. Динамику в сервисе связывают с выходом на рынок инвестиционных квартир, специально подготовленных под сдачу, с новой мебелью, техникой и качественным ремонтом. Однако в текущем году рост цен замедлился: для сравнения, по итогам 2024 года ставка увеличилась на 31%.

Екатерина Геращенко