Москва локальная

«Ъ-Недвижимость» продолжает серию обзоров локальных рынков недвижимости Москвы гидом по району Гольяново. Район, образовавшийся из царской вотчины и ставший в начале нулевых известным благодаря криминальной активности, сейчас трансформируется. Жилищный фонд здесь по-прежнему преимущественно устаревший, а элитных новостроек нет. Но из-за невысоких цен и перспектив транспортного развития Гольяново пользуется спросом у покупателей и входит в десятку самых популярных локаций на первичном рынке Москвы.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Гольяново входит в состав Восточного административного округа (ВАО) Москвы и расположено между Щелковским шоссе и парком «Лосиный остров», примыкая к МКАД.

История Гольяново — это путь от старинного подмосковного села до одного из самых густонаселенных и крупных районов современной Москвы. Первые упоминания о Гольяново относятся к XVII веку: тогда это была окруженная лесами вотчина «тишайшего» царя Алексея Михайловича Романова, отца Петра I. Название же локации дала водившаяся в местной реке Сосенке рыба гольян.

В течение столетий Гольяново оставалось тихим сельским поселением, пока в середине XX века жизнь района не изменила урбанизация. После включения в состав Москвы в 1960 году территория быстро застраивалась типовыми домами, превращаясь в один из крупнейших «спальных» районов столицы. В 1970–1980-е годы сюда переводили промышленные предприятия из разных отраслей: от приборостроения до связи.

В конце 1980-х и в 1990-е годы район криминализировался, а в 2014 году был указан на третьей строчке в списке «самых опасных мест планеты», который публиковал The Huffington Post.

«К началу 2000-х годов властям удалось справиться с местной организованной преступностью. Тем не менее шлейф негативной репутации сохранялся еще долго. Устойчивый стереотип также поддерживал постепенно морально устаревающий жилой фонд Гольяново»,— вспоминает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Сегодня же Гольяново «переживает урбанистическую трансформацию», которую усиливают программа реновации и строительство новой станции метро «Гольяново», отмечает генеральный директор архитектурно-градостроительного бюро Master’s Plan Юлия Зубарик. На развитие локации влияет и реорганизация бывших промзон по городской программе комплексного развития территорий: в Гольяново утвержден проект реорганизации промзоны «Калошино», которую застроят новым жильем и сопровождающей необходимой инфраструктурой. «Это меняет статус района с промышленного на жилой с развитой инфраструктурой, транспортом и социальной средой»,— констатирует госпожа Зубарик.

Гольяново как особенность востока Москвы

Элитное жилье, в отличие от соседнего района Преображенское, в Гольяново не строят. Девелоперы отдают предпочтение массовым новостройкам. По данным сервиса «Пульс продаж новостроек», на долю Гольяново приходится около 26,1% от общего объема строящегося в ВАО жилья, а по объему ввода район занимает первое место в округе.

Кроме того, Гольяново — один из самых быстро дорожающих районов округа. Так, по данным «Яндекс Недвижимости», за прошедшие пять лет стоимость новостроек в локации увеличилась на 53,6%, со 198 тыс. руб. за 1 кв. м в 2020 году до 304 тыс. руб. в 2025 году. На вторичном рынке тоже высокая динамика — рост на 61,3%, до 287 тыс. руб. за 1 кв. м.

В «Метриуме» подорожание новостроек в Гольяново оценили еще выше — в 72% за пять лет. Для сравнения: в соседнем Метрогородке стоимость 1 кв. м выросла на 66,5%, до 347,5 тыс. руб., а в Измайлово — всего на 39,2%, до 300,3 тыс. руб.

Однако в абсолютных цифрах стоимость новостроек в Гольяново отстает от соседних локаций. Так, средняя цена 1 кв. м на первичном рынке ВАО сегодня оценивается в 397 тыс. руб., в Гольяново — на 23,4% ниже, отмечают в «Яндекс Недвижимости». По уровню цен Гольяново опережает только район Косино-Ухтомский, где 1 кв. м стоит 298 тыс. руб.

Стоимость жилья на вторичном рынке Гольяново меньше отстает от средней по ВАО — на 5,3%.

Структура рынка

За пять лет рынок жилья в локации сместился в сторону компактных форматов — студий и однокомнатных квартир, которые в сегменте новостроек формируют более половины экспозиции — на них приходится 64,4% предложения. Одновременно заметно сократилось предложение двух- и трехкомнатных объектов, а квартиры с четырьмя и более комнатами остаются редкостью.

На вторичном рынке тоже преобладает компактность. В структуре предложения 39,8% занимают двухкомнатные квартиры, у однокомнатных и трехкомнатных — по 25% и 21,3% соответственно, следует из данных «Яндекс Недвижимости». Но за прошедшие пять лет доля трехкомнатных и однокомнатных квартир в продаже сократилась почти на 10 процентных пунктов в каждой категории.

По словам ведущего эксперта по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Анастасии Судариковой, сейчас Гольяново интересно и для покупателей, и для девелоперов. «Изначально относительно низкая стоимость участков позволяет застраивать большие площади и продавать недвижимость по конкурентной цене. Для инвесторов эта локация интересна потенциалом, так как стоимость жилья будет расти по мере обустройства территории и повышения привлекательности локации в целом»,— считает госпожа Сударикова.

«Можно сравнить с развитием Нагатинского затона — когда-то в него верили только застройщики и опытные инвесторы. Когда открылись новые станции метро, территория благоустроилась, район реализовал свой потенциал»,— привела пример Анастасия Сударикова.

Инвестиции в Гольяново

За первые три квартала 2025 года в новостройках Гольяново заключено 1205 ДДУ. «По этому показателю район входит в топ-10 наиболее популярных локаций на первичном рынке Москвы»,— говорит Руслан Сырцов.

По словам эксперта, Гольяново сейчас один из наиболее перспективных районов для возможных инвестиций.

Это мнение частично подтверждает статистика арендного рынка Гольяново. Медианная ставка долгосрочной аренды в районе — 70 тыс. руб., и за год она выросла на 10%, посчитали в «Яндекс Недвижимости». Средняя доходность от сдачи квартиры, купленной в новостройке, составляет 4,8% годовых. «Для рынка аренды недвижимости Москвы это вполне стандартный, ожидаемый уровень доходности. Типичный диапазон составляет 4–6%»,— отмечают эксперты «Яндекс Недвижимости». Чистый годовой доход от долгосрочной аренды может составить 636,6 тыс. руб.

«Перспективы, в частности, формирует запланированная интенсивная модернизация транспортной сети. В 2028 году должна открыться станция метро “Гольяново”, которая превратится в современный мультимодальный хаб, объединяющий все виды транспорта»,— говорит господин Сырцов. Кроме удобных пересадок на автобусы и маршрутки, здесь появятся перехватывающие автомобильные парковки, комфортные велодорожки, прокат и зарядные станции для электротранспорта. «Планируется создание новой улично-дорожной сети, которая свяжет Московский скоростной диаметр (МСД) с Курганской улицей. Кроме того, в Гольяново собираются построить новые районные дороги, три из них будут соединять Байкальскую и Алтайскую улицы»,— перечисляет эксперт.

Как развивается рынок жилой недвижимости в районе Преображенское

Специалисты по рынку вторичной недвижимости более консервативны в оценках Гольяново. По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрия Таганова, имидж локации значительно не изменился и Гольяново остается «непрестижным районом на востоке вблизи МКАД». В то же время «все районы Москвы в последние годы становятся более комфортными для жизни за счет роста жилищного строительства, социальных и коммерческих объектов, развития транспорта. Общее обновление города меняет все районы, Гольяново в том числе», уточняет он.

Недостатки глобального характера, изначально присущие этому району, не исчезли. «Месторасположение, преобладание старого жилищного фонда низкого качества, высокая плотность застройки остаются. Перспективы можно связывать только с дальнейшим развитием рынка новостроек и инфраструктуры. Москва продолжит расти за МКАД, и Гольяново со временем перестанет быть окраиной»,— отмечает господин Таганов.

Екатерина Геращенко