Конкуренция вышла из КРТ

Власти Новороссийска не смогли оспорить предписание Федеральной антимонопольной службы (ФАС) об ограничении конкуренции на рынке жилищного строительства. С жалобой в ФАС обратилась подмосковная компания «СЗ "Строй-Ресурс"» (входит в ГК «Отрада»), которой отказали в выдаче разрешения на возведение жилого комплекса на основании отсутствия договора комплексного развития территории (КРТ). Антимонопольная служба, а затем и суды трех инстанций, сочли отказ незаконным. Юристы считают, что позиция ФАС, поддержанная судами, делает уязвимыми любые аналогичные ограничения.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Верховный суд (ВС) России отклонил кассационную жалобу городской Думы Новороссийска на решения нижестоящих судов, признавших законным предписание ФАС об ограничении конкуренции на рынке жилищного строительства.

Согласно материалам дела, в 2023 году в ведомство поступила жалоба ООО «СЗ "Строй-Ресурс"», которому было отказано в выдаче разрешения на строительство жилого комплекса и многоэтажной автостоянки (адрес не уточняется). В администрации города сослались на решение городской Думы о приостановлении выдачи разрешений на строительство жилых объектов за исключением проектов КРТ.

«Застройщик не заключал с городской администрацией договор о комплексном развитии территории. Тем не менее, согласно Градостроительному кодексу РФ, отсутствие такого договора не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство»,— отметили в ФАС.

Антимонопольная служба признала жалобу ООО «СЗ "Строй-Ресурс"» обоснованной, выдав городскому управлению архитектуры и градостроительства предписание об отмене вынесенных отказов.

Кроме того, нарушения закона о конкуренции выявили в действиях городских депутатов, которые закрепили соответствующие ограничения в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) Новороссийска. ФАС выдала городской Думе предупреждение, которое исполнено не было. На этом основании было возбуждено антимонопольное дело.

Гордума Новороссийска безуспешно пыталась оспорить предписание антимонопольной службы в Арбитражном суде Москвы. Но суд поддержал позицию ФАС и обязал городское управление архитектуры и градостроительства отменить отказы, выданные ООО «СЗ "Строй-Ресурс"». Девятый арбитражный апелляционный суд также встал на сторону антимонопольного ведомства.

Юрист практики недвижимости и строительства «Меллинг Войтишкин и Партнеры» Артем Гульянц говорит, что суды проявили последовательность. Позиция судов в этом споре соответствует позиции, ранее выраженной судами в деле об оспаривании аналогичного предупреждения.

«Позиция ФАС, поддержанная судами, делает уязвимыми любые аналогичные ограничения, установленные в любых правилах землепользования и застройки. А таких ограничений много. При этом власти Новороссийска фактически исполнили предписание ФАС. Как обратил внимание Верховный суд, норма о приостановке выдачи разрешений на строительство исключена из ПЗЗ решением городской Думы Новороссийска еще 18 июня 2024 года. Отметим, что действующим осталось другое положение ПЗЗ — на расстоянии 500 метров от береговой линии Черного моря считать приоритетным: осуществление строительства объектов санаторно-курортного назначения, гостиниц, а также объектов их инфраструктуры, за исключением строительства в производственных зонах и зонах сельскохозяйственного использования; ограничение нового строительства объектов капитального строительства жилого назначения (за исключением реконструкции указанных объектов без увеличения их этажности); ограничение предельной (максимальной) высоты вновь возводимых зданий, строений, сооружений не более 21 метра на расстоянии 100 метров, 25 метров на расстоянии от 100 до 300 метров, 30 метров на расстоянии от 300 до 500 метров от береговой линии Черного мор», — отмечает эксперт.

Он обращает внимание, что выражение «считать приоритетным» не имеет четкого правового содержания. То есть по своему содержанию это положение является ограничением, но его пределы и параметры не определены.

Руководитель отдела градостроительства ГК «Точно» Виктор Егоров считает, что решение Верховного суда, безусловно, имеет большое значение для рынка строительства. Оно демонстрирует, что любая попытка ограничить конкуренцию в обход федерального законодательства будет признана незаконной. С этой точки зрения позиция ФАС закономерна: застройщик, действующий в рамках Градостроительного кодекса, должен иметь равные возможности для получения разрешений на строительство. И это действительно укрепляет правовые гарантии для бизнеса.

«В то же время нельзя забывать о другой стороне вопроса. Комплексное развитие территории остается важным инструментом развития городов: оно позволяет уйти от хаотичной точечной застройки, обеспечивает создание социальной и транспортной инфраструктуры, формирует комфортную городскую среду. Именно поэтому инициативы муниципалитетов, направленные на стимулирование реализации проектов КРТ, понятны и логичны — ведь речь идет о балансе интересов жителей и инвесторов», — отмечает господин Егоров.

Получить комментарий ООО «СЗ "Строй-Ресурс"» и мэрии Новороссийска в момент подготовки материала не удалось.

Мораторий на строительство новых многоквартирных домов без договоров КРТ в Новороссийске ввели в марте 2022 года. Такое решение для исключения точечной застройки приняла городская Дума по инициативе губернатора Вениамина Кондратьева.

«Мы не можем закрывать глаза на хаотичную застройку. Сейчас идет разработка нового генплана города. Решение приостановить выдачу разрешений на строительство принято в интересах жителей. Людям нужны не просто жилые кварталы, но и школы, детские сады, парки. Без этого не будет комфортной жизни. Теперь в городе будут вести только комплексную застройку — вместе с домами возводить социальные объекты», — отметил Вениамин Кондратьев.

В договорах КРТ прописаны все обязанности застройщика и конкретные сроки строительства каждого социального объекта.

Наталья Решетняк