Ужесточение законодательной базы и падение цен на жилье снижает интерес портфельных инвесторов к этому сегменту рынка недвижимости. За год доля компаний, считающих его перспективным для вложений, снизилась более чем в два раза на фоне резкого сокращения доходности. Инвесторов все больше привлекает коммерческая недвижимость из-за невысокой цены объектов для покупки.
Рисунок: Коммерсантъ / Виктор Чумачев
Фото: Коммерсантъ / Антон Белицкий / купить фото
Интерес инвесторов к вложениям в жилую недвижимость резко сократился, свидетельствую данные исследования PwC. По расчетам компании, за год число респондентов (компаний, имеющих интересы в разных сегментах недвижимости), готовых вкладывать в строительство жилья, составило 14% против 30% годом ранее. По данным PwC, сейчас максимальный интерес инвесторов сконцентрирован в офисном сегменте, который назвали привлекательным 32% опрошенных компаний против 30% годом ранее. Резкий рост показала складская недвижимость, которую выделили 14% компаний против 5% в 2016 году. Интерес к торговым центрам за тот же период сократился с 21% до 16%. Практически не изменилась ситуация с гостиницами (10% сейчас против 9% годом ранее), street retail (8% против 7%) и апартаментами (6% против 7%).
Директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости PwC Саян Цыренов связывает потерю инвесторами интереса к жилью со стабилизацией коммерческой недвижимости, где свободное предложение постепенно вымывается, ставки стабилизируются, появляются предпосылки к их росту. «Цены (продажи объектов.— “Ъ”) до сих пор находятся на низком уровне, это привлекает инвесторов»,— добавляет он.
По расчетам JLL, уровень вакантных площадей в офисах по итогам третьего квартала 2017 года составила 14,7%. Доля пустующих площадей в торговых центрах за аналогичный период опустилась с 8,5% до 6%, а в складах вакантность в течение последнего года колеблется в диапазоне 9–10%. «В этом году действительно стало появляться больше запросов на разработку проектов коммерческой недвижимости, в то время как в прошлом негативный фон и продолжающееся снижение арендных ставок сводили интерес к минимуму»,— говорит начальник отдела стратегического консалтинга LL Юлия Никуличева. Партнер Colliers International Владимир Сергунин говорит, что, несмотря на рост заполняемости коммерческих площадей, рано фиксировать существенный рост доходности вложений.
На рынке жилья ситуация иная: застройщики вынуждены снижать цены из-за падения на фоне налогового давления (увеличения периода, после которого продажа не облагается налогом) уровня инвестиционного спроса, продолжает господин Цыренов. «Расходы на строительство в целом не меняются, а цены на квартиры падают»,— отмечает он. Снижение интереса инвесторов к жилью подтверждают и данные Москомстройинвеста. В этом году власти города одобрили строительство 17,1 млн кв. м недвижимости: 32,9% (5,63 млн кв. м) этого объема занимает жилье, 28,3% (4,84 млн кв. м) — торговая и офисная площади. В 2016 году эти сегменты занимали соответственно 40,4% и 23,4% от общего объема одобренных проектов, в 2015 году — 43% и 21%.
Инвестиционный директор «Тринфико» Артем Цогоев объясняет, что сейчас годовая доходность инвестиций на рынке жилья не превышает 8–15%, в то время как профессиональные инвесторы ориентируются на проекты с 15–25% годовых. Управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая говорит, что сейчас инвестиции в строительство жилья могут обеспечить 20–25% возврата, в то время как до 2014 года речь шла о 30–40%. «Поиск инвестпроекта с такой доходностью превратился в поиск иголки в стоге сена»,— парирует господин Цогоев.
Спрос концентрируется в 10–15 наиболее успешных проектах, которые сохранили докризисный уровень доходности, добавляет госпожа Литинецкая. Она видит предпосылки дальнейшего падения, связанного с увеличением регулирования этой отрасли. Новые поправки к федеральному закону №214 (регулирует долевое строительство жилья.— “Ъ”) направлены на ужесточение условий деятельности застройщиков, поясняет она, что означает рост их издержек, этот фактор может способствовать оттоку инвесторов из девелопмента.