Совсем недавно глава Минстроя Михаил Мень дал малоэтажному строительству зеленый свет. На пресс-конференции "Час с министром" в Общественной палате прозвучала фраза, которая может изменить ход строительной истории: "Малоэтажное строительство должно стать приоритетным направлением на рынке жилья России". А вот станет ли?
Если девелоперов обяжут отдавать первые этажи под коммерческие и социальные помещения, малоэтажные проекты окажутся нерентабельными
Фото: ПАО «ОПИН»
Малоэтажная география
"У нас огромная страна — нам нет нужды уходить куда-то вверх, малоэтажное строительство должно быть коньком нашей страны",— сказал Михаил Мень, но оговорился, что развивать такое строительство стоит "в рамках комплексной застройки". Приверженцы концепции "плотная высотная застройка и большие пространства вокруг" приуныли.
Впрочем, к этому шло давно и удивляться в принципе нечему. Это подтверждает статистика: на долю малоэтажного жилья (под ним понимаются жилые комплексы в составе от двух корпусов высотой до пяти этажей), по данным аналитического центра ЦИАН, на начало октября приходится 10 325 лотов в активной реализации (9,5% от общего объема предложения). Большая часть ЖК, по данным ЦИАНа, сосредоточена в среднем поясе западного сектора московской агломерации. По числу квартир в реализации лидируют Истринский (1876 единиц) и Одинцовский (1595) районы Московской области.
В Москве ЖК данного формата представлены в Новой Москве (суммарно 808 лотов) и Южном Бутово (проект "Потапово Лайт", 237 лотов).
Если считать не в лотах, а в проектах и домах, то, по данным управляющего партнера компании "МИЭЛЬ--Загородная недвижимость" Владимира Яхонтова, доля малоэтажного жилья в целом по РФ составляет более половины от общего объема строительства, приближаясь к 60%. На подмосковном рынке, по данным МИЭЛЬ, малоэтажные комплексы занимают около 25% от общего объема представленных на рынке проектов в расчете по корпусам. Всего же, по данным компании, в МО сейчас реализуется порядка 115 малоэтажных комплексов, наибольшее число которых сосредоточено в радиусе до 20 км от МКАД и тяготеет к крупным областным городам или городам-спутникам. "В период с 2012 по 2014 год сегмент малоэтажных жилых комплексов развивался очень активно: за это время объем предложения увеличился более чем втрое. Но за последние полтора года мы видим снижение доли малоэтажной недвижимости в общей структуре предложения. Среди вышедших в 2016 году проектов доля малоэтажных корпусов в новых проектах составляет всего 15,4%,— говорит Владимир Яхонтов.— Если говорить про Новую Москву, то объем квартир в малоэтажных проектах сопоставим с Подмосковьем и составляет порядка 23-25% от общего предложения на первичном рынке присоединенных территорий, но в количестве корпусов доля малоэтажки выше — 50%".
По данным директора департамента продаж девелоперской компании ОПИН Наталии Немчаниновой, преимущественно малоэтажные жилые комплексы относятся к комфорт-классу — 83%, в экономклассе представлено 13% предложения. Жилые проекты класса "бизнес" на рынке подмосковных малоэтажек встречаются реже и занимают 3%, а всего один проект относится к премиум-классу.
География проектов довольно обширна, говорят специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet: наибольшее количество проектов малоэтажной застройки, по данным Est-a-Tet, находится в Красногорском районе (шесть проектов): ЖК "Красногорск Парк", ЖК "ЗаМитино", ЖК "Ново-Архангельское", ЖК "Аристово-Митино", ЖК "Опалиха-Village", ЖК "Новый Эдем". Также достаточно много малоэтажных комплексов расположено в Одинцовском и Ленинском районах.
Чем привлекательно
Что касается спроса, то, по данным Владимира Яхонтова, малоэтажные комплексы можно назвать наиболее стабильным сегментом с точки зрения спроса даже в кризис. Эксперт называет несколько причин: высота малоэтажных комплексов обычно составляет не более пяти этажей, поэтому срок их возведения короче, а возможность задержки строительства минимальна. В текущих экономических реалиях данный фактор является особо значимым для покупателей. Также важным преимуществом малоэтажки является неагрессивная среда обитания, подразумевающая меньшую плотность населения и людского трафика, более человеческую архитектуру в противовес каменным джунглям многоэтажных комплексов. Так, если средняя плотность застройки в многоэтажном проекте находится на уровне 13-15 тыс. кв. м на 1 га земли, то в проектах малой этажности этот показатель не превышает 3-5 тыс. кв. м на 1 га. То есть число соседей меньше минимум в три раза. К примеру, ЖК "Испанские кварталы", один из крупнейших многоэтажных проектов, имеет плотность застройки около 16 тыс. кв. м/га, в то время как в ЖК "Андерсен", например, показатель плотности застройки не превышает 4,7 тыс. кв. м/га (оба проекта расположены на территории Новой Москвы).
Главный же стимулятор спроса, разумеется, цена. И хотя, по мнению управляющего партнера Rezidential Group Эмиля Захаряева, сейчас многие малоэтажные комплексы испытывают некоторое снижение первичных обращений в офисы продаж, пока ситуация стабильна: ее поддерживает грамотное рыночное позиционирование, которое можно условно разделить на два направления.
Первое, которого придерживаются крупные девелоперы с большим портфелем проектов, представляет малоэтажные комплексы как альтернативу жизни в привычной городской квартире. Акцент делается на привлекательности продукта с точки зрения экологичности проживания (малоэтажные дома строятся камерно, и чаще всего рядом с ними нет производств) и возможность жить в по-настоящему комфортной среде.
Второй вариант позиционирования малоэтажных комплексов апеллирует к ценовому фактору. Квартиры в таких проектах могут продаваться за 1,5-2 млн руб., в то время как в многоэтажных домах такие цены найти довольно сложно.
Следовательно, в дальнейшем малоэтажное строительство тоже будет развиваться в двух направлениях. Первое будет сфокусировано на воссоздании полноценной и комфортабельной среды для проживания. Девелоперы, реализующие такие проекты, будут привлекать клиентов, желающих получить привычный городской комфорт, совмещенный с достоинствами загородной жизни.
В рамках второго направления сохранятся низкие цены на жилье (такие проекты, как правило, расположены дальше 10-12 км от МКАД). Застройщики будут привлекать клиентов, которым по тем или иным причинам не хватает средств на покупку жилья в ближайшем Подмосковье.
Наталия Немчанинова также отмечает лояльное ценообразование в этом сегменте: себестоимость малоэтажного строительства в целом ниже, чем многоэтажных домов, и это позволяет предложить покупателям качественный продукт по невысокой цене. "Так, средняя стоимость квадратного метра в малоэтажных проектах Подмосковья сегодня составляет порядка 75 тыс. руб., что на 7% ниже, чем в многоэтажных новостройках",— говорит эксперт.
Нюансы для девелоперов
Для девелоперов формат до последнего времени тоже был удачным решением. "Для застройщиков малоэтажка — это более короткие сроки согласования, быстрые сроки строительства, более короткий срок реализации, ниже социальная нагрузка (школы, детские сады), облегченные нормы строительства, возможность применить практически любые архитектурные формы",— выступает в защиту малоэтажки руководитель департамента маркетинга семейства компаний Kaskad Family Екатерина Коган.
По мнению руководителя департамента новостроек компании "НДВ-Недвижимость" Татьяны Подкидышевой, малоэтажка выигрывает за счет снижения объемов застройки: трех-четырехэтажный корпус проще создать, чем огромный многоэтажный дом (потребуется меньше времени). Таким образом, эта возможность позволяет застройщикам быть более маневренными.
Нюансы заключаются в том, что нужно точно рассчитать экономику проекта с учетом того, что объект должен быть рентабельным при небольшой высоте застройки.
Вот эти "нюансы" и не дают малоэтажке "широко шагать по стране" или хотя бы по Подмосковью. "Во все времена, а в кризисное время тем более, на первое место выходит экономика проекта, поэтому, если на территории, особенно расположенной близко к Москве, можно строить как малоэтажку, так и многоэтажку, застройщик предпочтет скорее вывести на рынок проект более высокой этажности",— говорит генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. С коллегой согласен и Владимир Яхонтов, поясняющий, что для девелопера построить многоэтажный дом определенно выгоднее строительства малоэтажного жилья: прибыль от реализации проекта выше. Вопрос только в том, что зачастую нет возможности получить разрешение на строительство многоэтажки. Проблема в том, напоминает эксперт, что большая социальная нагрузка, которую город возлагает на строителей, приводит к серьезному удорожанию проектов. И, конечно, практически все девелоперы стремятся возводить как можно более высокие дома, поскольку стоимость возведения социальных объектов практически не отличается в зависимости от того, малоэтажный проект собралась строить компания или комплекс высоток. И если в многоэтажном комплексе эти расходы на инфраструктуру, которые несет покупатель, не так заметны, то в малоэтажном жилье "наценка" сразу бросается в глаза и поднимает ценовой уровень проекта с эконом- на комфорт- или даже бизнес-класс. "В условиях кризисного рынка, волатильности валютных курсов и постоянного снижения покупательской способности редкий девелопер захочет рискнуть и создать дорогостоящий проект на новомосковских территориях. Фактически девелоперов, которые приходят к городским властям и говорят: "Я хочу строить малоэтажное жилье", сейчас нет",— отмечает Владимир Яхонтов. Негатива добавляет и коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов, считающий, что сейчас ажиотаж вокруг малоэтажных проектов заметно поутих. Особенно если сравнивать с периодом 2012-2014 годов, когда они были на пике популярности и у застройщиков, и у покупателей, а новых проектов выходило по несколько в месяц. По словам Григория Алтухова, лидером по числу новых проектов в тот период была область, где активно продвигались принципы ухода от столичной плотности застройки и снижение этажности новостроек было закреплено законодательно. "В последние полтора года внимание застройщиков переориентировалось на Москву, где в рамках реализации программы по реорганизации столичных промзон высвободилось и продолжает высвобождаться достаточное количество интересных для девелопмента площадок, пригодных для полноценного многоэтажного строительства",— считает эксперт.
Грани рентабельности
Заместитель директора по маркетингу девелоперской компании "Сити-XXI век" Юлия Неверова говорит и еще об одной проблеме, которая может "набежать тучей",— возможных введениях поправок правительства Московской области в региональные нормативы градостроительного проектирования, которые требуют размещения на всех первых этажах жилых домов коммерческих помещений. В таком случае коммерческая инфраструктура в проектах может достигать до 20-25% от общего объема застройки, что совершенно нерентабельно для проекта.
Но главную проблему девелоперы оставляют за кадром.
"Перспективность этого сегмента в целом нельзя оценить как очень высокую,— говорит директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев.— Несмотря на видимые преимущества и наличие спроса, недостатки у этого формата также присутствуют, причем как для покупателей, так и для застройщиков".
Как правило, малоэтажные комплексы реализуются на удалении от крупных городов, соответственно, транспортная доступность и развитость инфраструктуры оказываются невысокими, в то время как именно эти факторы для потенциальных покупателей наиболее значимые, особенно в массовом сегменте.
Наиболее перспективным форматом для малоэтажной застройки Алексей Трещев называет строительство на небольшом удалении от Москвы либо крупных подмосковных городов с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой, но при этом в природном окружении. "В этом случае,— говорит эксперт,— проект может быть востребован рынком, однако очевидно, что такие объекты, скорее всего, будут относиться к более высокому сегменту".
Массовое развитие малоэтажной застройки, считает эксперт, возможно только за счет поддержки этого сегмента структурами власти: помощь в развитии транспортной и социальной инфраструктуры, льготы по выделению земельных участков и т. п., а также масштабное соблюдение общей направленности градостроительства в Подмосковье в сторону более комфортного малоэтажного проживания.