Насколько выгодно рефинансировать ипотеку

Россияне все чаще просят банки рефинансировать ипотеку и почти всегда получают отказ. Рост обращений граждан об изменении условий кредитных договоров спровоцировало заметное снижение ипотечных ставок, пишет газета «Коммерсантъ». Как заемщикам все же добиться выгодного рефинансирования?

По данным Банка России, в июле средняя ставка по ипотеке по стране упала ниже 11% — это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений ЦБ: еще два года назад она была не менее 15%, а в некоторых случаях даже выше.

Банки не хотят терять прибыльных клиентов и поэтому отказывают в рефинансировании, отметил экономист Алексей Савруков: «Банки стремятся сохранить статус-кво и отказывают в рефинансировании, ограничивая таким образом потенциал снижения процентных доходов. А это особенно важно в условиях наблюдаемой неустойчивости банковской системы. Рефинансирование маловероятно, когда кредит оплачен частично средствами материнского капитала — в этом случае недвижимость оформляется в общедолевую собственность на родителей и несовершеннолетних, при этом банку крайне трудно будет ее продать. Также нежелание банков рефинансировать кредиты является следствием существующих регуляторных требований — при рефинансировании у банков возникает дополнительная нагрузка на капитал, и по нормативным требованиям Банка России при существенном изменении условий кредитования они обязаны создать дополнительные резервы под этот кредит».

Сейчас банки затягивают рассмотрение документов на рефинансирование на несколько месяцев, а в итоге принимают решение об отказе. В беседе с «Коммерсантъ FM» некоторые клиенты рассказали, что не получили даже формального обоснования причин отрицательного ответа:

«У меня ипотека под довольно высокий процент — почти под 16%, так уж вышло, что брал кредит как раз в те дни, когда евро скакнул до 100 рублей, не хотелось упускать объект. К сожалению, захотел я ее рефинансировать, обращался в два банка, но получил отказ в обоих случаях — и в том, в котором получил ипотеку, и в другом, где я давно зарплатный клиент, у меня там какие-то привилегии по обслуживанию».

«Интересовался рефинансированием. Вступил в достаточно долгое общение с целью снизить процент по моему действующему кредиту. Обращался и к специалистам, и непосредственно письменно в банк, но, к сожалению, так и не добился ничего. Политика, как мне объяснили, состоит в том, что по действующим кредитам они ставки не пересматривают. У них есть программа рефинансирования только под кредиты других банков».

По закону, заемщики имеют право рефинансировать ипотечный кредит, если в действующих договорах не прописан прямой запрет на это. При этом банки все чаще включают такой пункт в документы. Как выяснила газета «Коммерсантъ», Центробанк уже заинтересовался этой ситуацией и обсуждает вопрос об изменении процедур смены кредитора.

У ипотечных заемщиков, тем не менее, остается небольшой шанс убедить банк дать разрешение на рефинансирование, отмечает генеральный директор юридической компании URVISTA Алексей Петропольский: «Если клиент приходит с гарантийным письмом или с предварительным договором от другого банка, который взялся на себя закрыть досрочно кредит и перекредитовать у себя на тех же условиях, только с более низкой ставкой, выдать деньги — это лучшие аргументы для того банка, который не идет навстречу и не рефинансирует кредит. Потому что для него вы, по сути, будете убыточны — проценты он свои не получит. У нас кредиты аннуитетные, и в случае досрочного погашения проценты поверх не выплачиваются, поэтому банк просто понесет убыток».

При этом рефинансирование для ипотечников не всегда может быть выгодным: за оформление новых документов, скорее всего, придется заплатить; первые платежи по новому кредиту пойдут на погашение процентов — сниженных, — а не основного долга; а главное — новый кредит лишает налоговых льгот.

«Экономически оправданным рефинансирование становится, если у нового кредитора ставка будет на два процентных пункта ниже, чем у предыдущего. Поэтому, конечно, желающих много. Людям, которые подают заявки на рефинансирование своих ипотечных кредитов, следует учитывать, что в этом случае они лишаются налоговых вычетов, потому что новый кредит, который им будет предоставлен, уже будет не на покупку жилого помещения, а на рефинансирование старого кредита под залог имеющейся недвижимости», — пояснил президент Национальной лиги ипотечных брокеров Владимир Лопатин.

Снижение ставок стимулирует рост рынка: по данным Центробанка, за семь месяцев 2017 года новых ипотечных кредитов выдано на 20% больше, чем годом ранее. Общий ипотечный портфель к августу вырос до 4,7 трлн рублей.

Михаил Григорьев