Программа "Светофор"

В начале прошлого года областные власти объявили о новом порядке застройки территорий, граничащих с Петербургом. Новая программа получила название "Светофор". По сути, чиновники заявили о том, что разрешений на застройку земель, граничащих с Петербургом, больше выдавать не будут. Но пока на девелопмент в Ленобласти программа влияния не оказала.

Денис Кожин

Как объявили в феврале нынешнего года власти Ленинградской области, вся территория региона будет поделена на три зоны: "зеленую", "желтую" и "красную". В последней, которая расположится у границы с Петербургом, где сегодня ведется наиболее активная застройка, предусмотрены самые жесткие условия по выкупу и строительству социальной и дорожной инфраструктуры, а перевод функционального назначения земли в категорию "жилое строительство" будет запрещен.

Решение о введении этой программы властями Ленобласти направлено на то, чтобы сократить объемы возводимого жилья в соответствующих зонах и купировать бесконтрольное разрастание города и превращение территорий пригорода в сплошной мегаполис — "каменные джунгли". Нагрузка на социальную инфраструктуру прилегающих к Петербургу районов, которая возникла в связи с массовым строительством, стала настоящей проблемой для жителей "закадья" и областных властей.

Согласно данным официальных органов статистики, в Ленинградской области за позапрошлый 2015 год было введено 2,3 млн кв. м жилья, а рост по сравнению с прошлым годом составил 1,6 раза. Столь высокие темпы роста неизбежно вызывали дисбаланс с точки зрения развития региона, так как неравномерно росла нагрузка на транспортную и социальную инфраструктуру. С точки зрения обеспечения минимального норматива не хватало школ, детских садов, поликлиник. "Светофор" помогает решить эту проблему. "Красная" зона включает в себя около тридцати населенных пунктов Ленобласти во Всеволожском, Ломоносовском, Тосненском, Гатчинском районах. Все остальные регионы — "желтая" и "зеленая" зоны. В "зеленой" и "желтой" зонах девелоперы получают возможность разделить расходы на социальные объекты с городом вплоть до полного выкупа. "При этом застройщикам придется смириться с вынужденной экспансией в дальнее "закадье" — в глубь Ленинградской области. Программа работает со второй половины 2016 года и уже существенно влияет на ситуацию с обеспечением новостроек региона инфраструктурой: ввод жилья в Ленобласти за девять месяцев 2016 года отчасти из-за перераспределения рынка и пересогласования проектов составил 1,743 млн кв. м, что на 5,4% ниже по сравнению с аналогичным периодом 2015 года, то есть ввод в области сильно отставал от Петербурга", — сообщил Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний "Финам".

Областные власти рассчитывают, что девелоперы постепенно пойдут в "зеленые", то есть более отдаленные от границ с городом территории, и тем самым, регион станет развиваться более равномерно. Строительное сообщество встретило инициативу властей достаточно спокойно.

Виталий Коробов, директор по развитию ХК "Аквилон Инвест", говорит: "Любые правила, даже если они кажутся жесткими, это плюс. Они упорядочивают рынок, позволяют застройщикам работать в правовом, понятном поле". Он полагает, что жилье в черте города все же интереснее покупателям, чем на областных территориях, даже попавших в "желтую" и "красную" зоны.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС", отмечает: "У нас несколько проектов в "красной" зоне, можно сказать, что мы участники проекта. Говорить об итогах очень преждевременно, но сам факт принятия программы — благо. Принципиально ничего не меняется, наша компания и до программы принимала активное участие в создании инфраструктуры и развития территории".

Екатерина Запорожченко, генеральный директор Docklands Development, считает, что об итогах программы говорить пока очень рано. "Власти не ждут быстрых результатов и говорят о полноценной работе программы через пять лет, но, думаю, это оптимистичный прогноз. Массовый "исход" в "комфортные зоны" программы возможен не раньше, чем через семь-десять лет. Сейчас застройщики не стремятся в районы, которые не находятся в условно хорошей доступности от города. Для покупателя Кудрово или Мурино, даже с учетом сложной транспортной ситуации, более привлекательны. Новые правила усложнят жизнь застройщикам, ведущим сейчас строительство в "красной" зоне, выполнять условия смогут компании с большими объемами. Сейчас в процессе стройки или сдачи большое количество объектов, а цены либо остались на прежнем уровне, либо подросли в пределах инфляции или более высокой стадии готовности объекта", — рассказала она.

На цены на жилье серьезного влияния новая программа пока не оказала. Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", говорит: "Цены на предложение в "закадье" продемонстрировали снижение еще в конце 2015 — в начале 2016 года, эта ситуация сохраняется и в настоящее время. Предложение в этих локациях все еще остается избыточным, по-прежнему туда приходит спрос, но он ограничен, поскольку количество инвестиционных покупок сократилось, оно не нарастает. В этих локациях мы наблюдаем только живой потребительский спрос, который постепенно осваивает то дешевое и объемное предложение, которое сформировано в "закадье". Новый спрос сформировать пока не удается, потому что все показатели предложения являются стабильными. Попытки привлечения новой покупательской аудитории предпринимает, в частности, группа ЛСР, которая заявляет очень привлекательную ставку по субсидированной ипотеке".

Андрей Бойков, партнер Rusland SP, рассуждает: "По мере нарастания земельного дефицита застройщики будут двигаться дальше по Ленобласти, если не будет серьезных экономических спадов. По нашему мнению, какие-то итоги программы можно будет оценивать позже, например, в конце 2017 года".

Директор по маркетингу проекта КОТ "Новоселье: Городские кварталы" Алексей Муравьев обращает внимание на то, что на данный момент запас земельного банка и утвержденные проекты позволяют компаниям достраивать свои уже возводящиеся или начинать запланированные проекты без влияния на них принятой программы.