'/%3e%3cpath%20fill-rule='evenodd'%20clip-rule='evenodd'%20d='M14.3017%2018.2207H15.3723L14.8352%2016.9716L14.3017%2018.2207ZM14.0381%2018.8502L13.7205%2019.5769H12.9973L14.5351%2016.0881H15.1601L16.6917%2019.5769H15.9493L15.6357%2018.8502H14.0381ZM25.6746%2019.5744H26.3736V16.0879H25.6746V19.5744ZM22.8929%2018.0766H24.1812V17.4409H22.8929V16.7264H24.7631V16.0905H22.1942V19.5767H24.8304V18.9408H22.8929V18.0766ZM20.1158%2018.4886L19.3234%2016.0879H18.7452L17.9528%2018.4886L17.1817%2016.0898H16.4277L17.6446%2019.5789H18.2308L19.0245%2017.2871L19.8181%2019.5789H20.4094L21.6232%2016.0898H20.8887L20.1158%2018.4886ZM11.9304%2018.0863C11.9304%2018.6538%2011.6486%2018.9571%2011.1368%2018.9571C10.6222%2018.9571%2010.3388%2018.645%2010.3388%2018.0621V16.0902H9.63046V18.0863C9.63046%2019.0681%2010.1761%2019.6312%2011.1271%2019.6312C12.0875%2019.6312%2012.6381%2019.0574%2012.6381%2018.0571V16.0881H11.9304V18.0863ZM7.94048%2016.0881H8.64841V19.5791H7.94048V18.1613H6.34117V19.5791H5.63281V16.0881H6.34117V17.4962H7.94048V16.0881Z'%20fill='white'/%3e%3cpath%20fill-rule='evenodd'%20clip-rule='evenodd'%20d='M16.0069%2011.6456C13.556%2011.6456%2011.5625%209.65187%2011.5625%207.20117H12.1903C12.1903%209.30551%2013.9026%2011.0176%2016.0069%2011.0176C18.1113%2011.0176%2019.8236%209.30551%2019.8236%207.20117H20.4514C20.4514%209.65187%2018.4576%2011.6456%2016.0069%2011.6456Z'%20fill='white'/%3e%3cdefs%3e%3clinearGradient%20id='paint0_linear_17199_5762'%20x1='1336'%20y1='2.75586'%20x2='1336'%20y2='2669.42'%20gradientUnits='userSpaceOnUse'%3e%3cstop%20stop-color='%23FB6361'/%3e%3cstop%20offset='1'%20stop-color='%23ED3E45'/%3e%3c/linearGradient%3e%3c/defs%3e%3c/svg%3e)
ИЖС уперлось в ставку
Дорогая ипотека тормозит строительство частных домов на юге России
По данным Росстата, ввод индивидуального жилья на Кубани за девять месяцев 2026 года сократился на треть, на Дону за восемь месяцев — почти на 19%. Опрошенные «Ъ-Кубань» эксперты связывают спад с высокими ставками по ипотеке, удорожанием строительства и изменением условий работы подрядчиков после распространения механизма эскроу-счетов на ИЖС. Восстановление рынка будет зависеть прежде всего от стоимости финансирования, а часть покупателей может переключиться на готовые дома и квартиры.
Егор Снетков / Коммерсантъ
По данным статистики, за январь—сентябрь 2026 года на Кубани введено 2 млн кв. м частного жилья — на 33% меньше, чем годом ранее. В Ростовской области за январь—август индивидуальные застройщики построили 886,5 тыс. кв. м, что на 18,6% ниже показателя за аналогичный период 2025 года. Динамика ИЖС совпала с общим сокращением ввода жилья. На Кубани за девять месяцев показатель снизился на 31,7%, до 3,14 млн кв. м. На Дону за восемь месяцев общий ввод сократился на 1,7%, до 1,62 млн кв. м.
По мнению опрошенных «Ъ-Кубань» экспертов, спад связан с высокими ипотечными ставками, удорожанием строительства и изменением условий финансирования подрядчиков. С 1 марта 2025 года при строительстве частных домов с использованием льготной ипотеки действует обязательный механизм эскроу-счетов: деньги заказчика хранятся в банке и поступают подрядчику после выполнения условий договора.
«Главная причина спада — дорогие деньги: при высокой ключевой ставке ипотека на дом для большинства недоступна», — говорит архитектор-градостроитель и генеральный директор компании «АрхПро» Наталия Брайловская. По ее оценкам, меняется и привычная модель строительства. Раньше человек мог возводить дом поэтапно, по мере появления свободных средств. При работе через подрядчика с использованием эскроу такая схема становится менее удобной.
Кырлан Марчел, доцент и ведущий научный сотрудник Центра банковского консалтинга и прикладных исследований Финансового университета при Правительстве РФ, также связывает спад с высокой стоимостью финансирования. При строительстве дома семье приходится оплачивать не только участок и подрядные работы, но и инженерные сети, подключение коммуникаций, отделку. Итоговая стоимость проекта может увеличиться уже в процессе строительства.
В августе 2026 года средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам на рыночных условиях составила 18% годовых против 17,8% в июле, следует из данных Банка России. По оценке господина Марчела, в таких условиях ИЖС особенно чувствительно к стоимости заемных средств: помимо крупных первоначальных расходов, заказчику необходимо иметь запас денег на случай удорожания работ. Если бюджет проекта увеличивается, у семьи может не оказаться средств для его завершения.
Механизм эскроу-счетов, по мнению господина Марчела, не стоит считать самостоятельной причиной падения рынка. Он повышает защищенность заказчика, но одновременно предъявляет более высокие требования к подрядчикам.
«До выполнения предусмотренных договором условий подрядчик не может получить деньги заказчика, поэтому ему необходимы собственный оборотный капитал или банковское финансирование. Для небольших компаний это может стать дополнительным препятствием»,— полагает эксперт.
В Сочи к финансовым ограничениям добавляется дефицит подходящих участков. По словам госпожи Брайловской, значительная часть территории города относится к природоохранным зонам. Кроме того, после сносов самостроя покупатели стали осторожнее относиться к приобретению земли и домов с непроверенными документами. Поэтому спрос может смещаться в сторону готовых объектов с подтвержденным правовым статусом и организованных поселков, где вопросы оформления и подключения коммуникаций решены заранее.
Дополнительным конкурентом частных домов на юге остаются квартиры. По оценке госпожи Брайловской, в Сочи дом может стоить в десять раз дороже квартиры. При такой разнице даже покупатели, изначально рассматривавшие загородный формат, могут выбрать многоквартирное жилье. Часть спроса, полагает эксперт, способна перейти в малоэтажные проекты, которые сочетают более спокойную среду проживания с меньшими затратами на приобретение недвижимости.
Господин Марчел также допускает, что часть покупателей может переключиться на квартиры.
Быстрого восстановления рынка эксперты не ожидают. Госпожа Брайловская полагает, что до конца 2026 года и в 2027 году ситуация останется сложной, пока стоимость кредитования остается высокой. Господин Марчел также связывает перспективы ИЖС со смягчением денежно-кредитных условий. При этом восстановление, по его оценке, будет сопровождаться более высокими требованиями к подрядчикам, прозрачности документов и предсказуемости итоговой стоимости строительства.