Доходные квартиры

Спрос на приобретение жилья с инвестиционной целью в России снизился почти на треть и продолжает снижаться, констатируют аналитики. В то же время на юге страны недвижимость традиционно остается одним из самых популярных объектов для долгосрочного вложения средств. В частности, в связи с развитием внутреннего туризма набирает популярность тренд на приобретение жилых «квадратов» с целью последующей их сдачи в аренду. Эксперты заявляют о появлении так называемых «профессиональных арендодателей», в кейсе которых по десять квартир для сдачи. Кроме того, по словам участников рынка, недвижимость на юге считается визуально понятным активом, который, несмотря на всю макроэкономическую волатильность, остается в цене. Эксперты называют срок окупаемости обычных квартир — порядка 12 лет, квартир в жилье бизнес-класса — семь лет.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По итогам первого квартала 2026 года объем вложений в жилую и коммерческую недвижимость в целом по стране составил 99 млрд руб. Об этом пишет «Ъ» со ссылкой на экспертов консалтинговой компании IBC Real Estate. Аналитики констатируют, что по итогам января—марта текущего года объем инвестиций в недвижимость в России сократился на 30% по сравнению с 2024 годом. По прогнозу консультантов, к концу текущего года снижение составит почти треть, до 650–700 млрд руб.

В то же время, по данным «Дом.РФ», в январе—феврале 2026 года объем запуска новых жилых проектов в целом по России увеличился в полтора раза год к году, до 6,6 млн кв. м. Такая динамика, по мнению экспертов, обусловлена активностью девелоперов в элитном сегменте жилья. Как отмечает управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский, проекты массового сегмента сегодня пользуются все меньшим спросом у застройщиков из-за сложности построения эффективной финансовой стратегии в условиях ограничения ипотечных программ и повышения себестоимости строительства.

В компании «ИНСИТИ девелопмент» считают, что в условиях экономической неопределенности инвестиции в недвижимость имеют ряд преимуществ. Во-первых, это физический актив, который сложно «обесценить» мгновенно; во-вторых, недвижимость имеет потенциал роста стоимости со временем; в-третьих, с квадратных метров есть возможность получать регулярный доход от аренды. Кроме того, в пресс-службе девелопера считают, что инвестиции в недвижимость защищают от инфляции, поскольку цены на жилье обычно растут вместе с общим уровнем цен.

«Особенно перспективными считаются вложения в квартиры бизнес-класса в центральных районах крупных городов — таких как Краснодар. Здесь сочетаются престижная локация, устойчивый спрос и долгосрочный рост цен. К одним из таких объектов можно, например, отнести жилой комплекс Дом "Эндемик"»,— говорят в пресс-службе девелопера.

Квартиры, которые приносят деньги

На рынке Краснодара набирает популярность новый тренд — приобретение квартир с целью их дальнейшей сдачи в аренду, как на длительный период, так и на краткий срок, что оптимально для отдыхающих. Как рассказала в интервью «Review. Юг России» руководитель группы отдела продаж в «Авито Путешествиях» Жанна Луцкая, в столице Кубани наблюдается рост количества профессиональных арендодателей, для которых сдача квартир или домов в наем является основным заработком.

«У них предложение, допустим, от семи квартир и выше. И число таких арендодателей растет. Динамика роста предложений прослеживается не только в Краснодаре и в городах Краснодарского края, но и по всей России. Заметен рост конкуренции среди арендодателей, что, конечно же, является драйвером роста качества. То есть для того, чтобы арендодатель на сегодняшний день мог привлечь гостя, ему нужно не только предложить саму квартиру, но и белые полотенца, чистое постельное белье, удобные спальные места и хороший сервис»,— говорит госпожа Луцкая.

По ее словам, для профессиональных арендодателей масштабирование — значимый фактор роста бизнеса. «Это люди, которые расширяют количество своего предложения, берут новые квартиры и предлагают ассортимент. Помимо этого, растет и количество начинающих арендодателей. Это связано с тем, что сам вход в бизнес, по сравнению с другими сферами, простой. Для этого достаточно либо иметь собственную квартиру, либо заключить договор с собственником жилья, который позволит сдавать квартиру в субаренду или через управление. За счет низкого порога входа в бизнес в том числе растет и количество начинающих арендодателей. Помимо этого, если говорить не только о Краснодарском крае, но о ситуации по стране в целом, то очень много сдается новых ЖК и апарт-комплексов, которые в том числе, безусловно, являются драйверами роста направления краткосрочной аренды жилья»,— говорит представитель «Авито».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Директор департамента продаж «ИНСИТИ девелопмент» Ксения Гагарина отмечает, что в настоящее время аренда жилья в столице Кубани стала пользоваться большим спросом из-за повышения процентной ставки по ипотеке и роста стоимости жилья, что сделало покупку квартиры менее доступной для многих жителей города и края и приезжих.

«Именно большой приток приезжих в столицу Краснодарского края дает рост спроса на аренду — новые жители города не сразу готовы приобретать свое жилье и чаще выбирают аренду. Этот инструмент стал популярным способом решения жилищного вопроса»,— говорит эксперт.

Ксения Гагарина также связывает этот тренд с развитием туристической составляющей Краснодара. «В наш регион люди приезжают с целью отдыха и работы, и сдача жилья в аренду как инвестиционная цель — очень популярное решение. Город привлекает переселенцев относительной близостью к морю, благоприятной экологической обстановкой, большим количеством солнечных дней в году, хорошей инфраструктурой, транспортной доступностью, высоким уровнем заработной платы и широким выбором рабочих мест. Все эти факторы делают Краснодар привлекательным городом для переезда из других регионов»,— рассказывает директор департамента продаж «ИНСИТИ девелопмент».

Эксперт по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачев отмечает — тренд на покупку инвестиционной недвижимости по-прежнему есть. При этом, по его словам, стратегия покупки жилья для последующей его сдачи остается одной из самых популярных среди покупателей. «Несмотря на то, что в Краснодаре рынок недвижимости на сегодня явно перегрет и затоварен, покупка недвижимости для сдачи в аренду все еще актуальна»,— говорит эксперт.

По его словам, объемы продаж жилой инвестиционной недвижимости год к году не сильно растут, поскольку львиная доля покупок для инвестиций совершалась с использованием льготных ипотек. Также, отмечает Евгений Ткачев, меняется и структура рынка — больше продаются компактные квартиры студии или небольшие однокомнатные квартиры: из-за роста стоимости квадратного метра и возможности самоокупаемости. «То есть купленная квартира в ипотеку будет сама себя окупать — это одна из задач, которую ставит инвестор, кроме сохранения капитала»,— говорит господин Ткачев.

По подсчетам «ИНСИТИ девелопмент», около 40% квартир в объектах девелопера приобретается для последующей сдачи в аренду.

Холодный расчет

По данным «ИНСИТИ девелопмент», за последние пять лет рынок недвижимости бизнес-класса Краснодара продемонстрировал устойчивый рост, несмотря на изменения макроэкономической среды. Так, по словам Ксении Гагариной, 2020–2022 годы можно назвать периодом стремительного взлета цен. Это, отмечает эксперт, связано с пандемией и переходом к «жизни в городе», когда спрос сместился в сторону комфортного жилья. Кроме того, тогда начали действовать льготные ипотечные программы, стимулировавшие покупки. Также Ксения Гагарина отмечает для того периода приток инвесторов, искавших надежные активы. В результате цена за квадратный метр выросла с уровня около 100 тыс. руб. до 120–150 тыс. руб.

«В 2023–2024 годах рост продолжился, хотя условия кредитования ужесточились. Ключевыми драйверами стали: внедрение эскроу-счетов, повысившее прозрачность и безопасность сделок, и удорожание стройматериалов и логистики, отразившееся на себестоимости строительства. В итоге цена квадратного метра увеличилась на 25% и составила около 180–190 тыс. руб.»,— говорит директор департамента продаж «ИНСИТИ девелопмент».

В 2025 году, по словам эксперта, за первое полугодие цена за «квадрат» в бизнес-классе увеличилась еще на 15%, достигнув 220,6 тыс. руб. Что касается текущей ситуации, то, по мнению аналитиков, рынок бизнес-класса сегодня ориентирован на обеспеченных покупателей. По данным Домклик, средняя цена предложения в Краснодаре составляет 284 тыс. руб. за кв. м.

«Примечательно, что рост цен сохраняется даже при снижении спроса — это связано с высокой себестоимостью строительства и ограниченным предложением качественных объектов в престижных локациях»,— говорит госпожа Гагарина.

Как сообщили «Review. Юг России» в консалтинговой компании Macon, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Краснодара в микрорайоне ХБК составляет 244,9 тыс. руб., в микрорайоне Черемушки — 209,5 тыс. руб., в Фестивальном микрорайоне — 185,2 тыс. руб., в районе улиц Петра Метальникова и Российской — 164,6 тыс. руб., на Западном обходе — 164 тыс. руб., в районе Витаминкомбината и микрорайоне Энка — 161,5 тыс. руб., в поселке Знаменский — 158,3 тыс. руб., в поселке Пригородный — 146,3 тыс. руб., в поселке Новознаменский — 143 тыс. руб., в станице Динской — 140,8 тыс. руб., в станице Елизаветинской — 138,9 тыс. руб., в станице Марьянской — 135,7 тыс. руб., в районе улицы Восточно-Кругликовской — 123 тыс. руб.

По информации «ИНСИТИ девелопмент», стоимость аренды в месяц жилья эконом- и комфорт-класса в Краснодаре составляет: для студии — от 20 тыс. руб. в месяц, для однокомнатных квартир — 25–30 тыс. руб. в месяц, для двухкомнатных квартир — 40–50 тыс. руб. в месяц, для трехкомнатных квартир — от 50 тыс. руб. в месяц. В то же время, как сообщают в пресс-службе девелопера, средняя стоимость аренды жилья бизнес-класса в Краснодаре для студий составляет: 80–90 тыс. руб. в месяц, для однокомнатных квартир — 100 тыс. руб. в месяц, для двухкомнатных — 115 тыс. руб. в месяц и для трехкомнатных квартир — 130 тыс. руб.

«Средний срок окупаемости инвестиционного жилья, по нашим подсчетам, составит около 12 лет. В расчет можно взять однокомнатную квартиру. Ее примерная стоимость 6 млн руб. Плюс — закладываем 1 млн руб. на ремонт и получаем в финале 7 млн руб. Если брать в расчет сдачу один год за 30 тыс. руб. в месяц, а каждый последующий год +19% к стоимости ввиду инфляции и из опыта последних пяти лет, тогда срок окупаемости будет составлять 12 лет, что является нормальным и считается успешным кейсом. Если рассмотреть аренду в жилом доме "Эндемик", то стоимость однокомнатной квартиры там сейчас составляет 11,3 млн руб. Закладываем еще 3 млн руб. на ремонт и получаем в итоге квартиру в дома бизнес-класса за 14,3 млн руб. При сдаче такой квартиры за 100 тыс. руб. в месяц (с учетом последующей инфляции) срок окупаемости составит всего семь лет»,— говорит Ксения Гагарина.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Евгений Ткачев констатирует, что период срока окупаемости инвестиционных квартир за последнее время вырос, что связано с ростом стоимости недвижимости. По словам эксперта, стоить отметить, что в данном случае под инвестиционную покупку будет попадать как покупка недвижимости на вторичном рынке, так и покупка недвижимости на рынке новостроек с использованием льготных ипотечных программ, инструментов рассрочки, субсидированной ипотечной ставки от застройщика и т. д.

«На сегодняшний день недвижимость стала инструментом сохранения капитала и ее рассматривают как аналогию с банковскими вкладами. Если говорить про бизнес-модель в данном контексте, то для максимального получения прибыли количество лотов, работающих на инвестора, должно быть более 10. При этом большую доходность даст создание отдельных вариантов из трехкомнатной квартиры на первом этаже и деления ее на студии. Кстати, такой метод создания доходных квартир был популярен в 2020–2022 годах при низкой ключевой ставке»,— рассказывает господин Ткачев.

В «ИНСИТИ девелопмент» считают, что наиболее выгодны вложения в квартиры бизнес-класса, особенно с центральным расположением, что гарантирует развитую инфраструктуру, транспортную доступность и высокий спрос на аренду и перепродажу. «В центре Краснодара мало новых проектов бизнес-класса — дефицит качественных лотов поддерживает рост цен и снижает риски обесценивания актива. Квартиры в престижных районах востребованы среди арендаторов с высоким доходом (экспатов, топ-менеджеров, специалистов), что позволяет устанавливать конкурентную ставку аренды. Историческая динамика цен на недвижимость бизнес-класса в Краснодаре подтверждает устойчивость тренда на удорожание даже в условиях рыночных колебаний»,— говорит Ксения Гагарина, отмечая, что, согласно вышеперечисленным условиям, жилой комплекс Дом «Эндемик» особенно привлекателен для инвесторов и покупателей, ищущих сочетание комфорта, престижа и финансовой выгоды.

Вопрос правильной локации

Если говорить про частного инвестора и про единичные покупки с целью заработать денег на сдаче, то здесь Евгений Ткачев предостерегает покупателей: будет большая конкуренция и дополнительные издержки, связанные со сдачей в аренду. При этом, по его словам, не важно, какую стратегию инвестор будет использовать — долгосрочную аренду или посуточную.

«Недвижимость для сдачи в аренду по-прежнему покупают, но с каждым годом доходность такой стратегии становится рискованнее. Особенно тщательно считать цифры стоит при покупке с использованием субсидируемых программ от застройщика, где стоимость недвижимости искусственно завышена, и, соответственно, срок окупаемости у такой недвижимости будет больше, а доходность ниже»,— говорит господин Ткачев.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В то же время, по его словам, в районах с хорошей посуточной арендой недвижимость будет стоить минимум на 30% дороже, чем в соседних локациях, отмечает Евгений Ткачев. По его словам, самые популярные локации для инвестиций в недвижимость Краснодаре — это туристические точки притяжения, локации рядом с университетами, аэропортом и центральная часть города. «Также для инвестиций используют недвижимость в больших строящихся микрорайонах, таких как "Самолет" или "Новый Краснодар"»,— рассказывает Евгений Ткачев.

По словам Ксении Гагариной, локация ЖК Дом «Эндемик» гарантирует, что динамика цен в нем будет как минимум соответствовать среднему уровню по бизнес-классу, а в ряде случаев — превышать его за счет уникальности предложения.

«Недвижимость традиционно служит страховкой против обесценивания денег. В условиях роста цен на стройматериалы и услуги вложения в готовый актив бизнес-класса сохраняют капитал. Инвестор может выбрать тактику: либо долгосрочное удержание с расчетом на прирост стоимости, либо сдача в аренду премиум-сегмента с высокой доходностью. Но в целом жилье бизнес-класса привлекает платежеспособных жильцов и арендаторов, снижая риски простоя и просрочек платежей. В среднесрочной перспективе такие активы остаются одним из наиболее предсказуемых инструментов сохранения и приумножения средств»,— резюмирует госпожа Гагарина.

Василий Хитрых