Аренда ждет сезона
Объем активных объявлений о сдаче жилья в Сочи увеличился на 35% за год
На рынке аренды Сочи в преддверии летнего сезона сохраняется относительно стабильная ситуация, несмотря на рост предложения и усиление конкуренции между арендодателями. Объем активных объявлений за год вырос на 35%. Эксперты отмечают, что текущая динамика во многом повторяет привычный сезонный сценарий, однако поведение арендодателей изменилось после слабого летнего сезона 2025 года.
Фото: Екатерина Якель, Коммерсантъ
Фото: Екатерина Якель, Коммерсантъ
В сегменте долгосрочной аренды в преддверии лета ставки в целом удерживаются на уровне прошлого года и примерно на 10% превышают показатели 2024 года, рассказал «Ъ-Сочи» эксперт по недвижимости Сочи, автор Telegram-канала о недвижимости «Какой бюджет — такой сюжет» Кирилл Флутков. Резких колебаний не наблюдается: ценообразование по-прежнему определяется сезонностью, а также локацией объектов и их доступностью для арендаторов.
По оценкам эксперта по недвижимости Сочи, «цены формируются по той же логике, что и раньше: собственники ориентируются на сезонность, а арендаторы — на доступность жилья и близость к морю».
По словам основателя агентства премиальной недвижимости Ярослава Кобаладзе, однокомнатные квартиры весной 2026 года сдаются в среднем за 44–47 тыс. руб. в месяц, что соответствует текущему уровню спроса и предложения. При этом он обращает внимание на снижение доходности долгосрочного формата: «доходность долгосрочной аренды опустилась примерно до 4–6% годовых и уступает банковским вкладам», что подталкивает собственников к переходу в краткосрочный сегмент.
Краткосрочный сегмент демонстрирует более гибкую модель поведения. По словам господина Флуткова, прошлогоднее смещение туристического потока на середину июня привело к недозагрузке части объектов, что вынудило собственников скорректировать стратегию. Как отмечает эксперт, сейчас многие стараются закрыть календарь заранее, открывают раннее бронирование и иногда выставляют чуть более низкую цену, чтобы заполнить даты.
В феврале—марте средняя ставка краткосрочной аренды, по данным Ярослава Кобаладзе, держится на уровне около 4 тыс. руб. за сутки: минимальные предложения начинаются от 1,5–2 тыс., тогда как в популярных жилых комплексах стоимость достигает 9–10 тыс. руб.
При этом базовые ставки на летний период остаются сопоставимыми с прошлым годом и, как уточняет Кирилл Флутков, «формируются заранее: если человек бронирует июнь или июль еще зимой, он уже видит ту цену, по которой объект будет сдаваться в высокий сезон». Основной рост традиционно приходится на период с мая по сентябрь, когда начинается пик туристического спроса.
По оценкам участников рынка, география спроса остается стабильной. Наиболее востребованными локациями, по словам Кирилла Флуткова, остаются Сириус, Адлер, центральная часть города и Красная Поляна. Ключевым фактором выбора для арендаторов остается близость к морю: такие объекты заполняются быстрее, тогда как удаленные районы чаще конкурируют за счет стоимости. В отдельных районах наблюдаются различия в ставках, например, в Хосте долгосрочная аренда однокомнатных квартир, по данным Ярослава Кобаладзе, варьируется от 28 тыс. до 70 тыс. руб. в месяц, а посуточная в высокий сезон достигает 5–15 тыс. руб.
Структура спроса также сохраняет привычный характер. В краткосрочной аренде основную долю составляют туристы, преимущественно семьи, выбирающие квартиры вместо гостиниц, отмечает Кирилл Флутков. Долгосрочный сегмент связан с сезонными переездами — в зимний период спрос формируют жители северных регионов, арендующие жилье на несколько месяцев.
Перед началом высокого сезона значительная часть объектов, ранее сдававшихся на длительный срок, переходит в посуточный формат. По оценкам Кирилла Флуткова, доля таких квартир может достигать около 90%.
Однако после прошлого сезона часть собственников, особенно проживающих вне региона, наоборот, возвращается к долгосрочной аренде, учитывая издержки работы через управляющие компании на уровне 20–30%.
Статистика подтверждает рост предложения. По данным главного аналитика «Циан» Алексея Попова, объем активных объявлений увеличился на 35% за год и на 61% за два года. При этом медианные ставки в объявлениях продолжают расти: студии и однокомнатные квартиры подорожали до 4,94 тыс. руб. (+17% за год), двухкомнатные — до 7,17 тыс. руб. (+17%), трехкомнатные — до 10,46 тыс. руб. (+13%). Средняя глубина бронирования, по его данным, составляет 17 дней, что соответствует уровню прошлого года.
Одновременно увеличивается и объем предложения на рынке краткосрочной аренды. Как уточняет руководитель по развитию сервисов для арендодателей «Авито Путешествий» Рауль Салахов, количество доступных объектов выросло более чем на 10%, включая квартиры и загородные дома. Средняя стоимость аренды весной, по его данным, составляет около 4,5 тыс. руб. за сутки для квартир и 14,4 тыс. руб. для домов. Рост предложения, как считает Рауль Салахов, «стабилизирует цены и влияет на саму логику конкуренции: современный путешественник смотрит не только цену, но и на качество объекта».
Спрос держит позитивный уровень: средняя продолжительность поездок достигает пяти дней, а горизонт бронирования составляет 4–5 недель.
Структура арендаторов претерпевает изменения. По словам Ярослава Кобаладзе, доля туристов сократилась до 40–45% против 60% годом ранее. При этом увеличивается число сотрудников компаний, арендующих жилье на более длительный срок. Как отмечает эксперт, рынок постепенно смещается в сторону гибридной модели, где одна и та же квартира может переходить из долгосрочной аренды в посуточную и обратно, в зависимости от сезона и загрузки.
По словам Кирилла Флуткова, говорить о перегреве рынка или дефиците предложений пока рано. В календарях уже появились брони на лето, но свободных дат все еще много. Реальная картина станет понятна, когда начнется активный поток туристов. Именно первые недели сезона обычно показывают баланс: хватает ли квартир на всех желающих или часть объектов остается без загрузки. В Сочи такие сигналы появляются очень быстро — иногда буквально за пару недель после старта летнего сезона, резюмирует эксперт.