Торг и государство
Как купить участок с государственных аукционов
Количество земельных участков в собственности растет, следует из данных Росреестра. Физические лица, как и компании, могут приобрести земли в аренду или собственность у государства, через участие в аукционах. В том, как снизить затраты при покупке земли, разбирался «Ъ-Недвижимость».
Фото: Майя Жинкина, Коммерсантъ
Фото: Майя Жинкина, Коммерсантъ
Интерес россиян к покупке земельных участков растет, следует из данных Росреестра. Как сообщили в пресс-службе ведомства, из земель сельских населенных пунктов в 2025 году гражданам было предоставлено около 4 млн га земель для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и 667,6 тыс. га — под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). По сравнению с прошлогодними данными площадь ЛПХ снизилась на 0,4%, а площадь ИЖС выросла на 9%.
Получить землю в собственность или в аренду можно в том числе с аукциона. Государственные торги проходят только на специальных торговых площадках — их восемь. В их числе, например, «Единая электронная торговая площадка», «Российский аукционный дом» и «РТС-тендер», перечисляет директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.
Данные об общем количестве участков, полученных с аукциона, выяснить не удалось. «В последнее время спрос на участки с государственных аукционов растет в разных регионах, однако в городах-миллионниках и в столице люди приобретают землю под строительство жилых домов больше, чем в провинции. Например, как подсчитал «Ъ-Недвижимость», в Тверской области с начала прошлого года на госторги областной администрации выставили 13 участков, в Воронежской — 11, в Калмыкии — 19, в Красноярском крае — 11, в Алтайском крае — 11.
Из перечня доступных лотов, представленных на Инвестиционном портале Москвы в разделе «Торги Москвы», следует, что за девять месяцев 2025 года на городских аукционах было реализовано 74 участка для ИЖС общей площадью 8 га и 54 — «под строительство объектов иного назначения».
«Большая часть объектов расположена в ТиНАО. По два участка было реализовано в ВАО и ЗАО, один — в СЗАО. В среднем конкуренция составила восемь человек на лот, однако некоторые объекты вызвали интерес десятков участников торгов. Например, за участок в Куркино боролись сразу 45 претендентов»,— уточнили в пресс-службе Департамента по конкурентной политике города Москвы. В Санкт-Петербурге объектов на торги в этом году выставили меньше, чем в Москве,— только 24. В основном землю покупали под строительство коммерческих объектов.
Приобрести землю можно также с площадки на портале ДОМ.РФ — здесь с января по сентябрь этого года реализовали 165 участков общей площадью более 406 га в 47 регионах России. Лидером по общему количеству реализованных объектов (их 26) стала Нижегородская область, 16 участков ушло с аукциона в Санкт-Петербурге, 14 — в Московской области, 13 — в Москве, 10 — в Волгоградской области.
Суммарный градостроительный потенциал реализованных площадок составляет 939 тыс. кв. м. Регионы—лидеры по количеству проданных лотов меняются год от года, но в целом незначительно. «Связано это в основном с наличием неиспользуемого федерального имущества в том или ином субъекте РФ, а также активностью федеральных структур и региональных властей по передаче объектов через правкомиссию в управление ДОМ.РФ с последующей реализацией на торгах»,— говорит директор по реализации федерального имущества ДОМ.РФ Николай Сарокваша.
Как купить
Чтобы купить землю у государства с торгов, необходимо получить электронную подпись, зарегистрироваться на площадке торгов, заполнив все необходимые поля и прикрепив к формуляру сканы паспорта, СНИЛС, ИНН. Затем от участника требуется выбрать интересующий участок и подать заявку, получить электронную подпись (ЭП), внести задаток (обычно он не превышает 20% от начальной стоимости лота) и выиграть аукцион. После победы нужно подписать договор купли-продажи и зарегистрировать право собственности в Росреестре. «В аукционе победителем становится тот, кто предложит наибольшую цену. Если вы оказались единственным участником, участок можно приобрести по начальной цене»,— уточняет коммерческий директор «Главстрой Регионов» Алексей Артошин.
Обычно в торгах участвуют компании или их представители, приобретающие земли в коммерческих целях. «Физлица не так уж активно принимают участие в торгах, так как есть определенные правила — они несложные на первый взгляд, но, как всегда, есть нюансы: нужно внести задаток, выпустить электронный ключ»,— отмечает начальник отдела «Загородная недвижимость» «Инком-Недвижимости» и член Общественного совета при Росреестре РФ Татьяна Максимова.
Физические лица чаще всего покупают участки для ведения садоводства, сельхозработ или под индивидуальное жилищное строительство.
«Искали участок под застройку в Новгородской области на берегу озера Валдай. На классифайдах не было подходящего варианта, поэтому подали заявку на областных торгах и приобрели землю за 3,5 млн руб., переплатили на 15% от первоначальной цены»,— говорит участник торгов Игорь Хорошилов.
Приобрести землю у государства действительно можно дешевле, чем у физических лиц. Однако при участии в торгах придется нести дополнительные расходы, например на осмотр лота. Так, на сайте «Торги-россии.рф» при покупке участка площадью 1,5 тыс. кв. м с домом площадью 317 кв. м в Санкт-Петербурге осмотр объекта будет стоить около 7 тыс. руб., как и для остальных объектов. Также может потребоваться поставить участок на кадастровый учет. «В зависимости от локации и характеристик объекта стоимость в среднем варьируется от 30 тыс. до 200 тыс. руб.»,— говорит директор по развитию портала «Торги России» Екатерина Данкина.
Также участок можно арендовать. В разных регионах срок аренды свой — например, в Алтайском крае он составляет 15 лет, в Москве — 49 лет. Арендованную у государства землю можно выкупить спустя три года, но оформлена она будет как участок сельхозназначения. «Мы взяли в аренду, а спустя три года выкупили участок 702 кв. м неподалеку от города Шахты. При покупке заплатили за него около 200 тыс. руб., это 15% от кадастровой стоимости. Если бы мы арендовали участок не на три года, а на пять лет, то заплатили бы около 10%, а если больше восьми лет — то 7%»,— говорит владелица участка Юлия Ефимова.
В каждом регионе своя стоимость выкупа арендованного участка у государства. В Ленинградской области — это 3% от кадастровой стоимости, если изначально участок арендовали для ИЖС или ЛПХ и возвели на нем строение. В альтернативных случаях можно выкупить участок у региональной администрации за 15% от кадастровой стоимости.
Покупка земли с госторгов может быть невыгодной, если на аукцион заявилось множество участников — в таком случае цена предложения в процессе торга заметно растет. «Пример из практики: проводился аукцион на право аренды земельного участка сроком на 13 лет для размещения плоскостной парковки без права капитального строительства, мы планировали принять участие в аукционе, чтобы дополнительно обеспечить жилой проект парковочными местами. Стартовая цена участка соответствовала нашим критериям входа — 4,7 млн руб. в год, но в процессе аукциона цена предложения достигла 31,3 млн руб. в год. Таким образом, за 13 лет аренды без права капительного строительства мы бы заплатили 405 млн руб. Ни один из видов бизнеса на таком участке не окупил бы подобные затраты»,— говорит Алексей Артошин.