Не зря считается, что загородные поселки советских элит, прозванные впоследствии стародачными местами, создавались в лучших местах Подмосковья. Как правило, они расположены на популярных направлениях, которые теперь являются эталонными для рынка загородной недвижимости. Однако среди этих мест есть и одно уникальное — на юго-восточном направлении от Москвы, которое традиционно считается непрестижным. Это небольшой поселок Малаховка.
Брэнд юго-востока
Не только Малаховка считается особой территорией. Поселку во многом не уступают его ближайшие окрестности — поселки Кратово и Быково. Однако само название Малаховка обладает репутацией, делающей недвижимость привлекательнее, чем в окрестных населенных пунктах.
Показательно, что этим пользуются создатели загородных поселков. Девелоперы иногда говорят, что их объекты расположены за Малаховкой, хотя на самом деле речь может идти пусть и о не менее живописных, но более отдаленных местах — где-нибудь около села Гжель по Егорьевскому шоссе.
Центром Малаховки считается площадь, где расположены кинотеатр, здание администрации и щит с подробной картой местности. Однако с точки зрения недвижимости основными местами притяжения являются Малаховское озеро и расположенный несколько западнее (в направлении поселка Красково) участок заповедного леса. Вокруг этих природных достопримечательностей и группируется наиболее популярная малаховская недвижимость.
Поселок существует с дореволюционных времен. В начале XX века здесь появились дачники, а с ними и первые объекты досуга, в частности известный летний театр, где выступал еще Шаляпин. И тогда, и сегодня это было тихое, зеленое и популярное у покупателей и арендаторов загородное место. Но поскольку основная часть застройки формировалась уже в советское время, объекты недвижимости, выставляемые на продажу, весьма разнородны.
Малаховка — это как доставшаяся в наследство от бабушки шкатулка, в которой можно отыскать массу всяких разностей — от бижутерии позапрошлого века до фамильного бриллианта.
От дачки до особняка
Здесь нечасто можно встретить значительные земельные участки. В большинстве случаев покупатель столкнется со значительной долей предложения советского формата — шесть, в лучшем случае восемь соток.
Совершенно обычная вещь — предложение трети большого деревянного дома, площадь которой составляет около 240 кв. м. При этом совокупная величина прилегающего участка — шесть соток. Недвижимость находится в настоящее время в продаже (улица Крупской, 5) и оценена владельцем в $300 тыс.
Однако даже очень экономичный вариант в Малаховке будет стоить не менее $100 тыс. Пожалуй, самый скромный вариант малаховской "загородки" — круглогодичный домик на очень маленьком участке. Например, в сентябре подобного рода хижина (две комнаты общей площадью 27 кв. м и шестиметровая кухня) на трех сотках земли предлагалась примерно за 2,5 млн руб.
На рынке встречаются предложения совершенно необычного для загородной недвижимости формата. Так, на окраине Малаховки недавно продавался двухэтажный кирпичный дом площадью всего 54 кв. м. Миниатюрное строение, часть площади которого занимают два санузла, стоит на участке девять соток. Купить такой объект можно было за $220 тыс.
Есть предложения домов с современными архитектурными решениями. Так, среди выставленной на продажу в настоящий момент малаховской недвижимости фигурирует дом площадью около 500 кв. м на участке 30 соток. Строительством его занимался некий немец, у которого получился вполне германский дом — аккуратный, прагматично устроенный и с виду совершенно не кажущийся большим. Как известно, на загородном рынке любое авторское домовладение стоит гораздо дороже заурядного коттеджа. В данном случае за недвижимость хотят $1,3 млн.
Впрочем, значительная часть предложения — как раз заурядные дома краснокирпичной облицовки, не радующие глаз архитектурным разнообразием, но имеющие порой впечатляющие размеры. Продаются они не сильно дороже, чем обычные коттеджи в восточной и южной частях Подмосковья. Так, один трехэтажный дом площадью 350 кв. м (без отделки, то есть, видимо, строившийся на продажу) на относительно небольшом участке (восемь соток) предлагается всего за 6,4 млн руб.— меньше чем по $1000 за кв. м. Однако есть и предложения принципиально дорогие, причем это не всегда отдельно стоящие дома. Так, на окраине Малаховки (в сторону Михнева) предлагается к продаже половина дома за 11 млн руб., и это на участке всего семь с половиной соток.
Арендные казусы
Совершенно неожиданным по сравнению с предложениями загородного жилья на продажу может показаться рынок аренды домов. Как известно, в последнее время однокомнатную квартиру в Москве неподалеку от любой станции метро довольно просто сдать примерно за 20 тыс. руб. в месяц (около $800). Поначалу вызывает сильное удивление, когда выясняется, что в Малаховке и ее окрестностях за те же деньги можно взять в аренду дом или часть дома со всеми городскими коммуникациями и прилегающим участком с зелеными насаждениями. Разумеется, предложения по найму разнятся и могут достигать $1000-1500, потолком же малаховской аренды являются $3500, более дорогих предложений практически нет. Однако вполне реально найти предложения по 20-22 тыс. руб., причем в хороших местах, откуда можно дойти пешком до Балаковского озера (непосредственно на берегу озера жилых строений нет.)
Вторая особенность аренды в Малаховке — состав предложения. Владельцы домов обычно воспринимают свою загородную недвижимость не как место постоянного проживания, а как дачу, то есть предпочитают, имея собственный дом, жить в городской квартире. Поэтому снять дом с осени до лета проще и дешевле, чем на летнее время. Объем предложения значителен, для маленькой Малаховки это существенная доля всей загородной недвижимости. На местном рынке аренды работают несколько агентств, которые готовы помочь снять дом. Что же касается выбора конкретного объекта, можно услышать иногда такой простой совет: поезжайте, погуляйте, поищите место, которое вам понравится, может быть, даже определенные дома — возможно, они сдаются в аренду.
"Малахит" как достопримечательность
Есть в Малаховке и городские здания. Они представлены примерно десятком девяти-, пяти- и трехэтажных домов, а также несколькими деревянными домами, в которых по сей день есть коммунальные квартиры. А несколько лет назад в Малаховке появилась собственная новостройка — одна на весь поселок. Для местного рынка городской объект скорее исключение из правил. Подобные постройки, правда, иногда появляются в Подмосковье по соседству с дачной застройкой, как, например, в селах Марушкино или Кокошкино в юго-западном направлении. Малаховская новостройка такой же парадокс рынка, но ей уже удалось стать местной достопримечательностью наряду с летним театром и зданием школы, где проводятся выборы. Это малаховский долгострой.
Жилой комплекс "Малахит" возводится компанией "Мортон-РСО". Дом, находящийся по улице Кирова, 4, будет интересен как раз тем, что с одной стороны граничит с коттеджами, а с другой — находится практически в административном центре Малаховки, неподалеку от станции и многочисленных торговых объектов.
Это 16-этажное монолитно-кирпичное здание, имеющее ряд привлекательных черт. В завершающей фазе работ строители обещают выполнить стяжку, после которой высота потолков составит 2,84 см. Квартиры в доме будут небольшой площади, что делает привлекательным и инвестирование. К примеру, сейчас в "Малахите" можно купить однокомнатные квартиры площадью от 41 до 54,5 кв. м. Стоимость такого приобретения колеблется от 1,916 млн до 2,385 млн руб. При покупке можно воспользоваться ипотечными программами Сбербанка.
Есть, правда, одно но, которое обнаруживается при общении с агентами: квартиры в "Малахите" продаются по договорам соинвестирования. Это означает, что проектной декларации у застройщика нет и она не требуется, поскольку дом начал строиться еще до принятия закона 214-ФЗ, первая версия которого вступила в силу в 2005 году. Однако жилой комплекс до сих пор не завершен. Летом на площадке шел монтаж монолитных конструкций 11-12-го этажей. Сегодня завершен монтаж 16-го этажа, и строители переходят к конструкциям крыши. Правда, это только каркас будущего дома, кладка стен еще впереди. По словам представителя компании "Мортон-РСО" на объекте, сдача дома должна состояться в июне 2008 года, а ключи будущие жильцы получат в лучшем случае к зиме следующего года. Если вспомнить, сколько времени "Малахит" уже строится, ждать вроде бы остается не так много. Однако, чтобы завершить дом, надо преодолеть еще одну проблему.
Дело в том, что до настоящего времени в "Малахите", состоящем из четырех секций, строятся только две — третья и четвертая, две другие пока даже не начаты. Строительству долгое время мешала аптека, построенная лет 40-50 назад. Вначале никто не сомневался, что ее ликвидируют и все закончится хорошо. Однако у аптеки обнаружилась пара любопытных особенностей. Во-первых, это единственное на весь Люберецкий район медицинское учреждение, имеющее право торговать наркосодержащими препаратами. Во-вторых, непонятно, как это вышло, но при аптеке оказался прописан человек, а именно заведующая. Помещение нежилое, но человек как бы живет при объекте и поэтому может заявить претензии на жилищную компенсацию.
Компания "Мортон-РСО" за прошедшие годы успела построить для аптеки новое здание, а заведующей купили квартиру в Люберцах. Осталось лишь согласовать переезд, для чего нужно участие представителей областных органов здравоохранения, управления имуществом и строительного комплекса. Собрать этих чиновников вместе и решить вопросы, связанные со сносом аптеки, пока не удается. В итоге аптека стоит на прежнем месте, а достройка "Малахита" откладывается.
Строители уже успели подвести все коммуникации и построить поблизости трансформаторный павильон, но если нулевой цикл второй половины "Малахита" не начнется до зимы, то сдача дома перенесется уже на осень 2008 года. Хотя в компании "Мортон-РСО" иногда утверждают, что сдать дом в срок для строителей дело профессиональной чести. Пока же жители окрестных домов будут глядеть сквозь желтеющие листья растущих на участках деревьев и кустов на местный долгострой.