Округ сокровищ

Центральный округ Москвы можно назвать городом в городе. В нем есть свои престижные кварталы и окраины. За какую сумму можно стать жителем центрального района, изучала обозреватель Евгения Дмитриева.

Центральный округ — это 11 районов, которые различаются типом застройки, историей и социальным составом жителей. "Эти факторы и влияют на стоимость недвижимости. Большая часть многих районов занята старой застройкой",— говорит руководитель аналитического центра компании "Домострой" Анжелика Куклина. По ее данным, дома в центре столицы имеют более 50% степени износа, а многие находятся в аварийном состоянии. Говорить о качественной инженерной инфраструктуре в таких домах, конечно, не приходится. Этим Анжелика Куклина и объясняет большой диапазон цен предложений жилой недвижимости в центре столицы — от $6 тыс. до $50 тыс. за кв. м жилья. "После кризиса 1998 года понадобился всего год, чтобы восстановилась стоимость квартир в центре. В ближайшем будущем возможен рост стоимости на уровне 10-13% в год. Потолок цен — это стоимость квартир в центре Нью-Йорка, Лондона или Парижа с 15-20-процентным дисконтом. То есть теоретически московский центр еще может вырасти как минимум на 60-70%",— уверена директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская.

Пока же некоторые риэлтерские агентства могут легко найти квартиру в Центральном округе для клиента с бюджетом $200 тыс. Правда, единственным плюсом этого жилья будет его расположение. Заместитель генерального директора "Миэль-Брокеридж" по регулярному рынку Алексей Шленов считает, что "приобрести за такие деньги жилье в центре Москвы можно, но качество квартир будет соответствующим. Например, до $200 тыс. можно купить однокомнатную квартиру на первом этаже, малогабаритную, как правило, в пятиэтажном доме в районах метро "Таганская", "Курская", "Комсомольская"". Генеральный директор компании "Century 21 Еврогруп Недвижимость" Петр Машаров полагает, что "бюджет в $200 тыс. позволяет рассчитывать на маленькую однокомнатную квартиру — около 30 кв. м — в старом доме с практически полным отсутствием инфраструктуры и наверняка на нижних этажах дома". В агентстве "Домострой" рассказали, что квартиры стоимостью $200 тыс. встречаются в домах старой застройки только на границе Садового кольца. "Как правило, это квартиры в домах от пяти до девяти этажей, общей площадью до 40 кв. м",— говорит Анжелика Куклина. Директор отделения "Центральное" компании "МИАН-агентство недвижимости" Павел Косов нашел в базе агентства семь предложений по такой цене: три комнаты в коммуналках и четыре однокомнатные квартиры. В бюро недвижимости "Агент 002" заявили, что сегодня купить квартиру за $200 тыс. в центре Москвы невозможно. В пределах этой суммы можно приобрести только комнату в коммунальной квартире. А за $300 тыс. уже можно купить однокомнатную квартиру площадью 25-30 кв. м в старом панельном доме без ремонта. "Появляются такие экземпляры нечасто — не более четырех-пяти объектов в месяц. Основная масса квартир такой стоимости расположена близко к центру, в одной-двух станциях от Кольцевой линии метро ("Тульская", "Бауманская", "Авиамоторная" и другие). Здесь уже можно насчитать около полутора сотен объектов за месяц",— рассказывает Ольга Побединская.

Бюджетная недостаточность

Из этого опроса можно сделать вывод: планируя купить недвижимость на вторичном рынке в центре Москвы, нужно искать не только квартиру, но и риэлтерское агентство. У каждого специалиста, как выясняется, свои представления о формировании и уровне цен в городе. Однако в том, что бюджет $300 тыс. позволит присматриваться к небольшой двухкомнатной квартире, заверяют практически все риэлтеры. В компании "Домострой" за $300 тыс. предлагают купить однокомнатную квартиру общей площадью 40-45 кв. м либо двухкомнатную квартиру небольшой площади — до 57 кв. м. В компании "МИАН-агентство недвижимости" в диапазоне между $200-300 тыс. помимо трех вариантов однокомнатных квартир и трех "двушек" нашли еще и одну "трешку". "Самые дешевые двухкомнатные квартиры этого сегмента — это либо крайние этажи, либо панельный дом с маленькой кухней. Однокомнатную квартиру за эту сумму можно купить уже в хорошем кирпичном доме, и, скорее всего, там будет большая кухня — до 10 кв. м. "Трешку" за такие деньги можно купить совсем примитивную — это в лучшем случае кирпичная хрущевка, крайний этаж, малогабаритная",— говорит Павел Косов. При $300-400 тыс. в центре выбор шире. Например, у компании МИАН уже явно преобладают двухкомнатные квартиры. "И почти 99% предложений приходится на кирпичные 9-14-этажные дома с кухней от 7 до 14 кв. м, общей площадь до 60-65 кв. м",— уточняет Павел Косов.

Однако даже бюджет $400 тыс. бюро недвижимости "Агент 002" считает достаточным только для покупки однокомнатной квартиры или небольшой "двушки". "За $400 тыс. можно выбирать между довольно просторной однокомнатной квартирой и стандартной двухкомнатной где-нибудь около или за Садовым кольцом. Как правило, такое жилье находится в восточном секторе",— говорит Ольга Побединская. После этого варианты других риэлтерских агентств кажутся нереалистическими.

Конечно, если рассматривать новые дома в ЦАО, то $400 тыс.— это действительно золотая цена для однокомнатной квартиры. "Большинство новых домов в ЦАО — это элитные дома. Много в ЦАО и малоквартирных клубных домов либо отреставрированных, полностью реконструированных старых особняков. Как правило, квартиры в них имеют большие площади, оборудованы камином, высота потолков от 3,3 м",— говорит Анжелика Куклина. Единая социальная среда жильцов дома — обязательное условие, хотя стоимость такой недвижимости сама по себе ограничивает круг потенциальных покупателей. Для квартир с огороженной охраняемой территорией, которая включает внутренний сад с ландшафтным дизайном и детской площадкой, стоимость квадратного метра может достигать $30 тыс., а то и $50 тыс. "Входя в такой дом, попадаешь в просторный вестибюль, площадь которого составляет от 70 кв. м. Для всех общественных зон разрабатывается проект эксклюзивного дизайна, в соответствии с которым и выполняется отделка",— говорит Анжелика Куклина.

Среднеэлитный метр

Непременное условие для новых домов, построенных по индивидуальному проекту,— наличие подземной парковки (не менее двух машиномест на квартиру) с остановкой пассажирского лифта, а также гостевой наземной парковки. Инфраструктура дома может включать в себя комнату для приема гостей, кафе-бар, бильярдную, сигарную, а также комнаты для водителей, охраны и прислуги. Кроме того, там должно быть помещение с оборудованием для хранения мехов, ванна для мытья собачьих лап. "Все дома суперлюкс оснащены высококачественными бесшумными лифтами. На период отключения горячей воды предусмотрен централизованный электробойлер горячего водоснабжения. Плюс централизованные системы очистки воды, кондиционирования, приточно-вытяжной вентиляции, приема спутникового телевидения, наличие нескольких телефонных номеров на квартиру, выделенная линия интернета и видеонаблюдение. Служба управления и эксплуатации предусматривает наличие услуги уборки квартир, собственной службы парковки",— рассказывает Анжелика Куклина.

На сегодня самым престижным и дорогим районом столицы, по мнению директора по продажам агентства элитной недвижимости "Новое качество" Андрея Уфимцева, является Остоженка. Как раз здесь и расположены малоквартирные клубные дома современной архитектуры, отличающиеся высоким качеством строительных материалов, инженерного оборудования, внутренней и внешней отделки. "Высокий уровень цен и, как следствие, возможность строительства высокорентабельных домов привлекли сюда ведущие инвестиционные и строительные фирмы. Можно сказать, что это первый и пока единственный в Москве район компактного проживания российской элиты",— говорит Андрей Уфимцев. По данным компании "Домострой", наиболее престижными, а следовательно, и самыми дорогими являются Хамовники. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке там составляет $15 460. Этот район славится самой большой концентрацией элитного жилья. На втором месте по стоимости квадратного метра находится Арбат, где средняя стоимость на вторичном рынке составляет $13 350. Средняя стоимость метра в Пресненском районе столицы — $11 890.

Наиболее дорогим и редким товаром сегодня остаются частные особняки. Строительство усадьбы в центре Москвы, рассчитанной на одного владельца, для девелопера бизнес малопривлекательный. Гораздо выгоднее, когда особняк входит в состав элитного корпуса, но имеет отдельный вход. В этом случае особняк получает современное инженерное оснащение и высокий уровень безопасности, а жилой комплекс приобретает более высокий статус. "В качестве примера можно привести жилой комплекс на Большой Никитской улице "Городская усадьба". Другой формат элитный недвижимости — пентхаусы — тоже пользуется повышенным спросом",— рассказывает Анжелика Куклина.

Центровые новички

Впервые о запрете панельного домостроения в ЦАО заговорили 15 лет назад. В 2002 году этот процесс был остановлен решением столичного мэра, в котором запрещалось вести любое типовое строительство в центральной части города. Этот запрет действовал также на территориях историко-культурного значения. Поэтому и нет на территории ЦАО новостроек экономкласса. "Высокая стоимость земли делает такое строительство малопривлекательным для застройщика. В настоящее время на долю новостроек ЦАО приходится 14% от объема всех новостроек столицы, причем большая часть возводимого жилья является монолитно-кирпичной. Панельная застройка встречается, как правило, за пределами Садового кольца, например в Таганском районе",— говорит руководитель департамента новостроек компании "Домострой" Наталья Козлова. Зато в центре Москвы можно найти относительно недорогие дома бизнес-класса. "Так, квартиру в "Английском квартале" можно приобрести по цене от 153 тыс. рублей за кв. м (около $6 тыс.). Стоимость квадратного метра квартиры в "Доме на Гиляровского" начинается от 205 тыс. рублей (около $8,3 тыс.)",— рассказывает руководитель исследовательского центра компании "Миэль-Новостройки" Борис Флексер. Как добавляет Алексей Шленов, психологический барьер $50 тыс. за кв. м жилья в центре уже преодолен. "Люди покупают такие квартиры, следовательно, ценам есть куда расти",— уверен он.

Чужие там не ходят

Такую высокую цену люди готовы платить по нескольким причинам. Во-первых, это наличие современной инженерии и коммуникаций. Во-вторых, достаточно однородный социальный состав будущих соседей, готовых поддерживать уровень дополнительных услуг и сервиса на должном уровне. "Благоустройство придомовой территории, ландшафтный дизайн, организация румсервиса, хорошая охрана и т. п.— организовать эти дополнительные услуги в старом доме сложно из-за отсутствия желания у большинства жильцов платить за все это",— говорит Петр Машаров.

На потребности покупателей, которые готовы платить десятки тысяч долларов за квадратный метр жилья, реагируют и застройщики, выводя на рынок новые проекты.

Так, в первой половине 2007 года этот рынок пополнился новыми объектами. Это жилые комплексы "Дом на Тишинке", "Аквамарин", "Шоколад" и другие. "Однако самым интересным и обсуждаемым проектом является строительство жилого комплекса на территории завода "Красный Октябрь". Масштаб проекта, его месторасположение и видовые характеристики будущих квартир — все это привлекает к нему повышенное внимание потенциальных покупателей. Нельзя забывать также о том, что именно в этом проекте появятся первые в Москве лофты (квартира на базе бывшего промышленного предприятия.— "Деньги")",— говорит Борис Флексер. А компания "Домострой" выделяет жилой комплекс "Остоженка Парк Палас". Площадь застройки — около 1,3 га. Квартиры начиная с четвертого этажа имеют высокие видовые характеристики, пентхаусы на последних этажах с видами на храм Христа Спасителя, Кремль, Пречистенскую набережную и Крымский мост. Проект предполагает перестройку комплекса фабричных зданий мануфактуры Бутикова. "Еще одной особенностью архитектурной концепции комплекса станут ступенчатые террасы. Благодаря этому появилась возможность сделать террасы не только в пентхаусах, как это было принято до сих пор, но и во всех квартирах верхних этажей",— рассказывает Наталья Козлова.

Кроме того, конечно, есть дома, информацию о которых невозможно найти в открытом доступе. Как правило, это корпоративные здания для сотрудников той или иной компании или для чиновников. "Купить квартиру в доме для своих человеку со стороны практически невозможно, так как уже на стадии проекта все квартиры раскупаются или находятся под бронью",— говорит Ольга Побединская. С ней согласен Петр Машаров: "Есть некоторые дома, как, например, знаменитый "Дом со львами" (на улице Малая Молчановка, 8.— "Деньги"), в котором можно стать жильцом, только пройдя фейс-контроль. Но это в основном относится к суперэлитным домам с небольшим количеством квартир. Жильцам такого дома небезразлично, кто будет их соседом, поэтому стать владельцем такой квартиры может далеко не каждый обладающий только нужной суммой".