Микроквартиры дорожают по максимуму

Желание чиновников ряда российских регионов сократить объемы строительства малогабаритного жилья либо вовсе его запретить привело к подорожанию такой недвижимости. Как выяснили аналитики, за год средняя стоимость квартир площадью до 31 кв. м на вторичном рынке увеличилась в 61 городе России. Цены вверх подталкивает и высокий спрос на такие лоты: покупка квартир большей площади в новостройках для многих граждан затруднена из-за недоступности жилищных кредитов, в частности семейной ипотеки.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Цены на вторичном рынке на квартиры малой площади — до 31 кв. м — выросли с июня 2024 по июнь 2025 года в 61 российском городе из 70 исследованных аналитиками сервиса «Мир квартир». Самый серьезный рост зафиксирован в Курске — на 35,2%, до 3,577 млн руб., Ижевске — на 19,3%, до 2,818 млн руб., Калининграде — на 15,6%, до 4,25 млн руб. В Москве стоимость малогабаритной квартиры на вторичном рынке за год также ожидаемо выросла — на 17%, до 11,38 млн руб.

Аналитики «Мира квартир» отметили снижение цен в девяти городах, где в основном традиционно низкий спрос на квартиры небольшой площади. Речь идет, например, о Мурманске, где за год средняя стоимость малогабаритной квартиры сократилась на 7,9%, до 3,36 млн руб., Сургуте (снижение на 6,4%, до 3,71 млн руб.), Владикавказе (снижение на 1,9%, до 3,23 млн руб.).

В среднем по всей России к июню 2025 года малогабаритные квартиры стали стоить на 7% дороже, чем год назад, а средний бюджет составил 3,55 млн руб. за лот.

В то же время, говорит гендиректор «Мира квартир» Павел Луценко, стоимость квартир большей площади на вторичном рынке в среднем по стране за этот же период выросла на 5,1%. «Это закономерно, так как небольшие квартиры из-за их умеренной стоимости всегда пользуются высоким спросом»,— поясняет господин Луценко. Основные покупатели малогабаритных квартир — несемейные молодые люди, студенты, а также инвесторы, поясняет гендиректор девелоперской группы «Родина» Андрей Сафронюк.

Опрошенные “Ъ” эксперты уверены, что цены на малогабаритное жилье на вторичном рынке стали расти после того, как, например, в Москве и Подмосковье ограничили проектирование таких лотов в новых жилых комплексах или намереваются это сделать, как в случае с Ленинградской областью.

Кроме того, весной 2025 года Минстрой рекомендовал властям регионов не согласовывать строительство малогабаритных квартир (см. “Ъ” от 10 марта).

Таким образом чиновники рассчитывают решить демографическую проблему (малогабаритное жилье едва ли будет способствовать увеличению рождаемости) и расширить нормативы обеспеченности граждан жильем.

«Как только власти городов и регионов стали выдавать меньше разрешений на строительство небольших лотов или задумались об этом, спрос на такое жилье перекинулся на вторичный рынок»,— констатирует основатель аналитического сервиса bnMAP.pro Ирина Доброхотова. С учетом уменьшения количества продаваемых квартир небольшой площади на первичном рынке можно будет наблюдать дальнейший рост цен в этом сегменте, прогнозирует директор по продажам девелоперской компании «Мангазея» Федор Ушаков.

В то же время для застройщиков строить малогабаритное жилье выгодно, так как такие лоты продаются значительно дороже в пересчете на метр.

«Разница в цене 1 кв. м между квартирой небольшой площади и, например, трехкомнатной может достигать 50%»,— отмечает директор по продажам девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова.

Приобрести квартиры большей площади многим покупателям не по карману из-за высокой стоимости жилищных кредитов на вторичном рынке, которая иногда превышает 25% годовых. Стало сложно приобрести просторные квартиры и на первичном рынке, где действует льготная семейная ипотека. Как показывает опрос девелоперской компании «Садовое кольцо», 40% респондентов заявили, что по-настоящему доступной программа стала бы при снижении ставки до 3%. Почти каждый пятый опрошенный хотел бы снизить первоначальный взнос до 10% от общей суммы (сейчас 25%).

Кроме того, банки неохотно выдают льготную ипотеку. Так, в мае 2025 года доля отказов в таких кредитах в целом по России достигла 47,3%, в то время как месяцем ранее составляла 41,6%, следует из данных Национального бюро кредитных историй. Одна из причин этого — вынужденный отказ банками взимать комиссии с застройщиков за доступ их новостроек к программам льготной ипотеки, утверждают аналитики бюро. Сбербанк отменил такие комиссии с 13 мая, а ВТБ — с 12 мая.

Халиль Аминов