На загородном рынке сезонный фактор проявляется более ярко, чем на городском: спрос определяется как умеренный, соответствующий ожиданиям для летних месяцев. При этом новые предложения в июне были единичны.
В июне загородные поселки подорожали незначительно — в зависимости от конкретного предложения на 0-5%. Аналитики отмечают, что очень ярко проявляется тенденция расслоения предложения: неудачные поселки, особенно в перенасыщенных верхних ценовых сегментах, не пользуются большим спросом, а популярные предложения могут увеличиваться в цене на 10-15% в месяц. Раньше рынок проглатывал все.
Девелоперы активно занимаются анонсированными и новыми поселками, закрывают сделки, подготавливают новые проекты, которые будут предлагать покупателям уже осенью. Из новых предложений можно отметить разве что начало продаж в поселке "Велегож-Парк" в 10 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. Девелопером проекта выступает "Велес Капитал". Правда, этот поселок, несмотря на наличие полной инженерной инфраструктуры, надо позиционировать как дачный: на таком расстоянии от города жить постоянно практически невозможно.
Некоторые изменения произошли в сфере законодательства. Были приняты поправки в Земельный и Водный кодексы. В частности, расширяется список земельных участков, ограниченных в обороте, а также запрет на приватизацию участков распространяется на земли, на которых находятся пруды и обводненные карьеры.
Мнения участников рынка
Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы "МИАН--агентство недвижимости":
— По оценкам аналитиков "МИАН--агентство недвижимости", в мае 2007 года общий объем предложения на рынке загородной недвижимости достиг 23,2 тыс. объектов. Рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составляет 19%. Объем предлагаемых объектов в денежном выражении в мае 2007 года увеличился в 1,8 раза по отношению к маю 2006 года и достиг $5648 млн.
В структуре предложения по ценовой категории в мае текущего года доля объектов стоимостью до $200 тыс. составила 72%, что на 6% меньше по сравнению с маем 2006 года. В большинстве случаев по невысокой цене предлагается недострой либо дома со значительными недоделками. Доля качественных объектов в данной ценовой категории не превышает 12-15%. Изменение позиций объектов стоимостью от $200 тыс. до $400 тыс. и от $400 тыс. до $800 тыс. находится в пределах статистической погрешности (1%). Доля дорогих объектов в мае 2007 года увеличилась на 2-3%.
Евгений Иванов, директор компании "Усадьба":
— В загородном сегменте начало лета принесло заметное уменьшение спроса, то есть наступило столь часто упоминаемое сезонное затишье. Соответственно, заметного роста цен, который позволил бы выделить среднее значение, за июнь на загородном рынке не произошло. Большинство объектов остались на тех же позициях, что и в конце весны. Единственным исключением можно назвать увеличение стоимости объектов в ценовом диапазоне $1,5-3 млн — впрочем, не столь значительное, чтобы кардинально изменить картину рынка.
Из новых объектов я бы отметил появление новых предложений в узком сегменте супердорогого загородного жилья.
Сергей Нагорный, директор по клиентским отношениям инвестиционно-девелоперской группы ОПИН:
— С начала года до июля рынок в среднем вырос на 10-12%. В июне рынок почти не рос. Ситуация на загородном рынке в июне была неоднозначная. Тенденция на рынке такова, что хорошо продуманные проекты с развитой инфраструктурой, с хорошим качеством строительства, с удачными архитектурными решениями продаются и будут продаваться, никакого спада в продажах не наблюдается.
Многие поселки на загородном рынке сейчас находятся в состоянии полного отсутствия продаж. Это поселки, которые были плохо спланированы, уступают в архитектуре, в качестве строительства. Достаточно сильный спад продаж наблюдается в этих поселках с начала года. В дальнейшем на рынке будет еще более жесткое разделение, реализация домов в неудачных проектах может остановиться полностью.
Нина Резниченко, руководитель отдела загородной недвижимости компании Intermark Savills:
— По разным направлениям цены повышались по-разному, но в среднем на загородном рынке цены растут на 10-15%. Спрос довольно активен, темпы продаж в различных поселках весьма энергичные. Летом большой популярностью пользуются поселки, расположенные на большой воде. Например, "Московское море", "Ривьера на Истре". Это неудивительно — рыбалка, яхтинг, катание на скутерах сегодня в моде, да и летом у воды всегда хорошо отдыхать.
Сейчас мы активно работаем над предпродажной подготовкой нового проекта "Баден-Баден". Коттеджный поселок появится на рынке уже в августе.
Василиса Баженова, руководитель проекта "Гагаринлэнд":
— Всплеск активности спроса обычно приходится на весну, когда горожане задумываются о приобретении коттеджа на лето. Но сейчас я бы не стала говорить о летнем затишье цен на загородном рынке. Спрос, безусловно, уменьшился, но есть, цены плавно, но продолжают расти, и предпосылок к их остановке я не вижу. Пока цены прежние, но с августа в "Гагаринлэнде" планируется повышение цен на 3-5%.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
— В июне рост цен на объекты загородной недвижимости составил 3,2%. По сравнению с апрелем и маем количество заявок, поступивших в нашу компанию, практически не изменилось, однако по сравнению с тем же периодом прошлого года их число выросло на 50%. Был принят закон о едином кадастре. В документе предусматривается переход к единому государственному реестру, в котором будут учитываться земельные участки, здания и сооружения. Этот закон существенно упростит процедуру оформления недвижимости.
Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль":
— Информации за июнь мы не можем дать, так как этот рынок инертен, а потому какие-то изменения на нем фиксируются только на длительных дистанциях — квартальных. Однако совершенно точно можно сказать, что загородный рынок по итогам первого полугодия растет по всем направлениям и растет ощутимо. В этом отношении рынок загородной недвижимости является наиболее выгодным с точки зрения инвестиций.
Строящиеся коттеджные поселки Подмосковья
|
Источники: ОПИН, "Инком-недвижимость", "Миэль".