В июне на рынке царило летнее сезонное затишье. Тем не менее оно несколько отличается от предыдущих лет. Уровень спроса незначительно повысился по сравнению с маем, но цены при этом продолжили медленно падать.
Новостройки продолжили незначительно дорожать (на 1-2%) в зависимости от сегмента рынка, качества конкретного объекта и маркетинговой политики застройщика. На вторичном рынке без перемен — цены продолжают медленно опускаться, но не слишком значимо. Кроме того, их колебание очень зависит от сегмента рынка.
Однако интересно, что, как отмечают участники рынка, в июне спрос несколько увеличился по сравнению с маем, когда количество сделок было почти рекордно маленьким, и теперь он находится примерно на уровне лета 2004 года. Видимо, на покупателей повлияли прогнозы о росте цен осенью и они даже решили пожертвовать отпусками ради решения квартирного вопроса. При этом количество инвестиционных сделок значительно уменьшилось.
А вот на элитном рынке, где теперь сконцентрировались инвестиционные покупатели, летнего затишья не наблюдается, спрос остается на весеннем уровне, хотя его и нельзя назвать ажиотажным.
Мнения участников рынка
Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости":
— В июне кардинальных изменений не произошло. Продолжается наметившаяся весной дифференциация цен в различных сегментах жилой недвижимости: старая "панель" и "кирпич" продолжают дешеветь, теряя несколько десятых процента в неделю, качественные монолит и кирпич набирают примерно столько же. Достигнутые на данный момент средние уровни цен — около $4400 на вторичном рынке и $3900 — на первичном.
Этот год кардинально отличается от предыдущего. В первую очередь тем, что с рынка ушел ажиотажный (по большей степени спекулятивный) спрос. Несмотря на то что инвестиционной привлекательности рынок не потерял, массовый инвестор ушел. Теперь для того, чтобы заработать, недостаточно просто купить квартиру и продать через некоторое время — в сегодняшних условиях необходимо понимать, какие объекты, от какого застройщика и когда покупать. Сейчас самые активные участники рынка — те покупатели, которые по тем или иным причинам не могут откладывать решение своих жилищных проблем.
Марина Венчковская, руководитель отдела продаж квартир компании "Усадьба":
— Вопреки ожиданиям, сезонного затишья на рынке элитной городской недвижимости мы не наблюдаем. Напротив, июнь демонстрирует увеличение спроса, в первую очередь на наиболее качественные и продуманные объекты.
Впрочем, в ближайшее время, как мне кажется, активность рынка все же пойдет на убыль и к августу на элитном рынке все же наступит традиционное летнее затишье. Сезон отпусков не может не сказаться на состоянии рынка и стоимости квадратного метра. А пока что на волне высокого спроса цены продолжают увеличиваться. Темпы роста в каждом случае индивидуальны и зависят от района и степени готовности объекта.
После окончания летнего сезона, в начале осени, следует вновь ожидать возобновления роста цен на элитном рынке. Что же касается новых объектов, то здесь я бы отметила начало продаж в доме по адресу Озерковская набережная, 26.
Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills:
— Вряд ли можно ожидать с приходом осени каких-то стремительных ценовых скачков. Сектор элитной недвижимости в целом характеризуется стабильностью: цены на жилье здесь никогда резко не падают и не повышаются, а всегда плавно растут. Полагаю, что в течение всего 2007 года цены будут повышаться примерно на 5-10%.
Борис Флексер, руководитель аналитического отдела компании "Миэль-Новостройки":
— Средний рост цен за июнь на первичном рынке по объектам нашей компании составил 2,2%. В частности, в микрорайоне Волжский цены выросли на 0,5-1% в зависимости от типа квартиры, а в сегменте элитной недвижимости стоимость квадратного метра увеличилась на 3-5%.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
— В целом аналитики компании Blackwood не отмечают повышения цен на жилье в июне этого года. Стоимость квадратного метра осталась на прежнем уровне — $5000 в среднем по рынку. Большая часть покупателей продолжает занимать выжидательную позицию, опасаясь выходить на рынок в условиях неопределенности относительно дальнейшего развития ценовой ситуации.
Из главных событий можно выделить то, что Госдума приняла поправки в статьи 17 и 18 федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности", касающиеся продления лицензирования строительных видов деятельности. Согласно документу, лицензирование деятельности по проектированию зданий и сооружений, строительству зданий и сооружений, проведению инженерных изысканий для строительства продлевается до 1 июля 2008 года.
Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании:
— После масштабного скачка цен на жилую недвижимость в прошлом году в этом году рынок вошел в стадию стабилизации. В июне на рынке новостроек столицы сохранялся небольшой стабильный рост цен в рамках инфляции — около 1%, и, по нашим оценкам, такой рост самый реальный вариант развития событий на это лето. Никаких предпосылок для возможного падения цен — ни макроэкономических, ни текущих, на наш взгляд, пока не предвидится. Все, что готово к продаже на рынке столицы, активно продается.
На данный момент на рынке наблюдается тенденция отложенного спроса, что подтверждается большим покупательским интересом к новым объектам. К осени может сыграть накопленный за год отложенный спрос, ожидается более высокая активность и оживление рынка.
По-прежнему на рынке ощущается недостаток качественного жилья, особенно готового. Темпы роста строительства жилья мы оцениваем как явно недостаточные для удовлетворения платежеспособного спроса.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела агентства "Инком-недвижимость":
— Примерно с осени мы прогнозируем возобновление роста цен. При этом не следует ожидать такого же бурного роста, как в прошлом году. Скорее всего, цены с осени до конца года будут расти примерно на уровне инфляции или чуть выше. В основном это будет связано с тем, что рынок за лето окончательно вернется в свое нормальное состояние после аномального всплеска активности покупателей в 2006 году и станет вести себя в соответствии с присущей ему цикличностью (осень — период повышения активности на рынке после летнего затишья). Дополнительным фактором, больше в долгосрочной перспективе, послужит постепенное вымывание с рынка низкокачественного жилого фонда, цены на который и определяют по большей части отрицательные темпы роста цен в первой половине текущего года (цены на качественное жилье всегда росли). В частности, интенсификация программ социального жилья (в рамках которых реализуется достаточно большая часть жилья невысокого качества) приведет к тому, что данный класс жилья вообще не попадет на рынок и, соответственно, не будет иметь влияния на цены.
Строящиеся жилые комплексы Москвы
|
Источники: "Миэль", МИАН, Vesco Realty.