Передышка до осени

Еще месяц назад представители риэлтерских и строительных компаний с относительно высокой долей уверенности утверждали, что цены на московские квартиры начнут расти весной. Весна наступила, а срок возвращения рынка в состояние роста, опережающего инфляцию, откладывается до осени. По крайней мере, в этом сходятся большинство экспертов.

В марте—начале апреля цены на московскую недвижимость по-прежнему не росли. Участникам рынка пришлось признать, что отсутствие роста цен на квартиры, даже в границах роста инфляции, в то время, когда на рынке обычно наблюдается сезонное оживление,— явление необычное. И это не зимнее затишье, а самая настоящая стагнация после значительного роста цен в 2006 году, которая, возможно, продолжится в ближайшие месяцы. Росту номинальных цен на жилье должно было способствовать и падение курса доллара, но и оно осталось незамеченным рынком жилой недвижимости.

При этом наблюдается некоторое снижение цен на самое ликвидное жилье — "однушки", которые во время активного роста цен, будучи наиболее дешевыми, пользовались повышенной популярностью у покупателей, а также панельное жилье в отдаленных районах. Вполне логично предположить, что стоимость таких объектов должна продолжить снижение до более или менее адекватного остальным предложениям уровня. По некоторым оценкам, постепенно падение цен на однокомнатные квартиры может составить до 15%. Цены на жилье бизнес-класса и элитное жилье растут, но темпы роста в этом секторе рынка не превышают темпов роста инфляции.

При этом застройщики повышают цены на строящиеся объекты по мере их готовности. Но и они стараются поднимать цены осторожно, понимая, что переоцененный объект клиенты в нынешних условиях просто не купят.

Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК "Конти":

— Март продолжил эстафету зимних месяцев и ознаменовался стабилизацией, а по некоторым сегментам можно даже отметить снижение цен. За месяц квадратный метр в Москве в среднем подешевел на 0,5% в панельных домах типовых серий на вторичном рынке жилья. Вместе с тем жилье бизнес-класса на первичном рынке продемонстрировало небольшой рост — в пределах 0,3-1%.

Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль":

— На первичном рынке жилой недвижимости Москвы на 1 апреля 2007 года средняя стоимость квадратного метра составила $5614 за кв. м. На вторичном рынке Москвы средний уровень после незначительного повышения в феврале 2007 года в марте принял курс на снижение и по итогам месяца опустился на 0,6%, откатившись, таким образом, к уровню декабря прошлого года — $4834 за кв. м.

В марте 2007 года московский рынок новостроек застыл — за месяц цены на жилье практически не изменились. Тем не менее по итогам трех месяцев 2007 года в условиях сохраняющегося практически на одном и том же уровне объема предложения средневзвешенная цена выросла на 5,4%. На сегодня рано говорить о каких-либо тенденциях — как в дальнейшем будет развиваться столичный рынок новостроек, станет понятно в ближайшие два-три месяца. Пока можно лишь сказать одно: в случае активизации спроса и в условиях стабильных объемов предложения возможность возобновления роста цен будет сохраняться.

На вторичном рынке жилой недвижимости на начало апреля каких-либо существенных изменений в уровне цен не зафиксировано. Как и прежде, сохраняется вероятность возобновления роста цен ближе к осени 2007 года.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости":

— Если исходить из аналогий со стагнацией 2004 года, то период нынешней низкой активности московского рынка недвижимости и коррекции цен на жилье, как и тогда, может продлиться восемь-девять месяцев, то есть до середины лета или начала осени этого года. Однако нынешний рынок несколько иной, чем в 2004 году. Величина ценового скачка, предшествовавшего стагнации, на этот раз была заметно больше, чем тогда, а нынешние цены в абсолютном выражении также существенно выше. Из этого можно сделать вывод, что продолжительность периода стагнации и величина коррекции цен на этот раз могут оказаться больше.

С другой стороны, в нынешних условия рынок поддерживает "ипотечная подушка" — существенный дополнительный спрос, подкрепленный заемными средствами, который и стал одной из главных причин рекордного взлета цен. Более того, по нашему мнению, остановка роста цен на квартиры в Москве осенью прошлого года произошла именно тогда, когда основная часть среднего класса оказалась неспособной приобрести жилье даже с помощью ипотеки. А значит, даже незначительная коррекция цен на жилье (порядка 5-10%), а также рост накоплений потенциальных покупателей и улучшение условий по кредитам позволят людям вновь включиться в квартирный марафон, что может привести к постепенной активизации рынка.

В нынешних условиях пока неясно, какие из факторов окажутся определяющими и перевесят чашу весов в свою сторону. Я полагаю, что постепенную активизацию столичного рынка недвижимости наиболее вероятно ожидать во второй половине лета или осенью, вряд ли ранее. В течение этого времени постепенное сползание цен вниз, особенно на низкокачественное жилье, или же колебательный характер их динамики, скорее всего, сохранятся.

Татьяна Вакуленко руководитель департамента элитной городской недвижимости компании HomeHunter:

— Динамика роста стоимости элитной недвижимости Москвы не превышала порог инфляции, что составляет примерно 0,5-0,8% за март—начало апреля. Исключением являются лишь строящиеся объекты, стоимость предложений в которых растет за счет девелоперских коррекций. В качестве новой тенденции рынка элитной недвижимости можно привести рост объема заявок на новое жилье в черте Бульварного кольца, с ремонтом и мебелью. Как правило, подобные предложения представлены квартирами от частных инвесторов, самостоятельно вложившихся в покупку квартиры на начальных этапах строительства и последующий ремонт. Стоимость подобных предложений в большинстве случаев на 30-40% выше аналогичных с чистовой отделкой. Тем не менее возможность осуществить переезд в новую квартиру, минуя стадию ремонта, привлекает все больше клиентов.

Источники: "Миэль", МИАН, Vesco Realty.