У регионов все складывается
Логистическая недвижимость строится быстрее за пределами Москвы
Перестройка логистики и развитие онлайн-ритейла сместили фокус развития складского рынка в регионы. Обеспеченность площадями в Омске, Екатеринбурге и Краснодаре за два года выросла на 26–59%, в несколько раз превысив показатель Москвы. Дефицит площадей в регионах быстрее приводит к росту ставок, что может привлекать девелоперов, но запуск проектов здесь сопряжен с рисками из-за дефицита персонала и специфики спроса ритейлеров.
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
С конца 2021-го по конец 2023 года обеспеченность складской недвижимостью в РФ выросла на 17,1%, до 281 кв. м на 1 тыс. человек, подсчитали в Nikoliers. Наиболее выраженной динамика оказалась на региональных рынках. В Краснодаре показатель увеличился на 59,3%, до 708 кв. м, в Екатеринбурге — на 30%, до 1,4 тыс. кв. м, в Омске — на 26,2%, до 205 кв. м на 1 тыс. человек. На крупнейших рынках рост оказался менее выраженным. В Москве, по данным Nikoliers, обеспеченность складами за два года увеличилась на 14,7%, до 1,8 тыс. кв. м, в Санкт-Петербурге — на 24,4%, до 848 кв. м.
Объемы строительства складов в регионах сильно возросли. Если до 2021 года за пределами Москвы и Санкт-Петербурга сдавалось не больше 1 млн кв. м, то в 2023 году показатель достиг рекордных 1,6 млн кв. м, говорит партнер NF Group Константин Фомиченко. В 2024 году в регионах, по прогнозам эксперта, планируется сдать 2,8 млн кв. м складов — 47% от общероссийского показателя.
Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев говорит, что совокупный объем сделок с региональными складами в 2023 году увеличился в три раза, до 3,4 млн кв. м.
Речь, по его словам, идет и о новых рынках — Оренбурге, Тюмени, Саратове. К концу 2023 года спрос в развивающихся хабах вырос год к году в 4,5 раза, отмечает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.
Управляющий партнер RRG Денис Колокольников говорит, что спрос стимулирует замещение импорта, развитие новых цепочек поставок и рост онлайн-торговли. По словам Константина Фомиченко, на онлайн-ритейл в 2023 году пришлось 67% сделок со складами в регионах, на офлайн-ритейл — 25%. Высокий спрос, по словам господина Колокольникова, приводит к дефициту площадей на региональных рынках, что способствует росту ставок и интересу со стороны девелоперов.
Как отмечает партнер Skladman USG Евгений Нумеров, у региональных рынков в принципе выше волатильность и ограниченное предложение в большей степени способствует росту ставок. Хотя, по его словам, средняя доходность проектов в Москве и регионах одинаковая. По данным Nikoliers, в Уфе, Нижнем Новгороде и Екатеринбурге средняя ставка аренды складов превышает 7 тыс. руб. за 1 кв. м при среднем показателе по стране в 5,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Операционный директор СДЭК Александр Хандогин говорит, что дефицит складов в регионах сохраняется, и ждет активного развития этих рынков в ближайшие пять лет. Хотя господин Алябьев замечает, что требования для объектов в регионах специфические.
В основном требуются специализированные помещения под онлайн-торговлю или мультитемпературные склады, строить которые под сдачу в аренду, на которую приходится основной спрос, готовы не все девелоперы, указывает он. Господин Нумеров добавляет, что при входе на новые рынки могут быть сложности с поиском подходящих участков и работой с местными органами власти. А инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов указывает, что рынок регионов менее конкурентный, тогда как найти хорошие площадки в Москве и Санкт-Петербурге часто непросто.
Особенностью спроса онлайн-ритейлеров руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева называет волнообразность, допуская, что в 2024 году интерес этого бизнеса снова сместится к Москве. Алексей Смердов отмечает, что в таких условиях может быть оправданным строительство проектов, где площади под заказчика комбинируются со спекулятивными, позволяя оценить спрос местных компаний. Операционный директор ПЭК: 3PL Иван Масалов предупреждает, что запуск складов в регионах осложняет и нехватка персонала. Компания сталкиваются с дефицитом кладовщиков, водителей погрузчиков, руководителей складских площадок и т. п., а вакансии закрываются в среднем в три раза дольше, чем в Москве, говорит он.