На всем затоваренном пространстве
Ближнему зарубежью не хватает складов на новую российскую логистику
Развитие параллельного импорта и новых маршрутов поставок привело к нехватке складских площадей в постсоветских странах, а потенциальный спрос превысил 1 млн кв. м. Это позволило собственникам объектов поднять ставки аренды на 25–30%, но запускать новые площади инвесторы не спешат из-за сомнений в сохранении текущих маршрутов. Турция, на которую перераспределилась часть потока из Казахстана, внушает рынку больше уверенности.
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Рисунок: Виктор Чумачев, Коммерсантъ
Потенциальный спрос на склады в ближнем зарубежье в основном со стороны российских компаний до 2025 года оценивается минимум в 1,1 млн кв. м, подсчитали в NF Group. Аналитики анализировали рынки Белоруссии, Казахстана, Таджикистана, Узбекистана, Азербайджана, Армении и Грузии, отметив нехватку площадей. С 2022 года компании из РФ заняли на постсоветских рынках 250 тыс. кв. м складских площадей, говорит руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. «Потенциал во многом ограничен дефицитным предложением»,— замечает она.
По данным NF Group, в Грузии (объем складского рынка — 74 тыс. кв. м), Армении (72 тыс. кв. м), Киргизии (46 тыс. кв. м) и Таджикистане (10 тыс. кв. м) свободных складов нет. В Белоруссии (1,6 млн кв. м) пустует 0,3%, в Казахстане (1,3 млн кв. м) — не более 1%, в Узбекистане (208 тыс. кв. м) — 5,2%, в Азербайджане (400 тыс. кв. м) — 5,8%.
Российский бизнес начал активно интересоваться складами в Закавказье и Центральной Азии в условиях ужесточения западных санкций.
Первый всплеск спроса консультанты зафиксировали год назад (см. “Ъ” от 18 октября 2022 года). Президент таможенного брокера «КВТ Сервис» Юлия Шленская говорит, что направления используются в основном для параллельного импорта электроники, запчастей и т. д. Через Киргизию, по ее словам, часто проходят китайские автомобили. Дополнительным фактором стало развитие на этих рынках российских маркетплейсов. Региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко добавляет, что спрос сформировали и международные производители, решившие «переехать» из России.
По словам гендиректора «Infoline-Аналитики» Михаила Бурмистрова, в условиях дефицита складов российские компании могут либо участвовать в их строительстве по схеме built-to-suit, либо перераспределять часть объемов на другие направления. Часть потока из Казахстана уже перенесена в Турцию и ОАЭ, растет канал поставок через Китай, замечает он. Госпожа Шленская тоже называет Дубай и Турцию востребованными. В Турции, по ее словам, дефицита складских площадей нет, хотя свободных объектов мало.
Спрос позволяет собственникам повышать ставки.
По словам госпожи Ногай, во многих постсоветских странах с начала года стоимость аренды складов выросла на 25–30%. В Центральной Азии аренда объектов класса А обходится в среднем в $120–140 за кв. м в год, в Белоруссии — $78, в Азербайджане — $60, по данным NF Group. В Московском регионе по итогам третьего квартала аренда складов, по оценке Ricci, в среднем обходилась в 7,5 тыс. руб. ($93) за кв. м в год. По мнению партнера Commonwealth Partnership Юлии Токаревой, ставки растут не только из-за дефицита предложения, но и из-за удорожания строительства.
Ввод новых складов на постсоветских рынках остается сдержанным. Партнер NF Group Константин Фомиченко говорит, что до конца года заявлен ввод 161 тыс. кв. м, а большинство проектов на более поздний срок пока в стадии планирования. Российские девелоперы энтузиазма в части постсоветских стран не испытывают. Гендиректор «Ориентира» Андрей Постников связывает это с благоприятной конъюнктурой внутреннего рынка. По данным Ricci, в Москве и области пустует 0,4% складов, многие регионы характеризуются растущим спросом (см. “Ъ” от 19 сентября). Для выхода в новую локацию также нужно верить в ликвидность местного рынка, развитие инфраструктуры, доступность материалов, указывает господин Постников.
Виктор Афанасенко связывает риски новых рынков с высокой инфляцией и ключевой ставкой, а также спецификой покупательских паттернов населения. Исполнительный директор Transasia Logistics Кирилл Латинский говорит, что для развития логистических мощностей нужна уверенность инвесторов, что коридор поставок сохранится. В отношении, например, Казахстана у рынка, по его словам, такого понимания нет в свете неоднозначных заявлений властей страны, и Турция сегодня кажется более надежным вариантом.