Текущий жесткий экономический кризис может привести к серьезным срывам сроков ввода части жилых новостроек. Уже сейчас число строящихся домов, сдача которых просрочена более чем на полгода, превышает 2 тыс. по стране. По закону девелоперы обязаны платить дольщикам компенсации. Однако правительство страны приняло постановление, освобождающее застройщиков от штрафов до конца года. Эксперты считают, что, по сути, это поддержка строительной отрасли за счет граждан.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Правительство опубликовало постановление №479 от 26 марта, устанавливающее правила применения неустоек и иных финансовых санкций на неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам долевого участия (ДДУ). В документе говорится, что застройщики с момента публикации постановления и до 31 декабря освобождаются от уплаты неустоек в пользу граждан по ДДУ, а по уже предъявленным к исполнению требованиям предоставляется отсрочка.
По закону о долевом строительстве (214-ФЗ) за срыв сроков сдачи жилья более чем на шесть месяцев дольщики могут потребовать компенсации. Сумма формируется исходя из ставки рефинансирования ЦБ в размере 1/150 для физических лиц и 1/300 для юридических лиц за каждый день просрочки.
Заморозка выплат неустоек может свидетельствовать о том, что власти опасаются серьезных срывов сроков ввода жилых новостроек в кризис, возникший из-за военных действий РФ на Украине. Еще одним подтверждением этому может служить введение тем же постановлением моратория на включение новостроек в Единый госреестр проблемных объектов (ЕГРПО).
Сейчас в список попадают как раз те дома, срок сдачи которых задерживается на шесть месяцев и более. Застройщик в этом случае не может привлекать средства дольщиков и регистрировать новые ДДУ. Источники «Ъ» на рынке отмечают, что кроме прямой поддержки строителей власти стремятся не допустить взрывной рост официального числа обманутых дольщиков. По данным Фонда развития территорий, куда входит Фонд защиты прав дольщиков, сейчас таким статусом обладают 118,9 тыс. пострадавших граждан, в ЕГРПО включено 2,14 тыс. объектов.
Постановление №479 фактически повторяет меры господдержки, предоставленные застройщикам на фоне пандемии два года назад на основании другого постановления — №423 от 2 апреля 2020 года, поясняет управляющий партнер «Арбитраж.ру» Даниил Савченко. Из Гражданского кодекса РФ и так следует, что наступление обстоятельств непреодолимой силы является основанием для освобождения от ответственности за нарушение договоров, уточняет партнер «Пепеляев групп» Роман Бевзенко. По его словам, в норме освобождать застройщиков от ответственности должны суды, изучая обстоятельства конкретных дел: «Но опыт пандемии показал, что суды с этой задачей справляются плохо».
Юрист считает мораторий по штрафным санкциям в текущей ситуации «в целом разумной идеей». Господин Савченко называет эту меру «закономерным шагом, направленным на поддержку отрасли», уточняя, что банкам прямо предписано не исполнять требования о штрафных санкциях в период отсрочки. В то же время Роман Бевзенко сомневается, что освобождения от ответственности заслуживают все застройщики.
По сути, подчеркивает юрист, речь идет о поддержке девелоперов за счет граждан-дольщиков, которым предлагается «потерпеть без всякой компенсации».
Источник «Ъ» в стройиндустрии добавляет, что реальная стоимость покрытия рисков, возникающих сейчас у застройщиков, превышает объем средств, который для поддержки может выделить правительство. Поэтому, признает он, эти риски перекладываются на граждан.
Заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов полагает, что серьезных угроз для дольщиков нет: «В период пандемии мораторий на компенсации уже практиковался, и явление не стало массовым». Однако зампред комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Николай Николаев считает, что в нынешней ситуации риски для дольщиков растут, элементов неопределенности становится больше. По его мнению, ситуацию могут усугубить обсуждаемые в Госдуме и Минстрое предложения о поэтапном раскрытии эскроу-счетов. Сейчас средства из этих счетов застройщики могут получить только после завершения строительства жилья.