Профессионалы рынка говорят, что рынка жилья советской элиты в Москве не существуют. Тем не менее квартиры и дачи государственных деятелей пользуются немалым спросом. И к категории покупателей, продолжающих видеть в таких домах символ успешной и комфортной жизни, добавилась еще одна. Это иностранцы, для которых возможность пожить на генеральской даче имеет символический смысл.
Фактор соседства
Квартиры советской элиты для нынешнего рынка — понятие, с трудом поддающееся классификации. Ведь в период социализма элитность жилья определялась не столько качеством его строительства и обслуживания (хотя это не исключалось), сколько статусом соседей. Партийная номенклатура жила в центре (улицы Воздвиженка, Остоженка, Пречистенка), облюбовав дома, построенные знаменитыми архитекторами начала века. В большинстве этих квартир до сих пор живут их потомки. Именно расположение этих домов стало определяющим фактором современного развития нынешних элитных районов. Новые дома специально для представителей советской элиты стали строить много позже после Октябрьской революции. Первым таким зданием считается Дом на набережной (улица Серафимовича, 2, был сдан в 1931 году). Этот 11-этажный жилой комплекс на 505 квартир с несколькими внутренними дворами и замкнутой инфраструктурой представлял собой государство в государстве. Его подвалы сторожили собаки, у подъездов стояли вахтеры. Для жильцов работали отдельная почта, телеграф, сберкасса, прачечная, магазин. В доме размещалась столовая, продукты в которую поставляли из спеццехов. Имена жильцов говорят сами за себя: Георгий Жуков, Михаил Тухачевский, Александр Серафимович, Карл Радек и многие другие.
Следующая категория — дома, построенные в период, когда в стране управляла жесткая административно-командная система. Дом со львами по Ермолаевскому переулку, 9 начали строить по личному распоряжению Иосифа Сталина для победителей еще не окончившейся войны — в 1944 году. От улицы здание отделено пилонами со скульптурами львов, придающими ансамблю облик парадного усадебного двора. В 1945 году дом был заселен высшим военным командным составом. Однако самым выдающимся творением сталинских времен стали семь московских высоток. Жилыми из них являются только два — дом на Котельнической набережной и около метро "Баррикадная" (тогда площадь Восстания). На их строительстве не экономили — шпиль высоток построен из гранита, специально привезенного из Германии; дома оборудованы бесшумными лифтами германской фирмы AEG, сами здания отделаны мрамором и гранитом. Списки жильцов 700-квартирного дома на Котельнической утверждал лично Иосиф Сталин. Рассказывают, что, увидев в них только фамилии представителей силовых структур, он спросил: "Кроме этих людей, в Москве никто не проживает?" Этого вопроса было достаточно, чтобы в доме поселились артисты, профессора, писатели, среди которых были Константин Паустовский, Галина Уланова, Михаил Жаров. Большинство домов по Кутузовскому проспекту также построены в сталинские времена. "Эти дома и сегодня обладают уникальными видовыми характеристиками и отличаются высоким статусом жильцов. Если на вопрос 'где ты живешь?' следует ответ: 'В доме на Котельнической', это всегда обозначает принадлежность к высокому социальному статусу",— говорит Ирина Рогачева, руководитель направления элитной недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН".
От эпохи правления Никиты Хрущева остались пятиэтажные хрущевки. Элитные дома тогда практически не возводили: генсек считал, что сталинский ампир — расточительство для страны. А вот в брежневские времена строились так называемые цековские дома из кирпича, где можно найти все атрибуты высококлассного жилья: консьерж, высокие потолки, большой метраж (двухкомнатная квартира от 90 кв. м), почти всегда такие дома расположены рядом с парками. "Наши клиенты часто звонят и спрашивают квартиры в конкретных сталинских или цековских домах. Важный аргумент в пользу домов советской элиты — прекрасное состояние этих домов. Они всегда были на особом счету в обслуживающих организациях, и такое исключительное отношение к домам советской элиты осталось и по сей день",— говорит Игорь Шубин, начальник отдела вторичных продаж компании Soho Realty.
Бытовое разложение ответственных работников
Точнее всего определить принадлежность людей к определенным кругам можно было, зная, какими государственными дачами они пользовались. К примеру, партийная элита жила в цековских дачах, административная — в совминовских, военная — в минобороновских. По словам Марины Маркаровой, управляющего директора Blackwood, каждому из трех привилегированных слоев советского общества условно было отдано свое направление: "Ярославское шоссе (Мамонтовка, Болшево, Валентиновка, Загорянка) — писателям, поэтам, деятелям кинематографии. В этих местах жили и работали Маршак и Маяковский, в поселке Болшево находится Дом-музей Марины Цветаевой, где поэтесса жила в 1939 году после возвращения из Парижа. Рязанское направление (Кратово, Малаховка, Быково) было отдано технической интеллигенции и деятелям науки. В западном, юго-западном направлении (Рублевское, Минское, Можайское, Новорижское) традиционно строились дачи и дома отдыха для советской номенклатуры. Эти направления закрепили за собой привилегированное положение и на сегодняшний день являются наиболее дорогими". Один из самых знаменитых поселков — Переделкино по Киевскому шоссе, в котором жили Леонид Леонов, Демьян Бедный, продолжают жить Андрей Вознесенский, Евгений Евтушенко и многие другие. Дачи знаменитых писателей охраняются законом "Об объектах культурного наследия". В число таких памятников культуры входят ныне действующие дома-музеи Бориса Пастернака, Корнея Чуковского, Булата Окуджавы. На Николиной Горе по Рублевке находится знаменитая дача семьи Михалковых. В Жуковке, ставшей дачным местом после революции, были академические дачи ученых и военных. Например, дача летчика Героя Советского Союза Громова сейчас принадлежит известному врачу-диетологу Галине Шаталовой. В Барвихе находилась дача Алексея Толстого. В Снегирях по Волоколамке и Серебряном Бору были дачи военных.
Поначалу руководители партии и правительства заняли обустроенные, ухоженные усадьбы. Например, в качестве загородного жилья Владимир Ульянов (Ленин) выбрал Горки — поместье вдовы известного спонсора большевиков Саввы Морозова. В Архангельском жил Троцкий, затем здесь был организован военный санаторий. Однако мода на дачи широко распространилась после смерти вождя пролетариата. У Иосифа Сталина насчитывалось до десяти государственных дач. Самая известная — усадьба бакинского нефтепромышленника Зубалова. Другие госчиновники также старались не обделять себя — некоторым из них выделялись дачи с участком в 1-2 га. К дому Михаила Суслова был прирезан участок площадью 7 га, а в деревне Старица у Москвы-реки на территории 30 га были расположены всего три дачи, которые занимали тогдашние министры.
В ходе сталинских репрессий большинство государственных чинов лишились своих дач. В 1938 году Политбюро даже приняло постановление "О дачах ответственных работников", которое регламентировало размер загородного жилья для чиновников: максимальный размер дач для советских работников в семь-восемь комнат среднего размера для семейных и четыре-пять комнат для несемейных. А дачи, превышающие норму в семь-восемь комнат, передавались в распоряжение Совнаркома СССР для использования в качестве домов отдыха руководящих работников. Это мера объяснялась тем, что "ряд арестованных заговорщиков (Рудзутак, Розенгольц, Антипов, Межлаук) понастроили себе грандиозные дачи в 15-20 и более комнат, где они роскошествовали и транжирили народные деньги, демонстрируя этим свое полное бытовое разложение и перерождение". После войны в Подмосковье появились трофейные генеральские дачи. Это были загородные дома, отремонтированные пленными. Несмотря на то что существовал порядок распределения госдач — от одного госчиновника к другому, казенные дачи закреплялись в послевоенные годы за особо важными для государства людьми, которые постепенно выкупали их в собственность.
Секретные продажи
Впервые широкую огласку продажа "непростой" квартиры получила весной прошлого года — компания Penny Lane Realty выставила квартиру генерального секретаря ЦК КПСС Юрия Андропова. Ее площадь составляет 155,4 кв. м, расположена на шестом этаже девятиэтажного кирпичного дома на Кутузовском проспекте, 26. В квартире сверху когда-то жил Михаил Суслов, а снизу — Леонид Брежнев. По словам риэлтеров, в квартире есть черный ход, ведущий к спецлинии метро, соединяющей Кремль и аэропорт Внуково. За квартиру покупатели предложили $1,5 млн при рыночной стоимости жилья в $300 тыс., однако сделка так и не состоялась — продавец отказался от нее в последний момент. Следом на рынке появилась восьмикомнатная квартира маршала СССР Константина Рокоссовского площадью 260 кв. м по адресу Романов переулок, 3. В этом построенном в конце XIX века архитектором Мейснером доме жили известные государственные деятели — Климент Ворошилов, Михаил Фрунзе, Лазарь Каганович, Семен Буденный. Цена квартиры была поднята с $1,5 млн до €1,5 млн. Третья известная сделка — продажа квартиры Любови Орловой на Тверской, 29 адвокату Александру Добровинскому. Недавно компания Soho Realty продала квартиру Виктора Гришина, градоначальника Москвы при Леониде Брежневе, в доме по адресу улица Спиридоновка, 19.
Однако в большинстве своем такие квартиры остаются в собственности представителей советской номенклатуры либо их наследников. "Сделки купли-продажи 'именных' квартир в силу своей специфики — крайне редкое событие на рынке недвижимости, обычно они передаются по наследству или превращаются в музеи. Прецедентов продажи подобных квартир в России еще не было, поэтому стоимость квартиры определяется, как правило, в ходе импровизированного аукциона между потенциальными покупателями",— говорит Екатерина Тэйн, директор отдела элитной недвижимости компании Knight Frank. По словам директора западного отделения компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Руслана Сейт-Люманова, если именитая квартира выставляется на открытую продажу, а не передается из рук в руки, минуя всеобщую огласку, то цена на нее складывается несколько дороже, чем на подобные квартиры без легендарной истории: "Продавцы квартир 'с историей' могут рассчитывать на 30-40% увеличения стоимости относительно цены аналогичной квартиры, в которой не проживал столь именитый жилец".
Участники рынка признаются, что ценообразование на жилье "советской элиты" нельзя объяснить рыночными тенденциями: стоимость квадратного метра на аналогичное жилье может различаться в разы — все зависит от аппетитов конкретного продавца. Но чаще всего цена определяется исходя из объема предложения в конкретном доме. Если схожих предложений нет, то цена может быть очень высокой. "Сталинские дома неоднородны — среди них есть известные высотки и другие здания той эпохи с отличительной архитектурой, которые расположены в центре и являются памятниками архитектуры, во многом определяют архитектурный стиль района. Другая категория сталинских домов далека от понятия 'элитных'. Они расположены далеко не в центре, имеют неинтересные планировки, часто в них можно встретить коммунальные квартиры. Типовыми сталинками, которыми застроена большая часть Москвы, уже практически не интересуются из-за обветшавших коммуникаций и довольно сомнительного состава жильцов",— говорит Ирина Рогачева из корпорации МИАН.
Директор по развитию Delight Realty Ольга Павлова считает, что интерес к "советским домам" сохраняется в первую очередь потому, что эти дома расположены в наиболее престижных районах — например, Пречистенка, Арбат. Стоимость квадратного метра может составлять от $4 тыс. до $6 тыс. Это цена квартиры бизнес-класса в новом доме в Юго-Западном округе. Игорь Шубин из Soho Realty говорит, что квартиры в домах советской элиты всегда дороже, чем в соседних домах в том же районе: "В среднем цена квадратного метра на $1 тыс. выше, чем в квартире с такими же параметрами в том же районе, но не имеющей истории. В то же время такие квартиры стоят дешевле, чем новые элитные предложения в этом же районе". Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, говорит, что интерес к новому строительству гораздо выше, чем к домам советской элиты. "В последнее время к таким домам и квартирам больше интереса проявляют иностранцы, ассоциирующие такое жилье с атрибутами советской эпохи",— говорит господин Зиминский.
Загородный дефицит
Спрос на дачи в престижных старых районах, в отличие от квартир, остается высоким. По словам Натальи Пейсиковой, аналитика управляющей компании "Северо-Запад", в старых дачных местах людей интересуют не сами дома, а земля, на которой они построены: "Ведь они строились на просторных лесных участках (от 20 соток). Обветшавшие дома сносят и строят на их месте современные". Тем не менее продажи в стародачных поселках в последнее время — редкое явление. Как рассказывает Марина Маркарова из Blackwood, если по новому строительству и престижным коттеджным поселкам у риэлтеров есть необходимые информация и опыт, то дачами нужно заниматься специально, уделять этим сделкам особое внимание. "Так как большинство старых дач существует еще с 30-х годов прошлого века, они могли неоднократно наследоваться разными лицами. Многие владельцы, стараясь избежать налога на наследство, проводили дачи по неправильным документам, или вообще передача прав на владение дачей оформлялась неправильно. Так что риэлтеры, осуществляя сделку по продаже старого дома или земли, рискуют получить кипу документов, требующих пересмотра",— говорит госпожа Маркарова.
Участники рынка прогнозируют, что если цены на землю в стародачных поселках продолжат рост, то через пару лет спрос на нее упадет. Для многих клиентов, желающих приобрести недвижимость за городом, важна в первую очередь не близость к Москве, а однородность поселка. Приобретая дом в стародачном поселке, никто не застрахован от нежелательного соседства. Еще один недостаток старых дач — устаревшие коммуникации, на замену которых у других жителей поселка может не быть денег. Помимо этого есть и другие ограничения. Например, в поселке Переделкино, который носит статус историко-культурного заповедника, запрещается всякое строительство. "Вокруг переделкинских дач существует большой ажиотаж, как и вокруг любого ограниченного ресурса. Официально там новой коттеджной застройки нет, но на рынке вторичного жилья спрос значительно превышает предложение. Если в среднем на Киевском направлении до 15 км цена за сотку около $9 тыс., то в Переделкине продаются участки ценой и в $25 тыс. за сотку",— говорит Марина Маркарова из Blackwood.
БЭЛА ЛЯУВ