экспорт капитала
В ближайшие годы ведущие риэлтерские компании прогнозируют значительное увеличение вывоза капитала из страны. Но это связано не с ухудшением экономической ситуации в России, а, наоборот, с появлением платежеспособного спроса. Капитал будет вкладываться в покупку зарубежной недвижимости. Если раньше купить дом за рубежом могли только состоятельные граждане РФ, то сейчас начал формироваться спрос на зарубежные квартиры и среди представителей среднего класса.
Квартирная экспансия
Прошедшая осень позволила составить представление о формировании нового рынка недвижимости. Как отмечает директор проекта Away.ru Олег Ступеньков, именно в этот период стало очевидно, что в ближайшие несколько лет ожидается значительный всплеск спроса на жилье за рубежом. "Москвичи постепенно приходят к идее вложения денег в недвижимость за границей. Попробовав купить, они понимают, что это несложно, и советуют другим",— говорит господин Ступеньков.
Оценить объем этого рынка сейчас достаточно сложно, но по грубым оценкам специалистов портала Away.ru, до конца года общий объем сделок купли-продажи составит около $700 млн. Для сравнения — общий оборот от продажи коттеджей в Подмосковье за этот же период составит, по прогнозам экспертов, около $1,5-1,7 млрд.
Сейчас наши соотечественники охотнее всего покупают жилье на Кипре и в Испании. Кипр стал довольно дорогой страной в связи с процессом вступления в ЕС. Если раньше здесь приобретал жилье в основном средний класс, то сейчас покупателей больше интересуют дорогие дома и виллы. По словам Игоря Котова, директора компании Crosshill, рост цен русских не пугает и снижения спроса на недвижимость не ожидается. Еще одна тенденция: покупка недвижимости в славянских странах — Черногории, Хорватии, Болгарии.
И все же выбор страны в первую очередь зависит от того, какими средствами человек располагает. Наиболее дешевое жилье — в Чехии, Венгрии, Болгарии, отчасти в Испании — от $50 тыс. до $150 тыс. Вторую ценовую группу — $150-$250 тыс.— составляют Кипр, Испания, Мальта и Греция. Квартиры от $250 тыс.— это уже Швейцария, Бельгия, а также столицы скандинавских государств.
Несмотря на невысокую инфляцию, в Европе цены на жилье неуклонно растут, хотя и не так, как в Москве. Точную цифру назвать довольно сложно, но в целом по странам ЕС отмечается ежегодный прирост на 10-15%.
Правила покупателя
В каждой стране существует своя правовая форма приобретения недвижимости. Например, человеку, купившему недвижимость в Италии, тем не менее не гарантированы свободный доступ в страну и проживание там. Для того чтобы находиться на территории Италии, нужно открыть свое дело. В Чехии недвижимость нельзя приобретать иностранцу--физическому лицу. Чтобы получить дом или квартиру в собственность, необходимо организовать там свою компанию. В Испании все гораздо проще — с приобретением жилья человек получает и многократную визу.
Перечень документов, необходимых для приобретения жилья, зависит от страны, где оно покупается, и от способа приобретения. Можно приобрести квартиру, заплатив за нее сразу и полностью, а можно взять кредит в банке. В первом случае требуется российский паспорт, документы, подтверждающие наличие счета в той стране, где будет приобретаться недвижимость, разрешение Центрального банка.
Далее при составлении предварительного контракта человек вносит залог — в зависимости от страны он составляет $3-5 тыс. (Испания, Кипр) или 10% от стоимости покупки (Франция, Германия). Размер залога в разных странах и даже в отдельных регионах может очень заметно различаться. Часто он зависит и от продавца. Составленный контракт регистрируется в местных органах, там указываются сроки дальнейших платежей и их размеры.
Если сделка прошла нормально и фирма, с которой заключался контракт, выполнила свои обязательства, она вправе рассчитывать на проценты. В зависимости от суммы сделки фирмы в Москве берут в качестве вознаграждения от 3 до 6% от сделки. При этом многие риэлтерские компании при продаже жилья указывают конечную его стоимость, но свою маржу в эту сумму не включают.
Выгодный кредит
Что касается покупки жилья в кредит, то проще всего его взять в Испании, на Мальте, на Кипре, а труднее всего — в Италии, Венгрии, Франции, Швейцарии.
На Кипре ипотечный кредит, как правило, выдается на десять лет, в Испании — до двадцати. При взятии кредита многое зависит от того, какие отношения сложились у риэлтерской компании с тем или иным банком. Человеку "с улицы" они дадут кредит под 6%, а для своих клиентов — под 4%. Если вы покупаете в рассрочку, то продавец может предоставить небольшую рассрочку платежа, но обычно не больше чем на два-три года. При большем сроке придется брать банковский ипотечный кредит.
Если человек в основном живет в Москве и собирается жить в своей заграничной квартире только летом, на отдыхе, то фирмы предлагают сдавать ее в аренду. За обслуживание квартиры и сдачу ее в наем риэлтер, как правило, берет 10% арендной платы. В высокий сезон любая недвижимость, скажем, в Испании в случае ее сдачи в аренду дает 8-10% прибыли в год, что покрывает проценты по ипотечному кредиту.
Специально для тех, кто хочет сдавать купленное за границей жилье, разработана схема, называемая leaseback. В полную силу она работает пока только во Франции. Это связано с тем, что на Лазурном берегу и в Париже очень не хватает гостиниц. Выглядит программа leaseback следующим образом. При покупке человек подписывает девятилетний контракт, по которому сразу после приобретения он обязан сдать эту виллу или квартиру в аренду компании-застройщику. А та обязуется каждый год выплачивать покупателю 5-6% от стоимости квартиры, вне зависимости от экономической ситуации в стране, заполненности отелей, сезонности и любых других показателей. Кроме того, соглашаясь на leaseback, владелец недвижимости освобождается от уплаты НДС (19,6% во Франции) и может взять кредит в банке под минимальные (3,7-5% годовых) проценты.
ИЛЬЯ ТЕРЕХОВ