Территория подмосковных домов отдыха — идеальная площадка для строительства жилых домов. Охраняемая территория, подведенные коммуникации, готовая лесопарковая зона — все эти факторы позволяют продавать квартиры, расположенные в десятках километров от МКАД по столичным ценам.
Интерес для реконструкции и строительства представляют как действующие, так и банкротящиеся дома отдыха, пансионаты и пионерские лагеря. Большая их часть располагается не так далеко от Москвы (в радиусе 40 км от МКАД), в красивых лесных местах. Сегодня их хозяева — предприятия Москвы и области — в нынешних условиях не в состоянии содержать у себя на балансе загородную недвижимость. В наше время это достаточно дорогое удовольствие. Выход один: продавать или сдавать в долгосрочную аренду инвестору. Благо, интерес в последнее время к подобным предложениям на рынке активизировался, спрос на такие земельные участки растет, да и стоят они пока недорого. Например, бывший пионерский лагерь "Орбита", расположенный в Подольском районе (46 км от МКАД, площадь территории — 12,5 га), продается по цене $500 тыс.
Алексей Гусев, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty: "В связи с тем, что лес в Подмосковье давно не выводится под жилищное строительство, наибольшим спросом в последнее время пользуются многочисленные дома отдыха, расположенные, как правило, на хороших лесных участках, вблизи водоемов. С точки зрения экологии и качества строительства это действительно неплохие земли и, что самое главное, зеленые участки, выведенные из лесного фонда области. Этот момент является притягательным, потому что других лесов сегодня на рынке нет. Кроме того, к ним подведены газ и электричество. Несмотря на их запущенное состояние, это огромный плюс, так как подвод линий электропередачи и газа очень дорого обходится. Но для того чтобы начать строить на территории дома отдыха жилье на продажу, землю необходимо перевести в другую категорию — из рекреационной в разрешенную для жилищного строительства. Это вполне возможно, вопрос только, в какие деньги может обойтись. Цены за перевод земель под строительство коммерческой недвижимости колеблются от $200 до $1000 за сотку в зависимости от направления, размера участка, сроков его реализации. В любом случае смена категории лесного участка обходится дешевле и делается быстрее, чем перевод сельскохозяйственных земель в дачные или жилые".
Главный фактор, влияющий на стоимость земли дома,— направление, по которому он расположен. По данным риэлтеров, занимающихся реализацией земельных участков в Подмосковье, наиболее привлекательным для загородного жилищного строительства сегодня является район от Калужского до Осташковского шоссе.
Практика показывает, что инвесторы сразу определяются с концепцией и позиционированием на рынке недвижимости своих реконструируемых объектов. Наиболее дорогое жилье строится в подмосковных вотчинах управления делами президента. Примеры такого перепрофилирования ведомственных пансионатов в загородные резиденции — пансионаты "Сосны" и "Сосновый бор" на Рублево-Успенском шоссе (а точнее, в районе Николиной Горы), дом отдыха "Бор" на Симферопольском шоссе. В "Соснах" земли под жилищное строительство выделялись уже дважды. В "Бору" же в настоящее время строится шесть многоэтажных домов, и хозяевам территории отходит только часть жилья. Оставшаяся доля — коммерческая, которая уже продается на московском рынке. Квартиры предлагаются по цене $1500-1800 за 1 кв. м, что соответствует ценам на квартиры в городе.
Другие компании делают ставку на не такой многочисленный средний класс. Это качественное жилье, продающееся по средней цене $800-1000 за 1 кв. м, на которое, как рассчитывают риэлтеры, будет стабильный спрос. Но при одном условии: поселок должен располагаться недалеко от Москвы (не более 50 км от МКАД) или в непосредственной близости от какого-то довольно крупного подмосковного населенного пункта со своей отлаженной инфраструктурой.
Александр Рыков, специалист по консалтингу агентства Penny Lane Realty: "Жилье на территории домов отдыха и пионерских лагерей будет востребовано московскими покупателями только в том случае, если не будет строиться в далекой от благ цивилизации глуши, где-то на отшибе. Второе важное условие — наличие хорошей дороги и подъездных путей к объекту. Это должен быть сбалансированный объект по адекватной цене. Люди готовы платить за лес, речку и чистый воздух, но только если они не будут чувствовать себя на природе отрезанными от остального мира. И третье условие — инфраструктура, какие-то развлечения и возможности для проведения досуга, занятий спортом".
Недалеко от Звенигорода сейчас реконструируется дом отдыха "Жемчужина", где строятся два многоквартирных дома (4 и 10 этажей), восемь коттеджей и спортивно-развлекательный комплекс. Объект продвигают на рынке как "загородные апартаменты для обеспеченных граждан" по цене от $720 за 1 кв. м. Цена очень привлекательная, правда, дома расположены далековато — 55 км от МКАД.
Наталья Горбань, менеджер по продажам агентства недвижимости "Дом": "Загородные апартаменты — совершенно новая идея для российского рынка недвижимости, пришедшая к нам из Европы. Там сейчас активно реконструируют старые гостиницы, расположенные на побережье, и затем продают квартиры в них всем желающим. 'Жемчужина' — первый подобный проект в России".
По мнению экспертов, у "санаторно-пионерлагерской" загородной недвижимости есть перспективы и все шансы оказаться востребованной. Подобные резервации с жилыми и развлекательно-спортивными комплексами полностью отвечают стремлению многих москвичей — жить подальше от шумного мегаполиса, на природе и при этом не терять всех прелестей городской жизни.
НАТАЛЬЯ БОЛОТОВА