Как стало известно „Ъ“, бизнесмен Андрей Сакун, сын гендиректора «Трансстроймеханизации» (ТСМ, входит в холдинг «Мостотрест») Бориса Сакуна, планирует построить в Новоусманском районе Воронежской области первый в Черноземье ритейл-парк «Воронеж». По проекту его площадь должна составить 102 тыс. кв. м, а приблизительный объем инвестиций — 5 млрд руб. Объект может расположиться прямо возле развязки на федеральной трассе М-4 «Дон», которую ТСМ сдала в ноябре 2016 года. На площадке месяц назад уже открылся второй в регионе гипермаркет DIY-ритейлера Leroy Merlin. Эксперты считают, что успешность проекта зависит от договоренностей с арендаторами, а его окупаемость займет семь-девять лет.
Традиционные форматы ритейла в городах-миллионниках уже неактуальны
Фото: консалтинговая компания IDEM
В Новоусманском районе Воронежской области ООО «Ритейл парк» на участке площадью 38 га намерено до конца 2023 года реализовать проект строительства ритейл-парка «Воронеж» общей площадью (GBA) 102 тыс. кв. м, состоящий из не менее пяти одно- и двухэтажных зданий, сгруппированных около парковки на 4 тыс. машино-мест. Концепция проекта разработана нижегородской консалтинговой компанией «IDEM — консультанты по торговой недвижимости», которая является эксклюзивным брокером и консультантом проекта. Архитектурная концепция выполнена международным архитектурным бюро Portner Architects.
«В рамках первой очереди реализации проекта в начале ноября 2017 года был открыт гипермаркет товаров для дома и дачи Leroy Merlin. Окончание проекта планируется в 2023 году, — сказали „Ъ“ в ООО «Ритейл парк». – Вопрос о привлечении остальных якорных арендаторов в стадии переговоров». Площадь гипермаркета составляет 13 тыс. кв. м. Вложения в запуск Leroy Merlin со схожей площадью составляют в среднем 1,5 млрд руб. Первый Leroy Merlin в Воронеже работает с 2010 года в ТРЦ «Сити-парк “Град”» на противоположном въезде в город по М-4 — со стороны Москвы.
Для инвесторов это первый девелоперский проект, объем вложений они раскрывать отказались. Концепцией проекта предполагается, что якорными арендаторами помимо Leroy Merlin станут гипермаркеты FMCG (товары повседневного потребления), БТЭ (бытовая техника и электроника), спортивных товаров, товаров для дома и мебели, а также мебельный центр, супермаркет детских товаров, дисконт-магазины и ресторан фастфуда с автораздачей.
«Мы глубоко проработали концепцию объекта, заручились поддержкой знаковых операторов ритейл-рынка, — отметила Екатерина Гресс, генеральный директор компании IDEM. — Высокая обеспеченность торговыми площадями и конкуренция в городах-миллионниках уже не допускает развития стандартных форматов ТЦ, необходимы современные решения, учитывающие новые модели поведения потребителей, которые претерпели существенные изменения за два последних года: рациональность и экономия, развитие онлайн-продаж».
Управляющий партнер и главный архитектор Portner Architects Саша Лукич отмечает, что ритейл-парки — единственный формат ритейла, который в Европе последние несколько лет ежегодно удваивается по площади, несмотря на глубокий кризис, который переживают традиционные форматы торговли. «Этот четко структурированный опыт мы не хотели реализовывать в России раньше, пока не нашли оптимальный участок и не встретили заказчика, готового применить западную бизнес-модель», — рассказал Саша Лукич, отмечая идеальное для Воронежа местоположение. По его словам, парк в Воронеже будет «интересным кейсом для изучения и подражания по многим решениям, примененным впервые в России». «Это ритейл-парк четвертого поколения, которые даже в европейских странах только начинают строить», — подчеркнул господин Лукич.
По данным «СПАРК-Интерфакс», ООО «Ритейл-парк» на 50% принадлежит Алексею Сакуну, сыну гендиректора «Трансстроймеханизации» Бориса Сакуна. Отец и сын Сакуны в разное время владели долями в столичном ООО «Тинтел». Еще одним совладельцем этой фирмы является управделами «Трансстроймеханизации» Рудольф Адоев. Вторая половина «Ритейл-парка» — у Андрея Сальникова, совладельца местного ООО «Павловск-ресурс». Гендиректором фирмы является Светлана Сафонова, ранее руководившая проектом крупнейшего объекта на рынке коммерческой недвижимости Воронежа — сити-парка «Град» группы компаний Евгения Хамина. «Ритейл-парк» зарегистрирован в феврале 2016 года.
«Трансстроймеханизация» (входит в холдинг «Мостотрест») участвует в крупнейших инфраструктурных проектах Воронежской области общей стоимостью около 100 млрд руб. Речь идет о трех новых участках трассы М-4 «Дон». Два платных участка компания уже построила — шестиполосный обход Воронежа (15,7 млрд руб.) и четырехполосный обход Новой Усмани и Рогачевки (более 17 млрд руб.). Сейчас компания ведет строительство обхода последнего двухполосного участка М-4 в Воронежской области в районе Лосева и Павловска. Запустить автодорогу стоимостью 62 млрд руб. предполагается в 2020 году.
По данным IDEM, участок развития расположен в левобережной части Воронежа, где показатель обеспеченности торговыми площадями низок и составляет 305 кв. м на 1 тыс. жителей (641 кв. м на 1 тыс. человек в правобережной). В непосредственной близости от территории ритейл-парка ведется активный жилищный девелопмент: возводятся два крупных микрорайона с общей численностью населения 85 тыс. человек. Высокий интерес со стороны ритейла к проекту обоснован всеми этими факторами.
Что такое ритейл-парк
Ритейл-парки — особый вид организации розничной торговли, комплекс из 1–3 этажных зданий — не менее пяти объектов общей площадью до 200 тыс. кв. м...
В городе, по данным компании, функционируют порядка 35 значимых торговых объектов, в их числе 22 торговых центра, 11 отдельно стоящих гипермаркетов и два крытых рынка, расположенных в капитальных зданиях. 18 объектов — качественная торговая недвижимость общей площадью 956 тыс. кв. м, в том числе арендопригодной — 549 тыс. кв. м.
Воронежский девелопер, депутат областной думы Евгений Хамин своевременность выхода проекта на рынок не считает однозначной, учитывая его локацию и рыночную ситуацию. При этом он отмечает, что новый проект не составит реальную конкуренцию сити-парку «Град». «IKEA с “Мегой” не приступают к строительству в Новоусманском районе более десяти лет даже с учетом своих возможностей, — отмечает девелопер. — Насколько мне известно, левобережный Leroy Merlin торгует на порядки хуже, чем расположенный в сити-парке “Град”».
Руководитель проектов практики «Оценка» АО «НЭО Центр» Елена Варламова оценивает объем инвестиций в строительство от $80 до $150 млн. «Ключевая проблема функционирования ритейл-парков в регионах — договориться с якорными арендаторами, чтобы они согласились прийти и пришли надолго. Если этого не происходит, то управляющая компания сразу начинает нести убытки, и этот процесс почти невозможно повернуть вспять. Если арендаторы есть, то у проекта есть будущее, а окупаемость такого ритейл-парка составит семь-девять лет», — резюмировала эксперт.