Коротко

Новости

Подробно

Фото: Александр Вайнштейн / Коммерсантъ   |  купить фото

На пороге доступной квартиры

Как власти помогут застройщикам снизить цены на жилье

Журнал "Коммерсантъ Деньги" от , стр. 43

Квартиры не дороже 30 тыс. руб. за метр власти собираются пустить в продажу уже в следующем году. Таких конкретных обещаний не было ни в одной из предыдущих программ по обеспечению граждан доступным жильем. Чтобы планы стали явью, застройщикам обещают выделить землю и коммуникации, а они за это снизят цены на новостройки.


ЕКАТЕРИНА АЛИКИНА


Недвижимость в Москве по 30 тыс. за метр — это не кажется чем-то из ряда вон выходящим, только если речь идет о долларах и квартире на Остоженке или Арбате. Если же говорить о 30 тыс. руб. за единицу площади, то таких цен в столице сейчас нет и близко. Даже в Новой Москве ценник на новостройки более чем вдвое выше.

В середине марта Минстрой представил на заседании президиума Совета при президенте по нацпроектам новую жилищную программу "Жилье для российской семьи", в которой максимальная цена квадратного метра равняется 30 тыс. руб. Согласно документу, в регионах цены будут еще ниже: стоимость метра не должна превышать 80% рыночной цены.

Как рассказал "Деньгам" замминистра строительства и ЖКХ Александр Плутник, программа может стартовать уже этой весной и рассчитана до 2017 года. Она уже согласована со всеми министерствами и внесена в правительство. Планируется, что в рамках программы "Жилье для российской семьи" по льготным ценам будет продано около 460 тыс. квартир в 36 регионах страны. Впрочем, количество регионов, скорее всего, будет увеличиваться. Всего должно быть построено не менее 25 млн кв. м жилья экономкласса. В 2015 году планируется ввести в строй 5 млн кв. м, в 2016-м — 6 млн, в 2017-м — 14 млн.

Ясно, что всем желающим квартиры по 30 тыс. руб. за метр не достанутся. Но список претендентов на дешевое жилье довольно широк. Это и семьи, в которых на человека приходится не более 18 кв. м жилой площади, и проживающие в аварийных и ветхих домах, и ветераны боевых действий. И даже семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, имеющие материнский капитал, или с тремя и более несовершеннолетними детьми без материнского капитала. Последние категории переводят эту программу в разряд массовых.

Но тут есть несколько серьезных ограничений. "Для совершенно неплатежеспособных людей эта программа не подходит,— поясняет исполнительный директор фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди.— Она рассчитана на тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий и не может приобрести такое жилье по рыночной цене, однако доходы семьи позволяют приобрести квартиру по более низкой цене, предлагаемой в программе. Категория россиян, которая может попасть в программу, сегодня очень широка. Это значительно больше, чем может данная программа охватить. Поэтому субъектам Российской Федерации предоставляется возможность расставить собственные акценты". Другими словами, регионам будет дано право ограничивать категории граждан, попадающих под действие, программы исходя из собственных потребностей и возможностей.

"Жилье" в "Жилище"


Программа "Жилье для российской семьи" — далеко не первая попытка обеспечить квартирами наименее социально защищенные группы населения. С 2002 года в стране действует федеральная целевая программа "Жилище", первый этап которой завершился в 2010 году, а второй закончится в 2015-м. Ее основными приоритетами являются обеспечение жильем молодых семей, а также "категорий граждан, установленных федеральным законодательством", стимулирование строительства жилья и модернизация инфраструктуры ЖКХ.

Сегодня по этой программе молодым семьям государство компенсирует 35-40% стоимости приобретаемого жилья. По данным Министерства строительства и ЖКХ, с 2011 по 2013 год недвижимостью было обеспечено около 59 тыс. молодых семей. Что касается других категорий граждан, то за последние два года было выдано 40 тыс. государственных жилищных сертификатов. Их получателями стали граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера, а также уволенные с военной службы, признанные вынужденными переселенцами и многие другие.

В рамках программы "Жилище" в 2006 году стартовал национальный проект "Доступное и комфортное жилье — гражданам России", который получил сокращенное название "Жилье". Можно предположить, что если новая жилищная программа "Жилье для российской семьи" будет принята, ее станут сокращенно называть "Жильишко". И не только следуя выстраивающейся тенденции, но и потому, что в рамках нацпроекта "Жилье" недвижимость вводилась в строй десятками миллионов квадратных метров в год. А новая программа подразумевает, что за три года будет построено всего 25 млн кв. м.

Само "Жилье" имело одно существенное отличие от "Жилища": помимо традиционной поддержки молодых семей и стимулирования строительства особенный упор делался на развитие ипотеки. Согласно планам, в 2006 году объем выданных ипотечных кредитов должен был составить 108 млрд руб., в 2007-м — 151 млрд руб. Действительность превзошла ожидания. В 2006 году план был перевыполнен почти в 2,5 раза (263,5 млрд руб.), а в 2007-м — более чем в 3,5 раза (556,4 млрд руб.). В 2008 году планы скорректировали до 600 млрд руб. в год, но и этот показатель был перекрыт — 655,8 млрд руб.

Следует сказать, что вклад непосредственно проекта "Жилье" в рост ипотеки в стране оценить непросто. Дело в том, что в 2006, 2007 и первой половине 2008 года весь рынок кредитования граждан безо всяких дополнительных программ рос небывалыми темпами, а ипотечное кредитование опережало и этот рост. Это наглядно показывает дальнейшая статистика: после кризиса в 2009 году ипотечных кредитов было выделено на сумму чуть более 150 млрд руб.

В результате проект перестал сам собой реализовываться, и в июне 2012 года Игорь Шувалов, назначенный к тому времени руководителем межведомственной группы, курировавшей проект, назвал "Доступное жилье" "брошенным дитя", безразличным министерствам и ведомствам. В августе 2012-го межведомственная рабочая группа была ликвидирована. А в ноябре 2012 года, хотя нацпроект формально еще не был завершен, в рамках все той же ФЦП "Жилище" была утверждена госпрограмма "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации" на 2013-2020 годы. Именно в эту ФЦП планируется включить программу "Жилье для российской семьи".

Социальный метр


Однако пока ситуация с доступным жильем в стране остается напряженной. "Даже в Москве объем вводимого социального жилья сократился. Очередь на жилье имеет уже не 19-летний срок, а 21-22-летний",— утверждает председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. Рост очереди на улучшение жилищных условий объясняется еще и тем, что в последние годы была прекращена многолетняя практика, когда застройщики часть квартир отдавали городу. Теперь столичные власти предпочитают брать свою долю деньгами. И программа "Жилье для российской семьи" отчасти возрождает старый принцип взаимодействия со строителями.

Идея заключается в том, что все эти миллионы квадратных метров будут строить частные компании за свои деньги. А в рамках программы застройщикам будут предоставляться участки под застройку и финансирование инженерной инфраструктуры. За это строители будут продавать часть квартир экономкласса не дороже чем по 30 тыс. руб. за кв. м определенным категориям граждан или местным властям для расселения очередников.

Таким образом, регионам, где стоимость квадратного метра не превышает 37,5 тыс. руб., квартиры для участников программы будут продаваться с дисконтом лишь в 20%. А в регионах с более высокими ценами местным властям придется всерьез поработать с застройщиками. Для этого государство направляет на инфраструктуру до 100 млрд руб., которые будет выделять Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Что касается земли, то это будут участки либо принадлежащие застройщикам, либо находящиеся в муниципальной собственности, либо те, что находятся в собственности Фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Предварительно, как рассказали "Деньгам" в РЖС, в рамках проекта программы фонд планирует предоставить не менее 1 тыс. га в 2014 году и в течение первого полугодия 2015-го. Стартовой ценой на аукционе будет стоимость продажи квадратного метра жилья экономкласса, составляющая 80% его рыночной стоимости, но не более 30 тыс. руб., как это предусмотрено в проекте программы. Торги будут идти на понижение.

По словам Галины Хованской, обеспечить конечную цену в 30 тыс. руб. за метр будет трудно, здесь все зависит от субъекта федерации. В самодостаточных регионах программу реализовать смогут, в дотационных — маловероятно. Сами же застройщики считают ценник в 30 тыс. руб. достижимым ориентиром. Как рассказали "Деньгам" в СУ-155, максимально снизить цену можно за счет большого масштаба строительства, ввода крупных микрорайонов площадью от 0,5 млн до 2 млн кв. м. С этой оценкой согласны и в компании "Мортон". "В настоящий момент мы рассматриваем возможность участия компании в этой программе, изучаем ее условия, проводим переговоры и тесно взаимодействуем с министерством,— говорит директор по информационной политике ГК "Мортон" Игорь Ладычук.— При этом цена в 30 тыс. руб. за квадратный метр является более комфортной именно для российских регионов, а не для Москвы. Кроме того, она может быть приемлемой для застройщиков, которые реализуют крупные объемы жилья".

Важно, что программой "Жилье для российской семьи" предусмотрено приобретение квартир с использованием ипотечного кредита. Размеры процентных ставок сейчас обсуждаются. Но, по словам гендиректора АИЖК Александра Семеняки, пока можно ориентироваться на то, что ставки для льготных категорий граждан будут на 4% ниже рыночных.

Эксперты рынка недвижимости считают, что льготная процентная ставка — это основа успеха программы. "Качественное жилье с хорошей инфраструктурой сегодня не является доступным для российских семей. В том числе потому, что ставки на ипотеку у нас по сравнению с развитыми странами завышены. На действующем рынке предложение со ставкой в 11% считается шикарным. На мой взгляд, программа должна работать в комплексе: доступная цена плюс доступная ипотека",— уверен партнер компании DS Law Михаил Кюрджев.

Между тем Галина Хованская отмечает, что власти слишком увлеклись проектами, которые дают права собственности, и совершенно забыли о людях, которые снимают квартиры, отдавая за аренду большую часть семейного дохода. "Сегодня ипотека, безусловно, развивается. Но она для обеспеченных людей, которые кроме уже имеющейся квартиры хотят приобрести вторую или улучшают жилищные условия",— говорит депутат.

Как в мире решают проблему доступного жилья

ПО МЕТРАМ И КОНТИНЕНТАМ

В 2003 году в США был подписан закон "О первоначальном взносе". Он предусматривал выплаты малообеспеченным семьям, взявшим ипотечный кредит, $10 тыс., либо 6% от стоимости дома для покрытия первоначального взноса. Массовая выдача доступных ипотечных кредитов и секьюритизация высокорисковых кредитов агентствами Fannie Mae и Freddie Mac привели к кризису в системе жилищного кредитования США. Через шесть лет его последствия решили смягчить при помощи программы Making Home Affordable (MHA). На нее выделили $75 млрд, которые шли на помощь домовладельцам, испытывавшим затруднения с платежами. Программа состоит из трех направлений. Если стоимость ипотеки не превышает 105% рыночной стоимости дома, домовладелец может получить по низкой ставке финансирование на ее выплату. Безработные домовладельцы могут получить отсрочку по ипотечным платежам на время поиска новой работы. Если ипотечные платежи превышают 31% месячного дохода, домовладелец может получить "модифицированную" ипотеку по новой ставке.

Во Франции действует программа доступного жилья Habitation a Loyer Modere (HLM). Она была запущена в 1950 году и действует до сих пор. В рамках программы правительство строит многоквартирные дома, которые потом сдаются в аренду малоимущим. Ставка для них рассчитывается из себестоимости строительства жилья. Возведение финансируется государственной организацией CDC. Она предоставляет строительным компаниям средства, привлеченные в виде долгосрочных вкладов домохозяйств по льготной ставке. За время работы программы в эксплуатацию введено 4 млн квартир и жилых домов. Сейчас такая недвижимость составляет около 50% рынка аренды жилья и около 18% жилого фонда Франции. Вышедший в 2000 году закон "О реконструкции городов" гласит, что доля социального жилья в каждом городе должна составлять не менее 20% от общего объема.

Правительство Мексики, стремясь решить проблему городских трущоб, запустило в 2000 году программу строительства доступного жилья. Гражданам с месячным доходом менее $630 государственное ипотечное агентство Infonavit массово выдавало жилищные кредиты. Одновременно строительные компании-участники получали госсубсидии. За время действия программы было выдано более 4 млн кредитов и построено около 2 млн домов стоимостью от $15 тыс. до $30 тыс. В итоге 40% жилых площадей предоставлялись малоимущим бесплатно, за 30% новые жильцы заплатили только часть цены — $300 за кв. м при средней стоимости социального жилья в $800 за кв. м. Однако из-за отсутствия инфраструктуры к 2010 году 14% из них оставались незаселенными.

В 2012 году в Казахстане была запущена программа строительства доступного жилья. Ее участники либо получают ипотечный кредит по льготной ставке, либо могут открыть так называемый счет жилстройсбережений. Второй вариант возможен, если домохозяйство не в состоянии сделать первый взнос по ипотеке, но обладает стабильным доходом. На счете накапливается часть средств, необходимых для улучшения жилищных условий и последующего получения ипотечного займа. Программа зафиксировала предельную стоимость жилья от $440 до $550 за кв. м и величину среднемесячного платежа в $275. За первый год ее работы было введено в эксплуатацию 555,1 тыс. кв. м жилья. Однако в октябре 2013 программа оказалась в центре скандала. Выяснилось, что вместо молодых семей Жилстройсбербанк выдавал льготные кредиты своим сотрудникам. А в некоторых социальных жилых комплексах Алма-Аты все квартиры получили сотрудники городской администрации.

Сергей Бабкин


Комментарии
Профиль пользователя