Классика арендного бизнеса: сдавать квартиру выгоднее в сентябре--октябре, снимать — в июне--июле. Летний ценопад в прошлые годы позволил многим арендаторам зафиксировать хорошую цену. Этим летом подешевели только двухкомнатные квартиры, а однокомнатные, на которые традиционно самый высокий спрос, удержали свои показатели. Впрочем, тренд совместной аренды, набирающий обороты не только в Москве, но и в Подмосковье, может в дальнейшем изменить картину спроса.
Стойкие однокомнатные
Традиционно средняя стоимость аренды одно- и двухкомнатных квартир в столице снижается в первые два летних месяца. Спрос во время отпусков не самый высокий (меньше только в декабре, перед Новым годом), а предложения по сезонной аренде от дачников за май успевают существенно понизить планку для всех остальных. В прошлом и позапрошлом годах, по данным портала "Мир квартир", "однушки" подешевели на 6,6%, а "двушки" — на 5,5%.
В этом году картина уже иная. За июнь двухкомнатные снова подешевели, причем опять на традиционные 5,5%, до 52 944 рублей в месяц, а вот однокомнатные остались на майском уровне 35 130 рублей в месяц, прибавив 0,1%.
По данным корпорации "Инком", в целом экономкласс за июль подорожал на 1%, и теперь снять "однушку" данной категории можно в среднем за 30 400 рублей в месяц, "двушку" — за 41 700 рублей. В бизнес-классе ставки показали тот же прирост в 1%. По итогам июля наем однокомнатной квартиры обойдется в среднем в 44 000 рублей в месяц, двухкомнатную можно арендовать за 65 500 рублей в месяц.
Ставки в элитном сегменте остались без изменений. Так же, как и в июне, снять однокомнатную квартиру можно в среднем за 71 000 рублей в месяц, "двушка"в среднем стоит 95 800 рублей в месяц. Как утверждают в IntermarkSavills, по-прежнему наиболее востребованными остаются квартиры в районе Арбата-"Кропоткинской" (24%) в бюджете до 130 000 рублей (таких запросов около 43%).
Дефицит спроса и предложения
Риэлторы по-разному оценивают уровень активности на рынке аренды этим летом. "Высокий сезон начался несколько раньше, чем обычно",— рассказывает Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир корпорации "Инком-Недвижимость". Если в прошлом и позапрошлом году всплеск спроса приходился на август, то в этом году рост числа сделок наблюдается уже в июле.
Такая активность, само собой, отражается на основных показателях. По итогам второго летнего месяца, как утверждают в "Инкоме", общий объем предложения квартир, сдающихся в аренду, сократился на 5%, причем по наиболее дешевым округам этот показатель вдвое выше.
Мария Жукова, первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда", дает совершенно противоположную картину. "В июле наблюдалось совершенно нехарактерное для летнего периода падение спроса на квартиры",— говорит эксперт. По отношению к июню спрос упал на 15%.
А вот предложение квартир в этом месяце, наоборот, выросло, причем рост составил 40%. "Впервые за три последних года предложение превысило спрос в 1,6 раза",— отмечает госпожа Жукова. Она вспоминает, что подобная ситуация уже была в 2009 году и тогда после июльского падения в августе спрос начал довольно активно расти. Однако в 2009 году такая ситуация на рынке была обусловлена кризисом 2008 года, а вот какие факторы спровоцировали падение спроса в этом году, пока сложно судить. Возможно, в августе отложенный спрос сработает и покажет значительный прирост.
В элитном сегменте свои особые проблемы. Эксперт компании IntermarkSavills Анна Шарапова замечает, что, несмотря на умеренную активность на рынке высокобюджетной аренды в летние месяцы, уже сейчас наблюдается острый дефицит компактных (одно- и двухкомнатных) квартир в домах бизнес-класса в престижных районах города. "К сентябрю, когда большинство компаний расширяет свой штат и люди наиболее активно меняют место работы и жительства, ситуация может серьезно усугубиться",— добавляет она.
Переезд за МКАД
Одним из основных факторов при выборе арендной квартиры всегда была транспортная доступность. Но рост ставок на квартиры внутри МКАД, в особенности те, которые находятся в пешей доступности от метро, за последние два года был столь существенным, а нового жилья в ближнем Подмосковье построили так много, что многие наниматели начали задумываться о переезде за Московскую кольцевую.
Разрыв в ценах на аренду в Москве и области велик, причем жилье за МКАД дорожает медленнее. "За два года "однушки" в Подмосковье подорожали на 12,6%, в то время как в столице этот показатель равен 20,9%",— отмечает генеральный директор портала "Мир квартир" Павел Луценко. Как правило, за ту сумму, которая в Москве тратится на однокомнатную квартиру, в подмосковном городе можно снять двухкомнатную, а если уехать от Москвы подальше, то комнат в квартире может быть и три.
Арендаторы выбирают города, из которых можно на электричке добраться до центра столицы менее чем за час. Рассуждая здраво, Подмосковье в этом отношении предпочтительнее, чем Бирюлево, Капотня или Дегунино, из которых в центр города приходится ехать не меньше, а иногда и дольше.
Flatmates как он есть
В попытке сэкономить арендаторы объединяются, причем происходит это уже не первый год. Аренда вскладчину, или, как ее называют на Западе, flatmates, завоевывает популярность в первую очередь среди молодежи. "Для молодых нанимателей наличие соседа-ровесника скорее плюс, чем минус",— рассуждает Павел Луценко, добавляя, что в последнее время появились и семейные пары, готовые ради экономии мириться с наличием посторонних в соседней комнате.
По данным эксперта, год-два назад квартиру снимали, предварительно подобрав будущего соседа. А вот в последние шесть месяцев резко увеличилось количество объявлений, в которых подыскивают компаньона в уже снятую квартиру. Оно и понятно: планы меняются — один из соседей может уехать в любой момент, а второму какой резон из-за этого съезжать с уже обжитой квартиры, заново платить комиссию риэлтору? Гораздо проще найти нового соседа, заодно примерив на себя роль арендодателя.
Flatmates уже успели оценить по достоинству собственники квартир, у которых, таким образом, исчезла головная боль по поводу поиска новых жильцов. Кроме того — и этот фактор самый важный для арендодателя, аренда вскладчину дает возможность не снижать ценник, а в ряде случаев даже немного повысить его, мотивируя увеличением износа квартиры.
Некоторые собственники, прельстившись большим доходом, доходят до радикальных и даже несколько комичных предложений. Галина Киселева рассказывает об одном из необычных запросов июля. Это малогабаритная двухкомнатная квартира общей площадью 35 кв. м вблизи станции метро "Первомайская". Собственник готов заселить туда восемь рабочих, по четыре койко-места в каждой из комнат, и взимать с каждого из них арендную плату в размере 8000 рублей. Таким образом, за двухкомнатную квартиру крайне маленького метража предприимчивый арендодатель планирует получать ежемесячно порядка 64 000 рублей.
С развитием flatmates двух- и трехкомнатные квартиры могут стать популярнее "однушек", сегодняшних лидеров рынка. Но это уже дело отдаленного будущего.