С 21 июня все застройщики должны продавать квартиры в строящихся домах по договорам долевого участия. Иные схемы запрещают вступившие с этого дня в силу поправки к закону "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ряду других законодательных актов. Нарушителям грозит штраф до 1 млн руб. за каждую проданную квартиру. Однако, как выяснил "Ъ", московские застройщики продолжают работать по старым схемам. Девелоперы признаются, что пока оформляют сделки задним числом и думают, как продолжить работать по-старому, не выходя за рамки закона.
Согласно действующим с 21 июня поправкам (закон N 119-ФЗ), застройщик может принимать деньги от граждан в счет оплаты недостроенных квартир (пока дом не введен в эксплуатацию), только заключив договор долевого участия. За получение денег с покупателей по иным схемам (предварительный договор купли-продажи, вексельная схема и др.) компаниям грозит штраф 0,5-1 млн руб. за каждую проданную квартиру.
Требование продавать жилье в строящихся домах по договорам долевого участия записано еще в законе N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве", действующем с 1 апреля 2005 года. "Однако в 214-ФЗ не было прямого запрета продавать иначе, поэтому практически все девелоперы продавали жилье в обход этого закона",— поясняет партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский. Причина проста — чтобы заключать такой договор, застройщик должен оформить права на участок и получить разрешение на строительство, что занимало месяцы и влекло за собой необходимость привлечения кредитов. "По 119-ФЗ законны два варианта: договор купли-продажи квартиры (готовая квартира оформляется в собственность) или долевого участия, остальные запрещены",— пояснил Виталий Можаровский. Исключениями являются только жилищные кооперативы (схемой не могут пользоваться коммерческие организации) и жилищные сертификаты (используются крайне редко из-за необходимости проходить сложный процесс регистрации ценных бумаг).
Как выяснил "Ъ", обзвонив отделы продаж крупнейших застройщиков Москвы, практически все новостройки в столичном регионе по-прежнему продаются с помощью преддоговоров. Заключить преддоговор для покупки квартиры в строящихся корпусах предложили в компании "Магистрат" (риэлторское подразделение "Интеко", ЖК "Доминион"), ГК СУ-155 (проект "Нагатино-Садовники"), "Главстрое" (проект "Мичуринский"), ДСК-1 (ЖК на улице Академика Янгеля и "Катюшки" в Лобне). В отделе продаж ГК ПИК отметили, что предложений с договорами долевого участия в наличии пока нет. В "Ведис-групп" также продают по преддоговорам, однако предлагают квартиры в домах, введенных в эксплуатацию (район Марфино), что 119-ФЗ не противоречит. В ФСК "Лидер" (комплекс "Зодиак") агент предложил на выбор договор долевого участия или преддоговор, уточнив, что в первом случае за регистрацию договора придется доплатить 45 тыс. руб.
"Преддоговоры — способ дешевого финансирования на ранних этапах строительства. Работа по долевым договорам растягивает сроки стройки и повышает стоимость жилья из-за необходимости привлекать кредиты",— пояснял "Ъ" ранее представитель "Главстроя" Виталий Королев. Глава ФСК "Лидер" Владимир Воронин добавляет, что отказ от преддоговоров больнее всего ударит по застройщикам экономжилья: их схема — строить и продавать быстро, не дожидаясь всех согласований,— работать уже не будет.
Адвокат юридической фирмы "Юков, Хренов и партнеры" Андрей Лебедев отмечает, что эффективность поправок будет зависеть от того, будут ли на практике жестко наказывать за их несоблюдение. "Новые штрафы (0,5 - 1 млн руб. с каждой проданной квартиры.— "Ъ") наиболее болезненны для застройщиков жилья экономкласса",— отмечает Владимир Воронин. Господин Можаровский добавляет, что в законе не зафиксировано, кто будет контролировать выполнение закона и взимать штрафы. "Вряд ли 119-ФЗ кардинально изменит ситуацию: юристы компаний найдут новые возможности обходить закон",— рассуждает партнер коллегии адвокатов "Барщевский и партнеры" Владимир Букарев. "Сейчас застройщики ищут схему, по которой можно и дальше продолжать работать по преддоговорам или схожим схемам, а пока преддоговоры мы оформляем задним числом, от 18 или 20 июня",— поделились с "Ъ" несколько девелоперов. Игроки рынка напоминают, что в 2005 году понадобились месяцы, чтобы научиться работать с 214-ФЗ: тогда продажи и стройки встали, что стало одной из причин резкого роста цен на жилье в 2006 году (доходил до 2-3% в неделю).