Кризис открыл россиянам новые возможности для инвестирования в недвижимость по всему миру — дисконт в стоимости объектов в некоторых случаях доходит до 50-70%. При этом иностранные кредитные организации готовы видеть в числе своих заемщиков иностранцев и даже предлагают им вполне привлекательные по сравнению с российскими условия по ипотеке.
Доступная Европа
По мнению экспертов, легче всего оформить ипотеку на Кипре. Несмотря на то что ставки в кипрских банках выросли до 7-8,5% по сравнению с прошлым годом, здесь проверяют заемщиков не так досконально, как в других странах. Там, как правило, средняя ставка по ипотечному кредиту для иностранцев составляет 5% в евро. Например, немецкие банки заявляют, что готовы выдавать кредиты под 5,5-5,9% годовых в евро на 30 лет. Стоит оговориться, иностранцы получают кредит не более чем на десять лет и только на готовое жилье. При этом банки готовы выдать до 50% от стоимости недвижимости — непременное условие, чтобы доход семьи за год составлял не менее €50 тыс. (€4,1 тыс. в месяц). При меньшем доходе заемщик после рассмотрения заявки на кредит (что является платной услугой) получает отказ. Хотя, например, квартиру в многоквартирном доме в Берлине можно приобрести примерно за €30 тыс. Однако эксперты предупреждают: ни одно немецкое агентство не возьмется за клиента-иностранца, который хочет купить что-либо дешевое. Банки готовы кредитовать, если недвижимость стоит не менее €150-200 тыс.
Как рассказал генеральный директор агентства "Алеф" Георгий Исаков, в Германии приобретают недвижимость клиенты, которые ориентированы на высокую доходность от сдачи квартиры в аренду. "В Германии нет интенсивного роста цен на недвижимость (0,6-2% в год на протяжении 10-15 лет), поэтому многие прельщаются повышенной доходностью — до 8-12% в год (для сравнения: в Париже — 2-3%). Но при этом стоит учитывать, что после уплаты всех налогов, в том числе на доход от сдачи в аренду, и расходов на содержание недвижимости чистая доходность составит не более 3-5%; кроме того, аренду нельзя поднимать более чем на 10% в год и на 15% — за три года",— рассказывает Георгий Исаков.
В Чехии, как и в Германии, кредит выдадут только на половину стоимости недвижимости. При этом ставки составят 5,5-6,5% для обычной и 8-9% годовых для обратной ипотеки. Кредит можно оформить только на юридическое лицо. Но и тут есть свои нюансы. "Банки оговаривают в кредитных договорах, что компания обязуется не вести никакой коммерческой деятельности до полной выплаты кредита, чтобы в случае своих действий компания не обанкротилась. Поэтому учредитель должен показать доходы в другой стране, которые он будет перечислять на счет фирмы и за счет них погашать кредит",— предупреждает Георгий Исаков.
В Финляндии по статистике только 20% россиян покупают недвижимость в кредит. И им приходится тщательно доказывать источник происхождения средств финским банкам, которые требуют 50-70% в качестве первоначального взноса. Кредит оформят на срок до десяти лет под 4,5% годовых. В Финляндии есть ипотечные и розничные банки. Последние охотнее кредитуют иностранцев. В ипотечных выгоднее условия по ставкам, но они заточены на финнов, которых готовы кредитовать даже без собственных средств.
При оформлении ипотеки в Европе случаются и забавные случаи. В одном агентстве нам рассказали, как одна семья оформила кредит на объект в Дании. Сам кредит был оформлен на супружескую пару, а недвижимость — на датчанина, мужа их дочери.
Дом за океаном
Оформить ипотеку можно, даже перелетев океан. Так, кредит в Австралии можно оформить на срок до 30 лет под 5-6% годовых в австралийских долларах с первоначальным взносом от 30%. При этом, как рассказали в компании The Green Continent, банки не будут усиленно проверять платежеспособность клиента, как, например, в Европе — для банков достаточно, что обеспечением по кредиту является покупаемый объект недвижимости. Чаще всего в кредит покупаются дома стоимостью около $450 тыс. до $600 тыс.— наиболее популярные объекты среди тех клиентов, которые хотят переехать в Австралию на ПМЖ. Самые популярные места — Голд-Кост, Брисбен и Мельбурн. Для инвестиций выгодны апартаменты недалеко от океана на Голд-Кост. Средняя стоимость апартаментов — от $900 тыс. до $1,5 млн, такие "инвестиции" в 40% случаев покупаются в кредит.
После выбора дома в Австралии необходимо внести аванс (от 1000 AUD до 1% от стоимости) на депозит, затем подписать контракт и забронировать объект на две недели. Сделка купли-продажи должна быть одобрена правительственным советом по иностранным инвестициям — как правило, разрешение получают застройщики, когда начинают строить объект, поэтому при покупке оно автоматически выдается покупателю-иностранцу. В компании The Green Continent пояснили, что такое разрешение обычно требуется на покупку объекта недвижимости нерезидентом на вторичном рынке. Это связано с тем, что в законодательстве четко определены объекты, которые могут приобретать иностранцы.
"Возможна покупка новых апартаментов/домов/таунхаусов, покупка недостроенных объектов (off the plan), покупка участка земли с проектом дома (строительство должно начаться не позднее 12 месяцев с момента покупки), покупка объектов на вторичном рынке с целью перестройки и увеличения продажной стоимости не менее чем на 50%",— уточнили в компании.
По поводу того, возможно ли сейчас оформить кредит на недвижимость США, мнения экспертов разошлись. "В США есть большое количество коммерческих банков. Практически все они имеют ипотечные программы. Но в среднем для нерезидента реальны следующие условия: 50% стоимости недвижимости под 4-6% годовых сроком на 10-20 лет. Наши клиенты обращаются к нашим ипотечным агентам, а те, в свою очередь, выбирают ипотечную программу конкретного банка, предварительно оценивая кредитоспособность заемщика",— рассказывает Наталья Завалишина, генеральный директор "Миэль DPM".
А по мнению компании IntermarkSavills, американские банки из-за своих проблем не готовы сейчас кредитовать иностранцев. "Иностранцу получить кредит в США очень сложно — можно отметить только 5% таких случаев. Кредит можно оформить на фирму — правда, в этом случае придется представить отчетность активов компании за три года. Легче оформить кредит на недвижимость в пляжном Майами или картофельном Айдахо — правда, инвестиционный потенциал таких объектов сейчас крайне мал",— считает менеджер проектов департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Константин Сенаторов.
Восток — дело тонкое
Сейчас все более популярным становится ездить на отдых в Юго-Восточную Азию. При этом рассуждения аналитиков об инвестиционной привлекательности таких регионов, как, например, Сингапур, заставляют задуматься о приобретении там квадратных метров. Хотя ипотека на Востоке для иностранцев только начинает развиваться. Поэтому нерезиденты довольствуются низким уровнем цен, кроме того, некоторые застройщики предоставляют рассрочку. Например, в Индии или Таиланде цены за одно-двухкомнатные квартиры начинаются от €20-30 тыс.
Кредит можно оформить в Сингапуре — под 2-3% годовых на 10-15 лет с первоначальным взносом 30%, при этом доход от сдачи недвижимости в аренду будет превосходить выплаты по кредиту. Не так давно ипотека для нерезидентов стала доступна и в Таиланде. "Как правило, иностранцам не выдают ипотечные кредиты в Таиланде. Но это мешало привлечению иностранных инвестиций и тормозило развитие экономики Таиланда. Поэтому не так давно Банк Бангкока начал выдавать ипотечные кредиты. Кредит можно оформить на десять лет максимум на 70% от стоимости объекта, хотя обычно дают только 50%. Кроме того, HSBC Bank в Таиланде предлагает кредиты на сумму 1,5-3,5 млн батов ($40-100 тыс.) на три года",— рассказывает директор по продажам компании GDI Overseas Стефан Пико.
При этом кредит можно оформить только на квартиры, но не на виллы. Например, в Паттайе однокомнатные апартаменты можно купить за €25 тыс. Правда, пока ипотека не пользуется спросом из-за высоких ставок и сложности оформления — россияне предпочитают покупать за наличные или же арендовать дома или квартиры, когда приезжают сюда отдыхать.
Недвижимость на берегу Индийского океана в кредит можно купить на Сейшельских островах или на острове Маврикий — на 10-15 лет под 8-10% годовых с первоначальным взносом 50%. Правда, цены здесь выше, чем в странах Юго-Восточной Азии. Например, отдельный дом (170 кв. м) в пяти минутах от Beau Vallon Beach стоит порядка €300 тыс. Дом меньшей площади (100 кв. м) также вблизи моря будет стоить вдвое дешевле. До кризиса к помощи ипотеки прибегали 30% покупателей, сейчас за счет ужесточения требований к заемщикам это число сократилось.
Домик у моря можно купить в кредит и поближе, например в ОАЭ — здесь 20-30% всех объектов покупается иностранцами по ипотеке. Хотя сейчас в ОАЭ покупают недвижимость, которая выставлена на продажу с большим дисконтом, за наличные. Если же покупатели и прибегают к кредиту, то для недвижимости ценой свыше €1 млн. Еще три года назад кредит в Дубае можно было оформить только в ипотечной компании Amlak Finance, затем в качестве местного конкурента была создана компания Tamweel. После этого на ипотечный рынок вышли местные банки, еще позднее — Abu Dhabi Commercial bank. "Банки при выдаче кредита потребуют существенных подтверждений своего дохода, даже если иностранец постоянно проживает в ОАЭ и имеет больше гарантий для банка. С другой стороны, если у вас будет не оплачен хотя бы один платеж, вас могут остановить в аэропорту и заставить оплатить прежде, чем вы покинете страну,— рассказывает Стефан Пико.— Покупка недвижимости в Дубае не предполагает оформления резидентской визы. Но это возможно в Аджмане или Рас-аль-Хайме — это делается, чтобы привлечь внимание к новым и развивающимся рынкам".