Для туристов Венеция — это город узких каналов и снующих по ним гондол, старинных палаццо и площади Сан-Марко с бесчисленными стаями голубей. А для тех, кто купил здесь жилье, Венеция превращается в город круглогодичной сырости и борьбы с ней за свой комфорт и за бесценные фрески в приобретенных апартаментах.
Блага древней цивилизации
Как признаются те, кто уже связал свою жизнь с недвижимостью в Венеции, это приобретение для тех, кто никуда не торопится, а главное — не жалеет денег. Конечно, можно купить квартиру в относительно новом доме с необходимыми удобствами, и совсем недорого — около €2,5-3 тыс. за 1 кв. м, но тогда надо забыть о центральной Венеции, Гранд-канале, Дворце дожей, площади Сан-Марко и сразу отправляться в материковую часть города — район Местре, где располагаются фабрики и всевозможные промпредприятия. Но стоит ли тогда вообще тратиться на квартиру здесь, в городе, который, как обещают ученые, уже к 2028 году может стать непригодным для проживания из-за постоянно повышающегося уровня воды, если не наблюдать из окна за чашкой утреннего кофе снующие мимо гондолы?
Если не окраины, то тогда, конечно, Гранд-канал. Здесь располагаются дома и палаццо XIV века, а стоимость 1 кв. м варьируется от €12 тыс. до €25 тыс. за 1 кв. м. Изучая предложения в центральных районах, понимаешь, что содержать такое жилье будет не только затратно, но и хлопотно. Это словно мини-музеи — картины, старинная мебель с резными ножками, лепнина и роспись на потолках, большие массивные двери. Сложно даже представить, что здесь может кто-то жить, а не снимать кино или водить экскурсии. К примеру, подобные обставленные апартаменты — целый этаж с балконом площадью около 640 кв. м в палаццо XVII века в районе Сан-Марко (здание является памятником архитектуры) — стоят около €9 млн. Если хочется чего-нибудь помоложе, вам в район Джудекка — в домах XVI-XVII веков апартаменты будут стоить около €5-6 тыс. за 1 кв. м.
Помимо самой цены покупки придется прилично потратиться и на оплату налога на регистрацию недвижимости. Как правило, для исторически значимого объекта его стоимость составляет 3% плюс 1-2%, говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. Налог исчисляется исходя из ценности объекта, которая заявлена в земельном кадастре и может отличаться от коммерческой стоимости объекта.
Вся недвижимость в Италии должна быть зарегистрирована в местном кадастре, где также должны быть отражены все характеристики квартиры — район, количество комнат и т. д.— все эти особенности влияют на ценность дома и, соответственно, на его налогообложение. К тому же все сделки обязательно должны совершаться с привлечением местного нотариуса, которого выбирает покупатель. Расценки на его услуги варьируются в зависимости от стоимости объекта. Для апартаментов стоимостью €250 тыс. услуги нотариуса обойдутся примерно в €1,8-2 тыс., приводит пример Елена Юргенева. Далее оформляется предварительный контракт, и покупатель выплачивает 10-20% от стоимости объекта продавцу. Затем нотариус примерно в течение месяца проверяет чистоту квартиры — не заложена ли она, не является ли предметом судебного разбирательства и т. п.
Но самое интересное в Венеции начинается как раз после оформления сделки и получения ключей от приобретенного только что жилища. Все, что было до этого, в той или иной степени схоже с покупкой жилья в любой части Европы. Когда же схлынет волна восторга после первых нескольких дней, проведенных в новых апартаментах, приходит осознание, сколько всего предстоит еще сделать, чтобы жить здесь комфортно и не замерзнуть зимой в древних стенах, помнящих все бесчисленные наводнения за прошедшие три-четыре сотни лет.
Венецианские яйца Фаберже
Что такое квартира или любая другая недвижимость в Венеции, хорошо понимаешь уже после нескольких минут общения с людьми, которым посчастливилось стать владельцами части этого легендарного города на воде. "Жилье здесь для тех, кто уже никуда не торопится и готов платить, платить и платить. Венецианская квартира — как яйцо Фаберже",— призналась президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт. Она уже более четырех лет занимается реконструкцией трех дворцов XIV-XV веков, расположенных за собором Сан-Марко. По ее словам, согласование проекта реновации, который может быть разработан исключительно местным архитектурным бюро, длится от десяти месяцев до года. Причем утверждается он лично суперинтендантом Венеции — человеком, разумеется, фанатично преданным архитектуре. Но подобное разрешение требуется только при согласовании неординарных архитектурных решений или реконструкции исторически значимых объектов, добавляет Елена Юргенева. По ее словам, процедура согласования может в простых случаях длиться всего четыре-шесть месяцев. В случае переустройства обычной квартиры все равно потребуется архитектор, но получать согласие властей уже не надо, а все необходимые документы на работы можно получить в течение максимум 60 дней.
Но реалии таковы: если хочется жить в самом центре Венеции, иметь дело с памятниками архитектуры все равно придется. В этой части города большинство домов — наследие старины. А значит, в случае реконструкции согласований не избежать. К тому же есть важная деталь, о которой подчас не подозревают иностранцы, купившие апартаменты в Венеции: перепланировка в старинных палаццо запрещена. Кроме того, на нового собственника налагается обязанность поддерживать в сохранности старинную лепнину или фрески, если таковые оказались в приобретенном жилище. А это вряд ли будет стоить дешево.
Расценки на создание проекта реконструкции мало кого удивят: они схожи с московскими — в среднем колеблются в диапазоне 5-10% от суммы сметы. Но вот окончательный счет с учетом стоимости стройматериалов, работ, из-за того что приходится иметь дело с памятником архитектуры, выглядеть будет очень и очень внушительно. По словам Ирины Жаровой-Райт, чтобы сделать ремонт и довести ветхий палаццо XIV-XVII веков до уровня de luxe, потребуется около €4,5-4,7 тыс. за 1 кв. м. Но за эту сумму вам даже полностью перельют полы — в венецианских домах используется особая гибкая стяжка из бетона и кусочков мрамора, которая, даже если дом покосится, не даст трещин,— и кропотливо отреставрируют старинные камины.
В ходе реконструкции помимо самой цены и общения с согласовывающими инстанциями и проверяющими придется столкнуться и с особенностями местного колорита. К примеру, все стройматериалы, мебель, купленную на материке, придется доставлять по воде, но сделать это можно только в строго определенное время — до 12 дня. "Если вы по каким-то причинам не успели, вы теряете день. А помешать вам успеть могут гондольеры: мы не раз сталкивались со случаями, когда, оставив свои лодки, они уходили пить кофе и все движение по каналу останавливалось",— рассказывает Ирина Жарова-Райт.
Ежегодная дань
Помимо инвестиций в дорогостоящую перестройку, чтобы в апартаментах появилось центральное отопление и теплые полы, и сохранения дорогостоящих фресок владельцу жилья в Венеции придется немало платить за содержание своего дома-музея. Обслуживание квартиры класса "де люкс" площадью около 200 кв. м с учетом платы за отопление и консьержа будет стоить около €7-8 тыс. в год. Екатерина Юргенева добавляет, что в среднем содержание венецианской квартиры может обходиться в €1 тыс. ежемесячно.
Не удастся избежать и платы страховым компаниям. Из-за постоянных наводнений страхование жилья в Венеции обязательно. Стоимость страховки для квартиры примерно в 200 кв. м составляет около €500 в год. По словам госпожи Жаровой-Райт, цена страховки в различных случаях сильно разнится и, конечно, зависит от стоимости апартаментов. "В нашем проекте есть два камина, каждый из которых застрахован на €2 млн",— говорит она. Конечно же, не обходится и без налоговых выплат, которые придется исправно оплачивать как собственнику венецианской недвижимости. Муниципальный налог на имущество в Венеции составляет примерно от 0,4 до 0,7% от оценочной стоимости имущества и платится раз в год.
Дорогостоящее содержание, сложный процесс согласования переустройства старинных домов в Венеции, отсутствие таких привычных элементов комфорта, как центральное отопление, заставляют многих покупателей отказаться от идеи покупки дома в этом легендарном итальянском городе. По словам одного риэлтера, сделок с квартирами в Италии совершается немало, а вот чтобы кто-то покупал квартиру в Венеции — большая редкость. Те же, кто приобретает апартаменты в старинных, сохранившихся в первозданном виде палаццо, пожив некоторое время и насладившись красотами, предпочитают приезжать сюда летом и не тратить ни время, ни деньги на изменение облика своего венецианского дома-музея. Так же поступает и большинство итальянцев, владеющих здесь квартирами. Они прилежно хранят свои частные памятники старины, которым большую часть года приходится пустовать и наблюдать, как медленно уходит под воду их город. Но цены на недвижимость в Венеции не снижаются, как не снижается и поток туристов, каждый год устремляющихся сюда, чтобы покормить голубей на площади Сан-Марко, проплыть по узким каналам и затеряться среди прекрасных масок во время Венецианского карнавала.