Мировой финансовый кризис внес значительные коррективы в рынок недвижимости Испании. Сейчас купить некоторые объекты можно по цене семилетней давности. Правда, пока инвесторы не спешат пользоваться ситуацией, и предложение значительно превышает спрос.
Возможность остаться без накопленных денег пугает многих. Реальный шанс сохранить, а в некоторых случаях даже приумножить капитал до сих пор предлагает недвижимость. Правда, сначала нужно определиться со страной, где эта недвижимость ждет инвестиций. Многие европейские рынки жилья переживают сейчас не лучшие времена, но это вовсе не означает, что они бесперспективны для вложения.
Например, последние десять лет недвижимость Испании демонстрировала уверенный рост — на 10-30% в год в зависимости от региона. Пик пришелся на 2002-2004 годы. По данным компании "Григ", цены на недвижимость в этой стране в 2003 году выросли на 18,5%. Но к 2006 году темпы роста сократились до 9,1%, а в 2007 году — уже 4,8%. Сейчас активный рост сменили либо стагнация, либо постепенное снижение цен в отдельных районах. Объемы невостребованного жилья на рынке растут. При этом проблемы на кредитном рынке Испании, растущая безработица приводят к тому, что рынок жилья пополняется в том числе за счет ипотечных квартир. В такой ситуации покупатель может оказаться в выгодном положении — продавцы склонны идти на уступки.
"Если бы не было мирового финансового кризиса, кризис рынка недвижимости в Испании все равно бы себя проявил. Пятнадцать лет назад в Испанию хлынул капитал, который устремился в недвижимость, вследствие чего пострадало товарное производство. Сейчас спрос на испанскую недвижимость есть, но уже не в таких масштабах, как раньше: основное строительство направлено на вторую английскую волну — это 80 млн кв. м жилья. Сейчас предложение рынка увеличилось за счет 100 млн кв. м неликвидного жилья, в дальнейшем к этой площади присоединится еще 20 млн кв. м жилья. Это значительно отяготит рынок Испании",— говорит исполнительный директор международной юридической фирмы "Виндекс" Николай Гаврилов.
Уровень падения цен на жилье, по мнению экспертов, даже превышает рост цен за последний год. "Если рассматривать ситуацию на рынке недвижимости в Испании за последние 12 месяцев, то в связи с общим финансовым кризисом продажи жилья упали в среднем на 25-30%, а цены за квадратный метр — на 8-10% (естественно, в зависимости от региона и города)",— считает руководитель проекта Busco-casa.ru Виктор Любомилов.
Больше всего снизились цены на недвижимость экономкласса. Скидка, которую готов предложить продавец, зависит от месторасположения и качества жилья. Наибольшую скидку можно получить на недорогое жилье — до 15%, а вот на элитные объекты даже в такой ситуации в среднем скидка составляет 7%. "Цены на жилье экономкласса уже снизились до уровня 2000 года. Например, квартиру площадью 80-85 кв. м с учетом выплаты налогов можно было купить за €170 000. Сейчас она стоит €150 000 — дальнейшее падение уже невозможно. Ситуация с элитным жильем неоднозначна. Например, вилла с земельным участком 5000 кв. м упала в цене с €650 000 до €570 000. В некоторых районах есть и более значительные падения — виллу, которая стоила €3 млн, сейчас можно купить за €1 млн",— рассказывает Николай Гаврилов.
В тяжелом положении находится строящаяся недвижимость Испании. Финансовый кризис привел к банкротству строительных компаний, которые одновременно являются и девелоперами. Банки практически прекратили выдавать им ссуды, перекрыв основной канал финансирования. "В феврале 2007 года произошло массовое падение акций девелоперов. Другой массовый сброс акций произошел в середине декабря 2007 года. В этом году пошли банкротства девелоперов, крупнейшим из которых был Martinsa-Fadesa. Количество продаж в этом году упало на 60-90%",— рассказывает генеральный директор компании "Григ" Вадим Григорьев.
Проблемы девелоперов отразились на ценах возводимых ими объектов. "Цены на жилье в новостройках падают приблизительно в 1,5 раза быстрее, что напрямую связано с уменьшением числа выданных кредитов где-то на 50%. Часто застройщики готовы продавать строящуюся недвижимость практически по себестоимости. Строительный бум в Испании закончился. Цены на вторичную недвижимость упали меньше, но сделок по купле-продаже такой недвижимости совершается также меньше — примерно на 35-40%",— считает Виктор Любомилов.
По мнению экспертов, наибольшую стабильность демонстрируют побережья Коста-Брава и Коста-дель-Соль. Меньше всего изменения затронули элитную недвижимость. "Наиболее благополучными являются стабильные в смысле цены регионы, к которым относятся элитные объекты на Коста-Браве и Коста-дель-Соль на первой-второй береговой линии в престижных курортах и в Барселоне. Не хотят думать о спаде и застройщики в Мурсии — они продолжают строить. Однако количество предложений на Коста-Бланке, особенно в сегменте бизнес-класса (новостройки на стадии строительства), значительно превышает имеющийся на сегодняшний день спрос. Больше всего страдают проекты, расположенные у гольф-полей, в нескольких километрах от моря. Они были предназначены для покупателей из Великобритании, которые практически ушли с рынка",— рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании "БЕСТ-недвижимость" Юлия Титова.
Итак, цены на недвижимость зависят от типа объекта и его месторасположения. Самыми дорогими считаются побережья Коста-Брава и Коста-дель-Соль. Виллу в районе Тосса-де-Мар (Коста-Брава), например, можно приобрести приблизительно за €3 млн. При этом апартаменты в Коста-Браве можно купить по €2500-2700 за квадратный метр. Самый дорогой район Коста-дель-Соль — Марбелья: там средняя стоимость квадратного метра может доходить до €3000.
Однако банки не балуют кредитами не только застройщиков, но и заемщиков--физических лиц. Сейчас получить кредит на недвижимость в Испании очень трудно. Покупка недвижимости осложняется и ужесточением условий по ипотеке. Чтобы иностранцу купить недвижимость в Испании, нужно внести как минимум 30-50% стоимости жилья. При этом банки значительно сократили максимальные суммы кредита: нерезиденту не стоит рассчитывать на сумму свыше €300 000, в исключительных случаях банки готовы выдать €500 000.
Однако те, кто имеет возможность приобрести испанскую недвижимость за "живые" деньги, могут весьма выгодно вложить средства. По мнению экспертов, сейчас можно купить интересные объекты по их реальной, а не завышенной цене. "Сейчас сложилась выгодная ситуация для потенциальных покупателей — на рынок поступают интересные объекты по разумной цене. Рынок недвижимости в Испании после недавнего сумасшедшего взлета выходит на свой естественный уровень",— уверяет Виктор Любомилов. "Для долгосрочных инвестиций Испания по-прежнему перспективна. Несмотря на текущий спад рынка объекты на первой береговой линии остаются интересными с точки зрения инвестиций. В пятилетней перспективе стоимость недвижимости увеличится вдвое. Сейчас продолжают покупать те люди, которые имеют некие личные цели: бизнес, обучение детей, отдых, то есть не инвестиции в чистом виде. Кроме того, пока никто еще не придумал лучшего вложения, чем недвижимость, и для диверсификации рисков курортная недвижимость отлично подходит. Безусловно, россияне, не однажды терявшие деньги на различного рода кризисах, привыкли доверять, но проверять. Поэтому количество покупателей сейчас снизилось, и они очень осторожничают. В любом случае для покупателей кризисный рынок гораздо более выгодный, чем для продавцов, поскольку они могут диктовать правила игры. Кто платит — тот и заказывает музыку",— говорит Юлия Титова.
Правда, сейчас предсказывать, как будет в дальнейшем вести себя рынок испанской недвижимости, аналитики не берутся. Но предупреждают, что пока такие вложения могут помочь сохранить деньги, а не приумножить. Если же покупатель хочет извлечь прибыль, ему нужно настроиться на долгосрочную перспективу. "Дальнейшая ситуация зависит от программы развития, которую предложит испанское правительство. Пик падения придется на июнь--август 2009 года — тогда цены отбросит до уровня 1995 года",— предполагает Николай Гаврилов.
Для покупки недвижимости в Испании иностранцу--физическому лицу необходимо получить идентификационный номер (N.I.E.). Покупателю нужно открыть счет в банке, с которого он будет переводить деньги на приобретение недвижимости. Затем покупатель заключает частный договор купли-продажи с указанием стоимости объекта, условий и способа оплаты и выплачивает 10% стоимости объекта. В течение одного-трех месяцев подготавливается официальный договор купли-продажи — Эскритура (Escritura Publica) и подписывается покупателем и продавцом в присутствии государственного испанского нотариуса. Тогда же выплачивается и оставшаяся стоимость объекта. Затем покупателю нужно зарегистрировать свое жилье в реестре собственности — как правило, процедура длится один-три месяца. Если недвижимость приобретается по ипотеке, то договор купли-продажи будет храниться в банке.
Как правило, дополнительные расходы при покупке испанской недвижимости не превышают 10% стоимости приобретаемого жилья. Самый существенный налог — 7% — аналог нашего налога на добавленную стоимость. При этом продавец тоже платит налог, но меньший — 5% стоимости жилья. Далее новому владельцу недвижимости необходимо будет заплатить 1% стоимости недвижимости в местный федеральный бюджет (налог включает гербовый сбор и регистрацию договора купли-продажи). За услуги нотариуса придется заплатить в среднем около €500.
Если жилье будет приобретаться с помощью заемных средств, расходы возрастут: дополнительно придется оплатить услуги оценочной компании (около €500), комиссию банку (0,8-1,5% суммы кредита) и регистрацию договора ипотеки (1% суммы кредита).
Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,2% стоимости объекта, зарегистрированной в договоре. Расходы по содержанию недвижимости зависят от типа жилья. Как правило, наименьших затрат требуют апартаменты, наибольших — виллы. Обычно пользование водой и электричеством ежегодно обходится в €500-2000, страхование недвижимости — €300-500. Так, в среднем расходы по обслуживанию могут достигать €1000-3000 в год.