"Ренессанс Капитал" опубликовал исследование, в котором снизил в среднем в два раза справедливую стоимость акций публичных девелоперов (прогноз на конец 2008 года): ГК ПИК — с $34,9 до $18,5 за бумагу, AFI Development — с $10,8 до $6,6, "Системы-Галс" — с $12,9 до $3,6. Переоценка связана с плохой конъюнктурой рынка и проблемами самой отрасли: повышением ставок по кредитам для девелоперов с 10% до 20% годовых, замораживанием проектов и прогнозируемым падением цен на недвижимость.
Прошлый прогноз справедливой стоимости акций торгующихся российских девелоперов "Ренессанс Капитал" составлял в феврале-апреле текущего года, когда до России еще не дошла волна мирового финансового кризиса. Согласно новому исследованию, наибольшую переоценку — в 3,6 раза — претерпели акции "Системы-Галс", наименьшую — ОПИН (см. таблицу).
Аналитик "Ренессанс Капитал" Александр Венгранович пояснил "Ъ", что при переоценке бизнеса компаний учитывалось несколько важных факторов, вызванных кризисом. Первый фактор — компаниям стало значительно дороже и сложнее привлекать финансирование в проекты. Например, для самых крупных игроков рынка стоимость кредитов за последний год выросла с 10% как минимум до 15% годовых. Как признаются многие девелоперы, сегодня практически невозможно получить кредит даже под 20% годовых. "К тому же если раньше девелопер мог получить от банка до 80% от общего объема инвестиций, то теперь банк дает не более 60%",— добавляет Александр Венгранович.
Второй фактор — ожидаемое снижение цен на жилье и арендных ставок на коммерческую недвижимость. Эксперты прогнозируют, что цены на московские квартиры снизятся примерно на 25%, вернувшись на уровень конца 2007 года, когда, согласно данным IRN, индекс цены в столице составлял $4,319 тыс. за кв. м (по данным на 29 сентября 2008 года — $6,122 тыс. за кв. м). Арендные же ставки на коммерческую недвижимость могут снизиться на 10-15%, предполагают игроки рынка (см. "Ъ" от 30 сентября). Третьим фактором, на основе которого аналитики "Ренессанс Капитал" пересмотрели стоимость девелоперов, стало исключение из портфеля компаний наиболее рискованных проектов. Например, оценивая "Систему-Галс", аналитики не учитывали программу реконструкции объектов МГТС. Еще в сентябре девелоперская дочка АФК "Система" объявила о намерении продать часть зданий из этой программы (см. "Ъ" от 17 сентября). Также на снижение справедливой цены акций девелоперов повлияло уменьшение стоимости их земельного банка. "В условиях кризиса компании не начинают новых проектов, а значит, стоимость земли может существенно снизиться",— поясняет господин Венгранович.
Несмотря на существенное снижение прогнозируемой справедливой цены девелоперов, "Ренессанс Капитал" оценивает компании значительно дороже, чем они торгуются на бирже в данный момент. "Сейчас из-за паники на рынке все девелоперы крайне недооценены. У их акций большой потенциал роста в долгосрочной перспективе, поэтому мы даем рекомендацию покупать бумаги, как только появятся сигналы, свидетельствующие о восстановлении сектора",— отмечает аналитик "Ренессанса". Такими сигналами, поясняет собеседник "Ъ", будет являться возвращение интереса к сегменту недвижимости инвесторов, которые сейчас смотрят в сторону других отраслей — сырьевой, банковской, энергетической, кои также обесценены, однако имеют поддержку государства, а потому являются менее рискованными.
Из-за кризиса бизнес девелоперских компаний действительно требует переоценки, так как снижаются объемы строительства, рентабельность проектов, признают эксперты. "Со стороны "Ренессанса" эта переоценка — признание факта, что кризис существенно и негативно отразился на отрасли и что прежняя оценка была слишком оптимистичной, так как основывалась на убеждении, что у компаний будет возможность реализовать все проекты, в том числе находящиеся на самой ранней стадии",— говорит управляющий партнер IMG Максим Кунин. С прогнозами "Ренессанс Капитал" соглашается аналитик Unicredit Aton Роман Громов. "По сравнению с текущими котировками компаний потенциал их роста на ближайшие 12 месяцев не превысит 20%",— настроен пессимистично аналитик ИГ "Капиталъ" Иван Завадский.