Чистые пруды — очень небольшой природный объект, получивший некогда имя в честь одной из первых в истории Москвы акций очистки городского водоема, которой до этого носил имя Поганой Лужи. Однако в наше время название "Чистые пруды" является своего рода брендом дорогой недвижимости, а сам район успешно конкурирует с Замоскворечьем, Арбатом или Пресней.
Клубный формат
Переулки в окрестностях Чистопрудного бульвара являются своего рода локальным рынком недвижимости, особой территорией внутри центра Москвы. На первый взгляд, этот район ничем особенным не выделяется. Понятно, что жилье в окрестностях Чистых прудов, как и в других районах центра, бывает дорогое и очень дорогое. Как и повсюду, наряду с дореволюционными здесь есть дома советского времени, причем практически всех периодов, можно найти даже кирпичные пятиэтажки. Правда, если в Замоскворечье можно купить квартиру в таком доме за 7 млн руб., в окрестностях Чистых прудов цена начинается от 9 млн руб. Что же касается верха цены, то здесь Чистые пруды практически не уступают Остоженке. И там и здесь средняя цена предложения в сегменте luxury --около $7 млн за квартиру.
Однако определяющим для района в отношении недвижимости являются не предельные значения цен на квартиры и даже не превосходная социальная инфраструктура, а именно то, что основная часть застройки представлена историческими зданиями. Это доходные дома клубного формата, а также старинные особняки и городские усадьбы. И эта среда, как выясняется, для формирования локального рынка недвижимости значила не меньше, чем близость Москвы-реки и вид на храм Христа Спасителя для остоженских переулков. Характерно, что при строительстве новых домов в советское время картина значительно не изменилась: новые дома ставились так, что по этажности и масштабу на фоне более старых соседей не выделялись.
Кроме того, в минувшем веке были застроены почти все свободные участки, что в наше время является еще одним значимым для локального рынка недвижимости фактором. Иногда район Чистых прудов уподобляют Остоженке, но это не совсем корректное сравнение. Дело в том, что в остоженских переулках ценных исторических зданий было мало (кстати, почти весь этот район в свое время готовился под снос для будущей прокладки проспекта от Дворца Советов), поэтому ближе к нашему времени образовалась территория, пригодная для новой застройки. В результате за последнее десятилетие там появилось более полусотни новых домов.
В окрестностях Чистых прудов это невозможно: новостройки появляются, но общее количество новых жилых объектов не превышает одного десятка. Возможно, именно поэтому любое новое предложение здесь оказывается востребованным.
Вторичная территория
Оживленной жизни новостроек в районе Чистых прудов нет. Это территория вторичного рынка, к которому относятся в том числе и недавно появившиеся жилые дома.
При этом их конкуренты, как правило, не другие новостройки, а реконструированные (или хотя бы капитально отремонтированные) здания дореволюционного времени, самым известным из которых считается дом страхового общества "Россия". Требования у состоятельной публики как дореволюционной, так и современной России были схожи — большие и очень большие квартиры с высокими потолками. Разница только в том, что в наше время к дорогой недвижимости предъявляются иные требования по инженерному оборудованию. Довольно характерная картинка наших дней: респектабельный дом начала ХХ века, у которого к декору фасада добавлены ящики кондиционеров.
Тем не менее по стоимости такое антикварное жилье находится на весьма достойном уровне. Например, в настоящее время в доме по Чистопрудному бульвару, 14 (он известен своими фасадами с рельефами, подражающими древнерусской владимирской пластике) пятикомнатная квартира площадью 150 кв. м предлагается к продаже за 51,8 млн руб. (примерно $13,8 тыс. за 1 кв. м). Характерно, что имидж престижной недвижимости былых времен влияет и на стоимость жилья в советских домах. Например, не так давно 66-метровая квартира в кирпичном доме 1970-х годов в Большом Харитоньевском переулке предлагалась по цене около $12,5 за 1 кв. м.
Понятно, что при высоком уровне цен и дефиците площадок под застройку каждый новый объект вызывает повышенный интерес потенциальных покупателей, ориентированных именно на этот район центра.
Чистопрудные новоделы
Самым масштабным в районе прудов новым объектом стал, пожалуй, комплекс "Дом на Покровском бульваре", строительство которого в настоящее время завершается в Казарменном переулке, 3. Он представляет собой здание переменной этажности (7-10), состоящее из корпуса, вытянутого вдоль Покровского бульвара, и еще четырех приставленных к нему корпусов. На рынке этот объект известен уже не первый год, и к настоящему времени почти все квартиры в доме проданы (всего их 209). Впрочем, по отдельным апартаментам можно найти предложения. Так, недавно квартира площадью 137 кв. м в этом комплексе предлагалась за 57,8 млн руб.
Стоит заметить, что у апартаментов этого комплекса очень хорошие видовые возможности. Северная часть выходит на тихий центр и церковь в Барашах, из южных окон открывается панорама центра Москвы, дающая особенно эффектные виды за счет естественного понижения линии бульваров к Москве-реке.
К удачным завершенным проектам можно отнести такие постройки, как рассчитанная всего на 15 квартир "Добрая слободка" (Машкова, 6) или 39-квартирный дом по Фурманному переулку, 8. Это здания современной архитектуры, однако стоит заметить, что к таким здесь относятся далеко не все новостройки. Значительная часть новых домов — реконструированные здания с историческими или близкими к ним фасадами, причем среди них есть весьма небольшие по масштабу проекты.
Один из самых интересных новых объектов в этом районе — клубная резиденция "Чистые пруды", расположенная у пересечения Подсосенского и Барашевского переулков напротив старинной Введенской церкви в Барашах. Это комплекс, в который входят и семиэтажный дом на 12 квартир, и четырехэтажный дом на 11 квартир, а также два особняка площадью 882 и 2 тыс. кв. м. Новостройка оказалась весьма успешной, и к настоящему времени недвижимость здесь почти вся продана.
Особняки, а не дома
В "Чистых прудах" предусмотрены апартаменты от 60 до 280 кв. м, но самая интересная часть комплекса — особняки. На рынке недвижимости топ-класса подобного рода предложения встречаются. Можно вспомнить, например, виллу в Молочном переулке или особняк, ставший составной частью дома по Большой Никитской, 45. В случае с "Чистыми прудами" отдельно стоящие здания, выходящие на красную линию переулков, являются не просто неким дополнением к квартирам, но альтернативным объектом для жилья. Понятно, что продажи такой недвижимости, как городские особняки, проходят не в открытом режиме. Однако если раньше владельцы таких объектов не афишировали свою состоятельность, то сегодня, кажется, наступает иное время. Любопытный штрих: на одном из особняков "Чистых прудов" висит плакат с надписью "продаю" и указанием ниже городского и сотового телефонов владельца.
В какой-то мере окрестности Чистых прудов можно считать местом, где предложение жилых особняков постепенно перестает быть исключительным явлением. Наряду с резиденцией "Чистые пруды" можно найти, например, информацию о другом объекте — особняке в Потаповском переулке, 8/12, который относительно недавно предлагался к продаже за €3,4 млн (в настоящее время временно не продается). Это небольшое здание, общая площадь которого составляет около 298 кв. м, расположено во дворе городской усадьбы Головиных, возникшей на рубеже XVIII-XIX веков. Фактически это отдельно стоящая пятиуровневая (три этажа, цоколь и мансарда) квартира с высокими потолками, ближайшими соседями которой являются барский дом с портиком и традиционными проездными воротами и стоящие по другую сторону палаты XVII века. Последние пока не продаются (здесь размещается Государственный российский дом народного творчества), как, впрочем, и усадьба, но ценностный уровень места близлежащие постройки указывают достаточно четко.
Таким образом, если для других районов Москвы даже один особняк — явление в своем роде исключительное, то в окрестностях Чистых прудов только в открытом режиме можно получить информацию о нескольких объектах, вышедших на рынок за последнее время. Логично предположить, что по крайней мере не меньшее количество объектов рассматривается покупателями и владельцами, только информация по ним не публикуется в рекламных объявлениях. По некоторым данным, актуальных предложений особняков даже больше, а при таком объеме можно говорить о сложившемся сегменте локального рынка. Причем характерно, что речь идет не об особняках для размещения, например, репрезентативного офиса, а именно о жилых резиденциях.
Потенциал появления подобных предложений в районе Чистых прудов достаточно велик. Здесь так привыкли жить издавна. В частности, можно вспомнить, что в упоминавшемся уже Харитоньевском переулке жила московская тетка Татьяны Лариной. И не исключено, что наряду с квартирами в окрестных переулках со временем станут распространенными предложения покупки индивидуальных жилых домов, а жилой особняк прекратит быть исключительным явлением на рынке и войдет в один ряд с квартирами и пентхаусами.