В Москве есть такие районы, где новый дом бизнес-класса почти автоматически становится лучшим зданием округи. К таким проектам можно отнести жилой комплекс "Балтийский квартет", строящийся в Южном Тушине.
Инородное тело
Жилой комплекс "Балтийский квартет" включает четыре башни — две 22-этажные и две 16-этажные, имеющие общее дворовое пространство. Главным, наиболее высоким фасадом комплекс ориентирован на восток и после завершения строительства будет виден с центральной части бульвара Яна Райниса.
"Балтийский квартет" — довольно неожиданное для Южного Тушина здание. Архитектурный облик окрестностей нового комплекса определяется в основном чуть потемневшими от времени белыми панельными домами брежневской эпохи. На фоне этих коробок новостройка в проезде Донелайтиса будет инородным, если не сказать инопланетным вкраплением.
Отличаться от своих соседей комплекс будет не только внешним видом, но и квартирами. Здесь принципиально не предусмотрено малых площадей. Самые скромные варианты — двухкомнатные квартиры площадью около 68 и 80-93 кв. м, предлагающиеся в настоящее время по одной и той же цене — 8,8 млн руб. Основная же часть квартир в комплексе имеет площадь более 100 кв. м.
В домах бизнес-класса часто устраивают апартаменты наибольшей площади в самых верхних этажах. В данном случае это не совсем так. Самые большие площади размещены в 16-этажных корпусах, квартира площадью 158 кв. м на последнем этаже стоит примерно 17,4 млн руб. На 22-м этаже максимальная площадь квартиры составляет 138 кв. м, такое жилье обойдется сейчас примерно в 16,7 млн руб.
Для проектов бизнес-класса в начальной фазе реализации подобные цены можно считать вполне приемлемыми. При этом существенно, что "Балтийский квартет" уже фактически строится, в то время как ряд рекламируемых адресов до сих пор существует только на бумаге.
Ограниченная свобода планировки
В настоящее время на площадке идут работы нулевого цикла. На дне котлована, где впоследствии разместится двухуровневый паркинг, заканчиваются земляные работы, большая часть территории уже покрыта плитой основания. Окончание строительства запланировано на последний квартал следующего года. Не исключено, что работы по монтажу к этому времени действительно будут близки к завершению, однако вряд ли покупатели получат ключи раньше весны 2010 года.
Квартиры будут сдаваться со свободной планировкой (высота потолков между плитами перекрытий — 3 м), однако с выложенными высотой в один кирпич линиями будущих стен. Это делается для удобства обмеров БТИ. Так что устроить квартиру по своему усмотрению просто так не получится. Кроме того, владельцы будут ограничены таким простым фактором, как оконные проемы. Трехкомнатные квартиры имеют площадь 102-158 кв. м, четырехкомнатные — от 141 до 158 кв. м. Разница между ними, по сути, сводится к одному дополнительному окну. Иначе говоря, при больших площадях покупатели фактически приобретают квартиры с комнатами достаточно большой величины. Для сравнения: в сталинских домах средняя площадь трехкомнатной квартиры (четыре окна) — от 85 до 88 кв. м, здесь это уже двухкомнатная квартира (три окна).
К положительным сторонам "Балтийского квартета" можно отнести его подземную часть, где предусмотрено весьма большое количество машино-мест. На 360 квартир их будет более 500. Подразумевается, что жители комплекса — люди, имеющие, как правило, более одной машины на семью. Любопытно, но в паркинге, как и в случае с величиной апартаментов, есть своя иерархия недвижимости. Здесь предусмотрены места разных типов, как обычные, так и улучшенные, с возможностью использования пневмоподъемника для выезда из паркинга (этим объясняется, в частности, значительная высота подземной части комплекса). В настоящее время продажа машино-мест не открыта, а каковы будут цены, пока неизвестно.
Что касается собственной инфраструктуры дома, общей стилобатной части для ее размещения не предусмотрено, под разного рода службы будут отведены первые этажи корпусов. Каким именно будет набор торговли и услуг, пока неизвестно, однако существенно, что объекты инфраструктуры есть в шаговой доступности от комплекса.
Характер района, где строится "Балтийский квартет", неоднозначен. С одной стороны, социальный уровень в целом достаточно скромен, о чем говорят хотя бы скопления отечественных автомобилей у подъездов соседних домов. С другой — в районе есть весьма развитая инфраструктура, включающая современные сетевые магазины и сферу обслуживания, причем фактически в шаговой доступности.
Редкие виды
Однако помимо этого местоположение "Балтийского квартета" дает его жителям еще один существенный бонус — природное окружение. Это так называемый Сходненский ковш — территория, ограниченная бульваром Яна Райниса, проездом Донелайтиса, а также Светлогорским и Фабричным проездами. Она представляет собой, по сути, естественный котлован — низинную лесопарковую зону, в середине которой протекает река Сходня. К ней, впрочем, подойти можно далеко не везде: местность кое-где заболочена.
Естественно, что при таком соседстве привлекательно приобретение квартиры с видом на этот природный комплекс. Однако возможностей такой покупки как раз немного, что является одним из недостатков "Балтийского квартета". Застройка между комплексом и "ковшом" представлена в основном 17-этажными домами, как старыми, так и строящимися в настоящее время. Соответственно, возможность любоваться природой из окон будет только у жителей верхних этажей 22-этажных корпусов, а точнее, только одного из них, северного. Зато все жители комплекса смогут пользоваться шаговой доступностью "Сходненского ковша".
Наконец, еще одна особенность местоположения "Балтийского квартета" — приемлемая транспортная доступность. От Волоколамского шоссе можно добраться тремя маршрутами — через улицу Свободы, Походный проезд и проезд Донелайтиса, а также окружным путем через Фабричный проезд. Конечно, все эти пути ведут с Волоколамского шоссе, далеко не всегда удобного для передвижения, но это издержки уже не конкретного жилого комплекса, а всего района Тушино.
Вокруг — долгострои
Комплекс "Балтийский квартет" создается в весьма благоприятной конкурентной среде. Самая известная новостройка района — 11-й микрорайон Южного Тушина, квартал, расположенный между Сходненской, Фабрициуса, Лодочной и Новопоселковой улицами. Здесь уже много лет можно наблюдать одну и ту же картину: из девяти корпусов построен только один серийный проекта ГМС, на соседних площадках, уже освобожденных для нового строительства, работы почти не идут, а на месте большинства будущих новостроек благополучно стоят обитаемые дома 1940-50-х годов — ими, в частности, занята территория, где должны появиться три лучших корпуса всего проекта, выходящих на Лодочную улицу. При этом квартиры во многих корпусах проданы, а город уже выпустил постановление о реконструкции соседнего квартала к северу от 11-го микрорайона через улицу Фабрициуса. Там в настоящее время завершается еще одна новостройка — жилой комплекс "Звезда Фабрициуса". Однако строится он медленно и не первый год, притом что большинство квартир в этом доме распродано.
В непосредственном соседстве с "Балтийским квартетом" строятся два монолитно-кирпичных 17-этажных жилых корпуса (проезд Донелайтиса, вл. 27). По одному из них строительные работы уже завершаются, другой еще не вышел из земли. Однако по уровню недвижимости квартиры в этих домах практически не конкурируют с площадями "Балтийского квартета" — у них просто разный круг покупателей, обладающих различной мотивацией при выборе недвижимости.
Пожалуй, единственный недостаток может быть связан с репутацией района как места, где есть критически долго строящиеся дома. Однако застройщику "Балтийского квартета", компании ТОРОС (Тушинское объединение по ремонту, отделке и строительству), есть что показать. В частности, такие завершенные проекты, как жилой дом по Сходненской улице, 35 с пристроенным торговым центром, жилой комплекс переменной этажности на улице Маршала Тимошенко, 17, жилая башня во Врачебном проезде, 10, а также еще ряд объектов, в том числе реконструированные дома советского времени. Конечно, "Балтийский квартет", как можно предположить, объект для застройщика более крупный, чем предыдущие, однако в планах есть еще более масштабные новостройки.
ЖК "Балтийский квартет"
Местоположение: Северо-Западный административный округ, станция метро "Сходненская"
Адрес: Донелайтиса проезд, вл. 39
Этажность: 16-22
Общее количество квартир: 360
Площадь квартир: 68-158,1 кв. м
Цена метра (тыс. руб.): 110-130 тыс. руб.
Цена квартиры (млн руб.): 8,8-17,4 млн руб.
Количество машино-мест: 553
Окончание строительства: IV квартал 2009 года
Тип договора: предварительный договор купли-продажи квартиры и договор покупки векселя
Девелопер и продавец: ОАО ТОРОС
Характеристики
Положительные: хорошая транспортная доступность; наличие инфраструктуры в шаговой доступности; экологически благополучное соседство
Отрицательные: отсутствие квартир небольших площадей; безликий архитектурный облик района; ограниченные видовые возможности комплекса
Характеристики отмечаются на основании субъективных наблюдений авторов "Ъ-Дом"
МНЕНИЯ КОНКУРЕНТОВ
Борис Флексер, руководитель исследовательского центра компании "Миэль-новостройки":
Безусловно, проект "Балтийский квартет", девелопером которого выступает компания ТОРОС, заслуживает внимания. В первую очередь хотелось бы отметить интересное архитектурное решение здания. Новый комплекс будет значительно выделяться на фоне старой застройки. Также заслуживают внимания и хорошие видовые характеристики. С последних этажей комплекса открывается панорамный вид на столицу.
Что касается площадей квартир, то они несколько выше принятых для бизнес-класса стандартов, что может отрицательно отразиться на темпах реализации проекта. Но есть и свои положительные стороны — размеры квартир позволят жильцам воплотить свои самые смелые дизайнерские задумки.
Приятно радует просторный паркинг в ЖК "Балтийский квартет". Владельцам квартир не придется ломать голову, где же оставить свой автомобиль, они просто-напросто смогут приобрести дополнительное место на парковке. Проблем с реализацией машино-мест возникнуть не должно, особенно если продажи не будут закрытыми.