Деньги в кладовку

Келлеры (кладовые для хранения вещей, которые располагаются в подвалах, цокольных этажах или на уровнях подземных паркингов жилых комплексов) раз в десять раз дешевле квартир. Их аренда тоже дешевле, но разрыв в цене аренды по сравнению с жильем меньше — они быстрее окупаются и могут оказаться источником маленького пассивного дохода. В Москве эта схема уже непривлекательна из-за высокой стартовой цены. В регионах цены на кладовки еще не взлетели, и она может оказаться рабочей.

Катерина Иксанова в ноябре 2025 года решила купить 30 кладовок в жилых домах в течение следующих трех лет и сдавать их в аренду. Спустя почти год в ее портфеле 21 кладовка в Уфе, Казани, Новосибирске и Владивостоке. «Я покупаю везде, где объект оказывается подходящим для моей стратегии»,— поясняет она. Географию приобретений позволяет не ограничивать финансовый клуб единомышленников по инвестициям в недвижимость. В каждом городе ей удается найти человека, который занимается показом помещений арендаторам, а еще — решением административных и коммунальных проблем.

Для покупки она выбирает дома по классу недвижимости, оценивая обеспеченность кладовками, стоимость квадратного метра помещения по сравнению с ценой метра квартиры, локацию, строительную готовность. «Класс жилья — от комфорта и выше. Не более 20 кладовок на 100 квартир в доме, лучше — меньше. Потенциал роста цены до 100% есть, если квадратный метр кладовой стоит не дороже половины квадратного метра в однокомнатной квартире в этом же доме»,— поясняет она. Так, по ее словам, в Казани потенциал роста цены уже исчерпан, поскольку из-за спроса на кладовые они подорожали. Для оценки перспективы локации госпожа Иксанова изучает объявления на классифайдах недвижимости. Если вокруг много предложений об аренде или продаже, перспектива успеха арендного бизнеса гораздо туманнее. Но ее могут прояснить, например, офисы или другой бизнес вокруг, которым часто нужно дополнительное место для хранения. Если дом строящийся, в бизнес-план придется заложить вынужденный простой. «Во-первых, кладовые сдаются позже квартир. Во-вторых, вскоре после получения ключей кладовые в основном нужны для хранения строительных материалов, их снимают без ремонта. Я сдаю кладовые с покрашенными стенами, линолеумом или плиткой на полу, промышленными стеллажами, которые выдерживают значительный вес»,— рассказала Катерина Иксанова. Она рассчитывала, что за счет ремонта сможет сдавать кладовки дороже. На деле ремонт влияет только на скорость, с которой ищется арендатор. Но это выгодно, так как срок простоя меньше.

Средняя цена кладовки, которые покупает Катерина Иксанова, около 400 тыс. руб.: в портфеле есть объекты за 277 тыс. руб. и за 540 тыс. руб. Один из самых удачных кейсов — в Уфе. Госпожа Иксанова за месяц купила кладовку за 322 тыс. руб., сделала ремонт за 28 тыс. руб., и сдала за 10 тыс. руб. в месяц компании, которая занимается полиграфией, для хранения излишков продукции. «Доходность за вычетом налогов 32% годовых. То есть через три года помещение себя окупит. Для сравнения, квартиры здесь окупаются 13–18 лет»,— говорит предприниматель, добавляя, что получала предложение продать эту кладовку и за 850 тыс. руб. «Это 142% годовых за один месяц»,— резюмирует она.

Универсального совета о том, на какие деньги покупать кладовку — за наличные или в ипотеку, нет. «500 тыс. руб. можно вложить в одну кладовку или купить пять в ипотеку — 100 тыс. руб. будет рекомендуемый первоначальный взнос — и окупать пять кладовок за те же 500 тыс. руб. Но арендный платеж не всегда перекрывает ипотечный, поэтому нужно считать, насколько это выгодно»,— рассуждает госпожа Иксанова.

По ее словам, покупка кладовой в регионах привлекательна из-за огромного перекоса в цене относительно жилья. Кладовые до сих пор стоят недорого, как пять лет назад в Москве, когда застройщики даже раздавали их в подарок к покупке квартиры. Федеральные девелоперы быстро увидели экономический потенциал в этой части своих проектов, а в регионы тренды доходят с опозданием на несколько лет. Наличие будущего потребительского спроса на кладовки просматривается в том, что современные дома строятся без балконов, средняя площадь строящихся квартир сокращается, а вещей меньше не становится.

В Москве арендный бизнес на кладовых помещениях выглядит гораздо менее интересным, чем в регионах из-за очень высокой цены входа. По оценке Катерины Иксановой, если ориентироваться на ежемесячную выручку в 100 тыс. руб., нужно купить минимум 10 кладовок, это от 10 млн руб., которые без учета простоев помещения из-за смены арендатора или залива (а это традиционная проблема келлеров) и налогов вернутся, по самым оптимистичным расчетам, через семь лет (если ориентироваться на стоимость аренды 12 тыс. руб.).

Сейчас средняя цена кладовой в московской новостройке 1,4 млн руб., а средний бюджет по реальным сделкам в старых границах Москвы около 900 тыс. руб., говорит ведущий эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» Иван Золотарев. По данным системы мониторинга и анализа недвижимости bnMAP.pro, разрыв между ценами спроса и предложения меньше — 10–15%. «В первую очередь из предложения вымываются более бюджетные лоты, а в более дорогих сегментах с более высокой ценой лота срок экспозиции обычно дольше. Конверсия более дешевых лотов обычно быстрее, а в предложении остаются более дорогие келлеры, это вызывает рост средней цены»,— следует из материалов bnMAP.pro.

Главный плюс покупки кладовки с инвестиционной целью — низкий, относительно покупки квартиры, порог входа. «Такой актив практически не требует ремонта и стартовых вложений перед сдачей, а срок окупаемости востребованных вариантов достаточно низкий, 10–12 лет»,— говорит Иван Золотарев.

Но срок может быть непредсказуемо длиннее с учетом возможных простоев и налоговой нагрузки. Собственник келлера каждый год платит налог на имущество. Ставка для таких объектов обычно выше, чем для жилых помещений (базовая ставка — 0,5%). Если кадастровая стоимость объекта 500 тыс. руб., налог составит 2,5 тыс. руб. в год. Если помещение сдается, то НДФЛ с дохода от аренды. Регулярные расходы на содержание келлеров незначительны. Управляющие компании начисляют за кладовые коммунальные платежи, которые включают содержание и текущий ремонт общего имущества дома, расходы на общедомовые нужды, электричество и отопление, если помещение входит в отапливаемый контур дома. «В среднем за стандартный келлер площадью 4 кв. м в новостройке комфорт-класса ежемесячный платеж составляет всего около 500 руб.»,— посчитал основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.

«Риск длительного простоя возникает в кладовой, купленной до ввода и заселения дома. Потенциальные арендаторы почти всегда жильцы ЖК, пока заселенных квартир мало, сдавать кладовку некому»,— рассуждает директор по аналитике и исследованиям рынка Ricci Олеся Дзюба.

Риск усиливает обилие предложения, так как если кладовок в доме много, потребность арендовать дополнительную объективно ниже.

«Они заложены в проектной декларации примерно в 70% проектов, в 30% их нет совсем. Чаще всего кладовые проектируют в комфорт-классе: они есть почти в 9 из 10 проектов. В бизнес- и премиум-классе кладовые есть примерно в половине ЖК, и там их число сильнее зависит от концепции проекта»,— рассказывает коммерческий директор девелоперской компании «Север» Ольга Андреева. Директор департамента аналитики и продукта ГК ФСК Ксения Цаплина говорит, что обеспеченность кладовками зависит от сегмента. «Чем массовее продукт, тем выше спрос на дополнительные площади хранения и тем охотнее застройщик закладывает их в проект»,— поясняет она. В проектах ГК ФСК в более высоком ценовом сегменте средний показатель обеспеченности 15,7%, то есть примерно одна кладовка на шесть с лишним квартир. В комфорт-классе этот показатель заметно выше — 23,3%.

По оценке Ольги Андреевой, в среднем по Москве на 100 квартир приходится около 18 кладовых, то есть примерно одна кладовая на 5–6 квартир. Типичный диапазон — 10–25 кладовых на 100 квартир, так проектирует около трети ЖК. Еще в 17% проектов закладывают 25–50 кладовых.

В делюкс-сегменте келлеры закладываются в проект практически всегда, это обязательный элемент качественного проекта. Но активного спроса на них нет. «Для наших клиентов кладовая не относится к приоритетным покупкам. Квартира в центре Москвы у них, как правило, не единственный объект недвижимости, чаще всего есть загородный дом с достаточными площадями для хранения»,— объясняет коммерческий директор «Балчуг Девелопмент» Ирина Соболева. Келлеры в клубных домах покупают в основном собственники квартир для личного пользования. «Инвестиционный потенциал у такого актива ограничен. Доступ в подземную часть здания есть только у жильцов, поэтому круг покупателей при перепродаже сводится к соседям»,— добавляет она.

Спрос на кладовки в ЖК прочих сегментов индивидуален в каждом проекте и зависит от совокупности факторов. «Класс проекта, целевая аудитория, квартирография, коэффициент обеспеченности кладовками, их расположение и площадь»,— перечисляет коммерческий директор Level Group Александра Мамохина.

Как правило, самые востребованные кладовки — это лоты, расположенные на жилых этажах рядом с квартирами или в паркинге рядом с машино-местами и близко к лифтовой группе. Чаще всего кладовки приобретают для собственного использования под хранение сезонных вещей, спортивного инвентаря, инструментов и т. д. «Покупка кладовки в качестве инвестиции скорее исключение, чем правило»,— говорит госпожа Мамохина.

Продажи кладовок, как и машино-мест, как правило, начинаются чуть позже, чем продажи квартир, ближе ко вводу жилого комплекса. Многие девелоперы в период активной реализации проекта предлагают кладовки только клиентам, которые приобрели квартиры. В случае наличия непроданных лотов кладовки выводят в открытую продажу.

Так как кладовки покупают жильцы для себя, а продажи квартир замедлились, то статистка продаж келлеров выглядит не оптимистичной. С начала 2026 года покупатели новостроек в старых границах Москвы приобрели 3,9 тыс. келлеров по договорам долевого участия, на 23% меньше, чем годом ранее. «Реальные темпы продаж келлеров на первичном рынке в полтора-два раза выше. Часто клиенты приобретают кладовые помещения уже в готовых домах, когда удается накопить средства после ремонта в новой квартире»,— поясняет коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. По его словам, в 2027 году продажи кладовых по ДДУ в Москве, вероятно, сократятся в среднем на 10–15%, несмотря на ожидаемое снижение ключевой ставки. «Резко сократился объем экспозиции в массовом сегменте. А на проекты комфорт-класса приходится значительная часть спроса на кладовые»,— резюмирует он.